成都刚需买新盘还是二手（成都跻身新一线购房趋势大解密）

步梯顶楼容易出租吗 成都楼市投资买房涨幅靠选筹，实际升值看倍增

我是雕叔，房地产从业15年，已为上千人提供买房解决方案，通晓业内门道，我不做所谓的ldquo专家，只用十五年的实战经验帮大家答疑解惑。

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提问雕叔你好，坐标成都，目前在成都武侯区拥有50平的小套一。双流区靠近天府新区的华府板块有套60多平的小套三，现在打算卖掉这套小套三之后有子弹120多万,准备到新津花源镇买叠拼别墅,总价210万左右，主要是考虑自住和兼顾投资，有几个问题要请教您，一、目前置换是否合适，会不会我这边卖出之后要两三个月才能收到买家银行贷出的房款这段时间那边就行情会不会上涨呢?二、新津花源这个区域怎么样，有投资潜力吗?这里的楼盘麻烦推荐一下，如果这里不行，麻烦老师推荐下其他的区域(我们上班在成都城南)

回答你好，现在属于静淡市,房价整体比较平稳，非常适合刚需改善置换，这样就有充足时间选筹，买到笋盘的概率更大。我建议买卖可以进行，现在开始让中介挂起来，有合适房子付定金可以签远期合同。置换房子的核心在于，以更低成本买到你想要的房源，而不是老想着更高价格卖出你现有的房源。不要搞错重点， 很多人为了蹭挂盘房源的涨幅等了太久，结果发现自己要买的房源跳涨或被卖掉。换房不一定要卖在更高价， 时间不等人，合理的价格就差不多，关键是要先锁住想买的房子。新津花源是三圈层唯一通地铁的县，花源是新津桥头堡，规划已经逐步呈现，大件路和十号线通双流和主城，正公路和天新邛快速路通天府新区。高铁新津站是交通枢纽，接地铁高铁大件路天新邛快速路预留地铁12号线有轨电车发展空间。目前别墅多人气不足，配套缺乏，需要地铁带入流量后吸引配套投资。预计2022年即地铁通三年后配套开始大幅改观，不排除新津市政迁入可能，长期自住加投资还是可以选择。

提问雕叔您好，看了将近半年房，最终七万多点入手了北京东大桥东里的房子，想问一下这边以后发展咋样？或者以后发展趋势会怎样。不着急您回答，您有时间再回答就好。谢谢

回答东大桥板块一直是推荐淘笋区域。东大桥东里 有学区加持，溢价在可接受范围之内，巅峰时期成交价格一度保持在8W+，现在7W+入手性价比不错。恭喜上车！

提问雕叔你好,我是新人,资金能力有限,目前现有资金共计45万(首付+税费)。我在中医大工作,想购买一套小房子作为自住。根据有限的资金,单纯按照位置，看了石人南路的房子都是2000年左右的老房子，所以目前有些困惑，房屋位置(核心区老破小)和房屋品质之间该怎样抉择呢?想听听您的意见，感谢!

回答有40+万的预算,怎么可能要去买这样的老破小呢?如果愿意多花一些通勤时间，甚至可以去城乡结合部买个三房。如果买二手房一定要看房龄，房龄太久会有一系列的问题。假如你买了一套1990年的房子，房龄已经30年了，50-30=20，意味着你最多能拿到20年的房贷。每个月扛的利息会更多一些。而且你买了房后，即使未来决心要置换，那也是几年后的事情了，到时候下家所能贷款的年限会更短，也注定这种房子流动性会越来越差。所以买老房子，更佳的时间段是房龄在15年之内的，也就是2005年之后建成的房子。第二个是房子太老的话，维修成本太高。曾经一个网友买了一套90年的老房子，结果屋内潮湿，墙体结构塌陷，每天挣扎在修下水管道和抓老鼠的焦虑中。为此还要担负了很大一部分经济支出。

提问雕叔你好，普通资格，户口成华，主要是投资，总价400万可以全款,想买天府新区,请给些建议，或者哪些区域楼盘值得看呢？

回答普通资格，目前看天新,大概率只有两个楼盘，一是佳兆业麓山一号，二是鹿溪樾府，其他的，大概率普通资格都不容易买到。，如果不着急，也可以观望一下，毕竟现在市场趋冷，未来不知道会不会普通资格会更容易买到，我觉得也可以试试，例如麓湖、招商时代公园，中海天府里等楼盘。如果买二手就以捡漏为主。

提问雕叔你好！我们是青羊区户口，工作单位注册地为高新南（在高新南缴纳社保），目前仅有青羊住房一套。因女主人工作地点已搬至城南牧华路附近，想在城南购房，自住为主兼顾投资增值。首选高新南，次选天府新区，希望买面积120平左右或以上的房子。付款能力现款130w，公积金30w，可长期支付的月供7k/月。女主46岁，预计55岁退休，公积金4K/月，男主59岁明年底退休，因工龄长单位效益一直较好，预计退休金大致在在1.1W至1.3W之间。问题一现无任何银行借贷，对贷款总金额，贷款组合方式和贷款年限给个建议？曾经看过金隅金成府，总价在290w一330w，我们现有支付条件最多可贷多少？怎样组合贷款才能支撑这个档位的价格？问题二推荐些高新或天府新区离地铁站不太远的可选择楼盘，含新盘和次新盘。除高新南和天府新区外，还有哪些区域值得购买？问题三对现有住房（多层步梯顶楼六跃七，153平米）在新购房后如何进行进行置换？

回答你好！工行更高年龄可到74岁，用公积金更高只能到60岁，如果用组合贷话后期压力就较大，建议全走商贷女主可以贷18年。公积金就取出来，以300万总价算，你们贷7成贷款总额是210万，按18年来算每月还一万五左右，高新的二手房可以看看时代晶科名苑，奥克斯广场，成都棕榈泉国际中心，建发鹭洲国际。高新新盘关注凯德世纪名邸，金隅金成府也可以，中洲锦城湖岸2期。天府新区新盘关注远大中央公园，中海天府里，建发中央湾区，万科天府公园，现有住房多层的以后升值潜力有限，可以卖了置换，剩余的钱可以投资主城二仙桥，八里庄板块，这两个板块由于土储丰富，将会是成华尽量打造的区域。

提问雕叔你好，天府新区落户两年无社保无房，纯投资，请问推荐哪里?天府新还是新东安城?谢谢!

