深圳小产权房能上学吗（深圳商品房学位占用要打几折）

贝壳上卖的自建房合法吗 10万+每平买的学位房却一夜遭降级！深圳国土局进小偷了？官方回应来了

据悉，深圳有8个小区业主在申请初中学位时，因房产性质导致积分下调。在业主要求深圳市规划和自然资源局出具小区房产性质、用途的说明函时，却传出“资料被盗”的传闻。

6月5日，深圳市规划和自然资源局发布情况通报称，6月3日晚，有两名某广场业主擅入该局福田管理局八楼办公室，经初步核查，未有任何资料丢失。目前公安机关已介入调查。

优质学位房，是房产价值金字塔顶端一般的存在。房产对应学位有任何风吹草动，都是业主们关注的重点。

近期，原本属于深圳高级中学南校区一类学位的部分小区，突然被降为了三类学位，入学积分直降10分，这让不少持有同类型物业的业主有点“慌”。

家长们在意的，除了孩子的教育问题，或许还有因学位调整，给自身房产价值带来的巨大变化。“被降级”的小区，房价基本都在10万元/平方米以上。，自降级事件发生，有不少业主在挂盘出售，挂盘价更是跌破此前成交均价。

就在这些小区的家长们着急交涉时，一场意外的风波发生了。有涉事小区的业主到国土局查阅资料，却传出“国土局进小偷，资料被盗”的传闻。

深高南学位事件回顾

近日，深圳8个小区因房产性质导致入学积分由之一类（80分）降至第三类（70分），申请深圳市高级中学南校区（以下简称“深高南”）初中学位受阻。

涉事小区包括泰安轩、泰康轩、竹园小区、财富广场、泰然小区、安华小区、杭钢大厦、有色大厦8个小区。

随后，有涉事小区的业主到国土局查阅资料，却传出“国土局进小偷，资料被盗”的传闻。

该事件起因于学位申请

5月末，在申请深高南小升初时，8位小区家长在申请积分入学时，收到了“初审不通过”的通知，原因为自家房源从往年的“之一类”住宅变为“第三类”特殊住宅积分。

据凤凰网房产报道，为了让孩子能顺利入读“名校”，家长Z女士提前2年购入属于深圳高级中学学区房范围的安华小区。

福田教育局学位划分图

据她介绍，她在购房时清楚地在福田区教育局官方看到消息，安华小区属于深高学区范畴。为了保险起见，她还与同小区的其他业主核实过深高学区房认定的情况，确定申请积分入学认定是没有问题才安心入手。

在2020年5月29日下午，Z女士却在在申请学位截止的时间，收到了令她意想不到的结果——“初审不通过”。

从Z女士申请入学的系统中除了显示“初审不通过”外，还赫然写着“之一类要求住宅用途商品房，请出示住宅用途商品房相关证明”。

这让Z女士非常诧异，明明自己的小区在福田教育局官网上有被划分为深高的学区范围，为何却突然发生变数？

遇到同样情况不止Z女士，当时有8个小区内的业主也同样遇到了同样的情况，包括泰安轩、泰康轩、竹园小区、财富广场、泰然公寓、杭钢大厦、有色大厦和安华小区。

积分被“降级”的主要原因为上述8个小区部分房屋的房产证上，用途一栏标注的是单身公寓、单身宿舍等，而非住宅。

根据《福田区义务教育阶段积分入学办法》，父母在学校报名地段购房（要求为住宅用途商品房，家庭合法产权在51%以上）且学生入户在该房产，记为之一类，基础分为80分。但如果买的是“特殊房产”包括自建房、集资房、祖屋、军产房、或商务公寓，则基础分为70分。

