南宁楼市狂欢

一、市场分化与调整

南宁的房地产市场正在经历一场深刻的变化。新建商品住宅价格呈现涨跌互现的态势。例如，在2025年2月，南宁新建商品住宅价格环比微涨0.1%，但二手房市场则出现降温，价格环比下降0.4%。良庆区的新房市场更是经历了从1.4万元/到1万元/的价格调整，凸显了区域市场的差异性和调整。

市场的供需结构也在发生分化。核心区域的优质项目，如北投上境和轨道云著，因其高性价比而备受追捧，销售火热。外围区域的项目则成交低迷，整个市场的主力支撑逐渐转向国企和央企。

购房者的偏好也在发生变化。他们更倾向于选择成熟核心区域的刚需和改善型项目，而外围区域的销售压力日益增大。尽管市场整体仍然处于历史低位，但核心区域与外围区域的差异正在逐渐拉大。

二、促销热潮与政策助推

为了应对市场变化，各大楼盘纷纷采取降价促销的策略。在2024年国庆期间，多个楼盘通过降价销售，成功实现了销量的回升。例如，威宁青运村和荣和五象学府等楼盘的降价促销策略取得了显著成效，单盘在短短3天内就售出了30多套。这一趋势的出现，与政策刺激不无关系。央行降息、降准及首付调整等政策的实施，为市场注入了新的活力。开发商采取以价换量的策略，提升了市场的活跃度，尽管尚未出现全面火爆的现象，但市场预期正在逐渐回暖。

三、历史遗留问题与监管挑战

回顾南宁房地产市场的历史，不难发现一些遗留问题和监管挑战。在2019年前后，南宁普遍存在“双合同”和“外收”现象，这使得购房者的实际支付成本远高于备案价。这一问题在彰泰府项目等案例中表现得尤为明显。非商品房项目的热销也形成了市场的一种特殊现象。例如，大板二区危旧房改造等体制内福利房项目，因价格优势引发了“千人选房”的热潮。这类房源仅限于特定人群，与普通商品房市场形成了一定的割裂。

四、市场趋势展望

展望未来，南宁楼市仍然处于调整期。核心区品质项目凭借地段和价格优势，将继续维持热度。整体市场仍然依赖促销政策的支撑。随着购房者选择空间的增大，市场分化或将进一步加剧。购房者需谨慎选择，而开发商也需要不断调整策略，以适应市场的变化。

南宁房地产市场正在经历一场深刻的变化，既有挑战也有机遇。在政策的引导下，市场正在逐渐回暖，但也面临着诸多不确定因素。对于购房者来说，这是一个需要谨慎选择的时代；对于开发商来说，这是一个需要不断创新和调整的时代。