回答肯定是天府新区啊，一个城市中心，一个城市副中心，这个是差距。而且天府新区目前比较成熟了，东安新城还得看长线。纯投资，且一定是热点楼盘的，川发天府上城，远大中央公园，海伦天麓，恒大天府半岛，天府公园城，如果贵一点的，不一定热点楼盘的，保利和光屿湖，天府里，麓湖等，都值得买。

提问雕叔你好，昨天看您回答了，不建议买惠州的房产，也看了您之前的评论，不看好惠州未来的发展。我之所以考虑惠州大亚湾的房子，也有刚需部分的，目前在坪山上班，在坪山租房子，如果购置大亚湾的话就可以不用租房子了,工作稳定的话目前5-8年考虑自住使用，那个时候惠州一手房应该也开发完了吧?二手房还不好出手吗?现在有几个方案您给个意见！1:新乡房产出售，到手八十，大亚湾购置一套小三房，还剩三十，过两年攒些首付再东莞考虑购入一套小两房。2:新乡 房子不出售，(目前新乡房子月租金2千)在惠州大亚湾购入-套小两房。3:新乡 房子出售,东莞入手一套小三房，惠州租房。之所以考虑大亚湾房子，是因为距离坪山最近，上班方便。

回答你好,选择方案三更好，将来收益率更大。建议可以这样操作，东莞买一套二手次新带精装的小三房,然后给出租掉，惠州选择租房住，用东莞租金填补惠州租房。东莞选择临深板块凤岗塘厦。这样过几年后， 东莞房子收益一定比你在惠州买房回报率大。

提问雕叔好，坐标二线城市武汉，2套房， 公司小老板，年入50，现有存款120，想多投点钱把自己公司做大，一直找不到好的突破口，现在考虑是否是等 新的风口来还是开辟其他投资途径？雕叔你觉得投资是顺应时势还是事在人为呢？

回答想要突破，如果大范围的用力或者专注短板，结果就是失败。破局的关键是找到自己的优势，并且拿出全部的来投入，然后等风来！人生就是滚雪球，最重要是找到够湿的雪和够长的坡。我们要做的就是找到这样跑道，顺势而为，像山顶的雪球一样，只需要轻轻一推，它就会自动沿着陡峭的山坡滚下来，省心又省力，事半功倍。雷军说过一句经典语录站在风口上，猪都能飞起来。雷军多次在不同场合提到趋势的重要性，创业要大成，光靠勤奋和努力是不够的，一定要找到能让猪飞上天的台风口。时势造英雄，回看几十年，我们现在所熟知的著名企业家任正非、柳传志，王石、潘石屹、李嘉诚，马云、马化腾、张一鸣等，无一例外都是抓住了改革开放，房地产，互联网的某一个时代趋势。时代成就了他们，他们也成就了这个时代。小富靠勤，大富靠势。能真正赚大钱的人，几乎都发现了趋势，顺应了趋势，把握了趋势。

提问雕叔你好，坐标成都，这几个都在看房，看上的房，哪怕要给定金了，要么房主反悔不卖，要加价；要么房主卖给了出价更高的买家。买个房太难了，到底怎么才能破这个魔咒啊？

回答你好！如果买家很确定看中了房，也肯定自己不会再反悔的情况下，防止房主反悔，也防止其他中介又打 给房主要加价买房，最有效的办法，直接加码定金。平时给5万，防止跳单直接给20-30万，只要不超过房款总价20%的定金都是合理的。如果对方违约，直接赔100万，即使别人再怎么加价，房东违约的话，这笔账房东应该能算得过来的。有人说，房主也不傻，不会收这么贵的定金。买房这个事，作为买家表现了更大的诚意，也就是买家用实际行动表示不会反悔。如果房主不收，也就说明，房主并不是太想卖，或者等待有合适的价格再跳单。如果房主坚持不收，那么就没有必要再谈下去，这种跳单可能性太高，浪费时间还延误了买房的时机。

提问雕叔你好，关于户型选择都说现在是改善型市场，是不是买房要越大越好？

回答目前成都改善型市场确实占很大比例，一个城市的所有房子其实一直处在交易置换的周期之中，只是快慢的差别，并且他们房子就跟金字塔模型一样。每一个现在住的套一或者套二的业主都是潜在的买家，卖掉小房置换大房，从下往上置换。追求更美好生活是每个人的梦想。而房子永远是与承受能力挂钩，而房子的价格永远是与地段相配。对于具备优质学区、地铁配套、环境优良等条件的房子，购买大户型不是一般人所能承受得了的，所以肯定是中小户型受青睐。从升值情况来看，普通投资买房一般建议90-140平内的套三，套四。更大户型的房子受众比较小，想要转卖脱手就比较困难了，而房子的升值和保值主要还是看附近的配套，并不是说房子的面积越大保值率就越高。

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