但在往年，上述8个小区都是按照之一类住宅进行计算录取积分及申请学位，突如其来的申请“不通过”随即引发纠纷。

降级或与深高南校区学位紧张有关

知情人士称，此次深高南学位申请调整部分小区积分入学认定标准，或与深高南校区学位紧张有关。

作为深圳四大名校之一、广东省一级重点学校，近年来，深高南学位持续紧张。从招生情况来看，2019年计划录取仅为540人，报名人数却达1060人。

从招收门槛来看，资料显示，深高南近三年入学积分快速上涨，2017年-2019年分别为83分、85.4分、98.7分，逐渐逼近“满分”录取。

深高校方透露，今年初一计划招收630人，而实际申请人数超过1000人。因为竞争激烈，入学积分至少需要94分才有可能入选。

而此次突然降分基本等于在入学名单里直接剔除了这8个小区业主的孩子，对于抱着入读深高而斥巨资的家长而言，这样的调整更是巨大的打击。而以上八个小区的学区房价值也将大打折扣。

土地性质和房屋用途是焦点

引发“深高南学位房”风波的主要原因，是土地用途、房屋用途的不明确。

此次被降级的几个小区中，一些小区的土地用途是商业办公用地或者工业用地，房屋用途是单身公寓、办公楼或者宿舍。

信荣（全国）房地产律师团队首席律师张茂荣指出，事件背后的核心问题是“公寓”概念的模糊和滥用。依照相关规定，商业公寓是明确不授予学位的，实践中开发商乱用“公寓”概念，相关部门也没有做一个统一的概念定义，导致围绕这种单身公寓的性质发生了争议。

，一些地块性质上并非纯粹的居住用地，却仍以“住宅”身份存在，连资深从业人士也只能称之为“历史遗留问题”。

据《深圳市城市规划标准与准则》2019年修订版本

关于目前市场中常出现的“公寓”，如“学生公寓、专家公寓、人才公寓、迷你公寓、青年公寓、老年公寓、商务公寓”等分类的说明城市用地分类主要依据土地实际使用用途来界定，对于以各种政策用途、服务人群来分类，以及市场上出现的种类繁多的各种广告用语中的“公寓”应根据具体情况进行研究判断。

目前市场中主要存在以下三种类型:

直接为工业区、仓储区、学校等功能区配套服务的，实际为宿舍功能，其用地性质一般属于三类居住用地(R3)

针对特定人群(如未婚青年、引进人才、老年人等)、具有相对完善的配套与服务设施的，实际为住宅功能，其用地性质一般属于二类居住用地(R2)，如迷你公寓、青年公寓、人才公寓、老年公寓等，其产权通常可分割出售

位于商务中心区、为商务人士提供中短期商务与住宿服务、规划不配套幼儿园学校等教育配套设施的，一般情况为商务公寓建筑，属于商业用地(C1)，其土地管理和房地产权按照商业用地相关政策处理。

深圳还有大量的传统商务公寓，大多数是40或50年产权，此类公寓在罗湖等部分区，如为名下唯一住房，虽可申请学位，但因积分较低，无法申请到较好的学位。

所以，在深圳买学位房，千万要睁大眼睛查清楼盘的土地性质和房屋用途，尽量选择纯正的住宅用地。

图片来源 / 乐有家研究中心

而此前前往福田区国土局 的家长表示，他们的诉求就是要“同类同权，“我们都属于学区范围内的住宅，不应该被无缘无故扣掉10分。”

