商业地产报告

市场洞察与商业地产发展趋势

一、市场现状与趋势

在当下，商业地产市场正经历一系列微妙变化。整体租金收入呈现下行趋势，这一点在港资企业中尤为明显，仅少数企业实现了轻微增长。具体看，一线城市的商业地产市场，上海首层平均租金领跑，达到32.4元/平方米/天，而深圳的空置率则保持在较低水平，为3.8%。二线城市如成都的空置率则达到了9.4%，显示出市场供需的不平衡。

全国范围内，商业地产的供需两端均显疲软，300城的商办用地供需处于近十年来的低位，开发投资额也出现了同比下降。尽管如此，消费对经济增长的贡献率却在不断提升，已成为推动市场发展的主引擎。政策方面，促消费和优化营商环境等措施正在为市场稳健发展提供有力支撑。

二、企业运营与策略调整

企业在这场变革中也在不断调整策略。以新城控股为例，其2024年商业运营总收入预计达128亿元，同比增长13.1%，商管毛利率超过70%，表现强劲。百强企业则在放缓扩张步伐，转向存量运营，更加注重项目定位和运营效率。部分港资企业正在加速推进重量级商业项目，以应对租金下行压力。非标商业则凭借精准的客群定位和场景创新成为市场的新亮点。

三、消费品牌与业态动态

品牌与业态的动态变化也为市场带来新的活力。茶饮赛道头部品牌如蜜雪冰城市值突破千亿港元，显示出消费品牌的强劲增长势头。奢侈品品牌如始祖鸟、MIU MIU也实现了高增长。购物中心则在招商中更倾向于稀缺性品牌，独家、限时店铺的占比不断提升。跨境电商企业面临增收不增利的困境，如SHEIN虽然2024年销售额增长，但净利润却出现下滑。

四、融资与REITs市场

在融资方面，第八支商业REIT中国绿发旗下资产正式申报，若发行成功，将有望进一步激活市场活力。

五、前期策划与定位方法论

商业地产项目的成功，前期策划至关重要。需要以运营思维前置为核心，结合城市宏观数据、商业市场动态、消费者偏好及商户意愿，明确项目定位、业态落位及运营思路。

六、行业挑战与建议

行业面临的挑战包括征地拆迁难度大、企业融资渠道单一、部门协作效率不足等。建议从多方面着手解决，如强化政企协作优化土地供给、拓展融资渠道（短期债券、联合开发）、推动数字化运营与差异化定位等。

商业地产市场正面临一系列机遇与挑战。企业需要紧跟市场动态，调整策略，才能在激烈的市场竞争中立足。