长租约法拍房怎么样腾房（法拍房遭遇长租可以解除租约吗）

法拍房租赁未到期租金归谁 买卖不破租赁，法拍房腾房难！遇到长租约怎么办？

说到法拍房，很多人都担心购买时会遇到“租赁”的房子，房子如果拍卖成功住不进去怎么办？这些长租客赶不走怎么办？今天就来给大家说说法拍房中经常遇到的租赁问题。

购买的法拍房被占用，是一个让人头疼的问题。其中以被拍卖房屋有租赁最为常见，甚至在执行中出现被执行人倒签租赁、虚假租赁等情况，利用“买卖不破租赁”的原则来阻碍法院执行。

一、什么是买卖不破租赁？

所谓买卖不破租赁，更全面的表述，应当是租赁期间，租赁物（不动产）所有权变动不影响租赁合同（对承租人和新房主）的效力，买卖只是所有权变动的一种较为常见的方式。

民法典第725条“租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”实际上就是在保护承租人的权益。其实这个条例也是让竞拍人所担忧的根源所在。

出租人和承租人订立了租赁合同，在租赁期间，出租人是可以抵押和买卖房产的，但是在这个租赁房屋上存在的租赁关系不能消灭，必须承认租赁关系，不能打破现存的租赁关系，这就是“买卖不破租赁”。

二、哪些房产不适用“买卖不破租赁”

1、先抵押后租赁，且抵押权已经登记的房屋

这也是目前最常遇见的长期租赁的现象，抵押人已经将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。

抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。

2、先查封后租赁的房屋

有的债务人一看自己的房子被查封了，便将其租赁出去，这是无效的合同。因为当房屋被查封后，其所有人或使用权人丧失了对房屋的处分权。

3、属于破产财产的房屋

企业破产程序是由《企业破产法》这一特别法调整的，租赁合同在破产程序中是否可以继续履行，应当按照企业破产法的规定处理。

而破产程序的特点之一，就是可以使未到期的债权视为已到期，也就是使未到期的租赁合同视为已到期的合同。

因此，租赁合同在破产程序中，存在终止履行的可能。由此判断，如果破产财产变更所有权人，则更不能适用“买卖不破租赁”原则。

三、不合理的长期租赁情况

一般来说，短期租赁是比较常见的，而长期租赁是少见甚至是不合常理的。

存在这种情况就很诡异，试想一下，有谁租房会签如此长的租约，并且还一次性支付了所有租金，一次性支付的租金也是一笔不小的开销，都可以考虑自己买房付首付了，谁会拿这一笔钱去租这么长时间的房子？

所以对于这种长期租约的情况，通常会联想到可能存在被执行人为了避免法拍房被拍卖或者想在房屋拍卖后搞点事情，私自与案外人签订租赁合同，扰乱拍卖或者一些其他想法。

“买卖不破租赁”是为了更好地保障承租人的权益，但是现在却被有些法拍房的原业主和租客滥用，甚至成了钻空子的门道，导致很多人想入手法拍房，却望而退步。

合规的租赁是受到法律保护的，但对于存在其他想法的被执行人来说，这一条就是他们签订租赁的法律依据，但前提是要操作合规。

一份合法有效的租约一般需要同时具备这几个条件：

1、租约签订日期要在法院查封房产前；

2、租约要登记备案；

3、有实际占有使用的证据；

4、租约不超过20年。

要完整的做到这些操作是很难的，绝大部分长期租赁因为都是后期“补救”现做的，所以基本都不存在合法性一说。

四、如何解决法拍房被恶意租约占用？

拍卖之后正常情况下需要等到租赁期结束，当然也可以和租客协调提前搬离。遇到租约情况一定要调查清楚租赁时间和抵押时间，如果租期在合理范围内是没有必要担心的，完全可以简单协商解决。

对于法拍房来说，房屋的租赁情况有时容易被忽略，特别是当法拍公告中未注明的情况下，所以这里要提醒关注法拍房的朋友，房屋的租赁情况无论在什么情况下都需要了解清楚。

恶意租赁的情况并不少见，花几百万买了一套法拍房，手续办完发现房子有10-20年不等的长租约，导致无法入住的大有人在。这种房子为长期租赁的情况，需要确定其合同是否有效。

在租客提供的房屋租赁合同中，约定租期过长、一次性支付大额租金的行为并不符合日常正常的交易常规。因为现实中，受物价、租赁市场的不确定性影响，在签订租赁合同时，一般会采取分期分段的方式支付租金。

从以往的案例来看，租客和原业主若无法提供其他证据证明双方租赁关系真实存在，大部分是会被判定为恶意租赁抵抗拍卖，租赁合同认定无效，但也不排除个别特殊案例。

所以购买法拍房，要对仔细阅读法拍公告中的信息，知晓每一条代表什么，更要仔细调查，做好尽调，清楚暗藏的风险，综合分析，提前确定租约是否真实有效，再决定是否竞拍，以免产生不必要的纠纷。

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