深圳市规划和自然资源局

回应被盗传闻公安已介入调查

在学区房等级的划分中，认定房产的土地用途及房屋用途是最为关键的问题。

涉及到被降分的8个小区业主们近日要求深圳市规划与自然资源局出具小区房产性质、用途的说明函，这时却传出“国土局进小偷了，资料被盗”的传闻。

据南方都市报报道，4日晚间，深圳坊间传闻“深高南学位风波进展国土局昨晚进小偷了”。

网传截图

对此，6月5日，深圳市规划和自然资源局官方公众号发文回应

经核查6月3日晚上8:00左右，有两名某广场业主擅入该局福田管理局八楼办公室，经初步核查，未有任何资料丢失。目前公安机关已介入调查。

福田区教育局介入

仅三个小区恢复一类学位

5月29日，初审结果公布后，家长们也迅速向福田区教育局反馈了这一情况。

有家长表示，当日下午，福田区教育局、深高南校区相关负责人及学生家长代表进行了初步沟通，暂时将网上审核状态一栏“初审不通过”的状态修改为“待初审”。

据南方都市报报道，在经过小区业主与教育局、学校的多次沟通后，最新消息显示

泰安轩、泰康轩与竹园小区属于住宅性质，入学仍然按一类招生标准；

泰然公寓、财富广场、杭钢大厦、有色大厦和安华小区因为土地性质属于非居住用地，只能按特殊性质房产申报，也就是基础分降为三类。目前5个被“降级”的小区家长已经收到重选学校短信通知。

不过，相关信息仍未得到官方最终确定。

不少业主挂盘出售

挂盘价一夜跌破成交均价

家长们在意的，除了孩子的教育问题，或许还有因学位调整，给自身房产价值带来的巨大变化。

记者在链家网上查询了这些小区二手房房价，其每平米价格在10万元~13万元之间。

而目前，上述涉事小区“财富广场”的房源挂盘价，已跌破此前5月成交均价10.6万元/平。

图片来源链家APP

据悉，自降级事件发生，似乎有不少业主在挂盘出售。诸葛找房的数据显示，自5月29日至6月4日，泰然小区的挂盘数量达到12套，财富广场的挂盘数量为5套。不过，记者发现最近一周以来相关小区的带看次数很少。

其实，此次学位风波在深圳并非个例。此前万科云城、阁林网苑都曾发生过相似的事情。

针对类似小区，记者询问了宝安、和八卦岭的多位房产中介，得知目前区域内相关小区的学位申请还没有出现问题，价格也没有明显变化，但的确有一些业主因“深南高学位风波”表现出忧虑并考虑出手。

6月5日，记者登陆链家APP、乐有家APP时发现，TATA公寓被责令下架的房源出现，价格仍在每平方米11万元至16万元之间。链家APP显示，该小区竟然还有50套房源即将上架。

有中介表示，现在带客户看房，都会先表明TATA公寓的土地和相关情况，不排除有业主担心学位会发生变化，打算抛盘。

优质学位资源争抢愈演愈烈

隔一条马路，房子新旧程度相当，但房价几乎相差一倍，只是因为学位不一样，这就是深圳房价的现实。

市场数据显示，2019年深圳市学位缺口为7.1万个，今年各区还未完全发布学位缺口，但此前据教育部门测算，预计2020年，深圳小一学位缺口就将达到4.95万个。

为实现教育质量均衡，近年来深圳也推出了许多措施，其中就包括各大名校推进集团化办学。不过，一旦有新设分校传言，投资资金就闻风而动。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，教育均等化是一个漫长的过程，学位房与非学位房价格的差距，体现的是教育均等化的程度，教育越不均等、学位房的价格就越高。

深圳对优质学位资源的争抢也愈演愈烈。

近日，深圳前海两楼盘900多户业主联合写的一封“ 书”火了。其主旨在于，两小区地处前海，需要引入高标准、高起点的学校，才能解决居住于该区域高技术人才的教育之忧，而计划引入的百花小学令业主失望，希望有关部门以引入国字号或深圳四大名校优质资源为准则，终止引入百花小学的提案。

随后，多个楼盘业主纷纷“拥盘自重”，认为周边学校配不上自身小区“高大上”定位（房价），希望引入更优质的学校。

深圳人有多么热衷买学区房？

在深圳，公办学校的总体质量相对更高，而在各区积分入学的政策中，想要进入名校，户籍和学区房几乎是必备的敲门砖。

一位今年即将送孩子读小学的深圳家长向记者介绍，他最心仪的学校是龙华区外国语学校，这是一所九年一贯制学校，以前一类学生（拥有该区户籍和学区内商品房，在积分入学中位于优先级）都可能进不去。虽然他早早为孩子买好了学区房，去年也落了深户，但仍然不敢保证一定能进得去。另一位家住宝安区的家长则表示，为了让儿子接受更好的教育，她提前一年到福田区买好了学区房。根据深圳贝壳研究院的一项数据，今年2-3月，学区购房目的在所有购房行为中占比为18.8%，对比1月的12.5%大幅上升，并且超过了改善需求的占比。深圳合美居地产创始人赖沸新曾向21世纪经济报道记者表示，基本带点学区的房子，一套涨个20万，很容易出手。

赖沸新工作的主要区域靠近华为总部，买房的客户中不少是华为员工。赖沸新认为，每年深圳那么多新引进的年轻人才，很快面临着结婚、生小孩，就要考虑学区房的事情，这些大公司的员工，你完全能够想象他们对教育、对学区房有多么重视。何况，学区房既是解决子女教育问题的刚需，也可以当作是一种投资品。“完全是供不应求。好的学区房，大势平稳的时候，它都会涨一点，总体来看，这几年肯定是领涨其他所有类型的房子。”赖沸新说。家长追逐学区房的背后，一个更大的原因在于优质学位的稀缺。尽管这是各地普遍存在的情况，但对于深圳而言，供需矛盾或许更为突出。从2018年的数据来看，在一线城市中，深圳在校小学生人数仅低于广州，超出北京和上海，但小学数量却远低于北上广；深圳的普通中学在校生人数最少，普通中学数量同样大幅低于北上广。近几年，深圳多个区都曾发布学位缺口预警。

（2018年北上广深在校中小学生情况，数据来源各地统计公报、统计年鉴及教育统计手册）

深圳市政协委员邓少勇此前曾提及一组数据，按照“城市居住区规划设计规范”的要求，深圳在2015年应该有小学至少719所，而当年深圳小学总计只有334所，缺口达385所。

邓少勇表示，随着二孩政策实施、港澳籍适龄儿童放开入学等，深圳学位供应压力越来越大，据教育部门测算，预计到2020年，深圳小一学位缺口将达到4.95万个，初一学位缺口1.06万个。

最近，关于北京西城区的“多校划片”政策备受关注，事实上，深圳早在2015年就在南山、福田、罗湖和盐田小范围内试点“大学区制”，试点区域的义务教育阶段学生入学，家长可自愿在学区内为孩子报读2到3所学校，按志愿次序和积分高低依次录取。

目前，深圳市有6个行政区推行“大学区”。

所谓“大学区”，简而言之就是多校划片的学位申请办法，即住房在大学区内，家长可以不受地段限制申请大学区内的任一一所或者多所学校。这就意味着，一个小区对应多所学校，其房产不再直接挂钩某所学校的学位。

原来的学位供应从“一个萝卜一个坑”，变成“一个萝卜N个坑”。同一套学区房，可能分到名校，也可能分到普通学校。

值得注意的是，深圳“大学区”政策的基础是入学积分制度，而非电脑随机派位。即按志愿次序和积分高低，依次录取。

美联物业全国研究中心总监何倩茹向21世纪经济报道记者表示，北京的“多校划片”跟深圳的“大学区制”其实差不多。就深圳的情况看，这一入学政策并没有影响学区房的价格走势，毕竟买了该区的住房，才有机会入读相应的学校。“一直以来，好的学区房价格涨幅都高于平均水平，今年也不例外。”何倩茹说。但，对于此前深圳住建局长所称的“对于恶意涨价行为需要进行管控”，何倩茹也表示，对所有住宅的不正常涨价，都需要管控，暂时未清楚是通过何种方式。

栏目主编顾万全 文字编辑程沛 题图来源视觉中国 图片编辑雍凯

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