房地产项目全过程成本管控（商业地产成本控制难点）
商铺建筑成本计算 商业地产住宅项目全过程成本管控操作（第七部分）（全九部分）
第七部分 设计阶段
初步设计评审签批移交（总图户型方案确定）
项目阶段设计科目编码SJ001 1 工作内容
根据已经收到的初步设计图纸，考虑成本方面的要求及建造标准的要求，在初步设计评审会议召开前，提出成本相关意见。
2 工作时间
前置条件外装、内装初步设计完成
3 责任部门
项目公司设计部
4 配合部门
项目公司成本部、营销部
5 对接部门
商业规划院、设计中心、商管公司（大商业上的塔楼销售物业外装为规划院，内装为设计中心）
6 工作要点
6.1 前置条件项目初步设计完成，初步设计评审会即将召开之前（此会议召开时间一般为初步设计完成后一周内）
6.2 制度流程 无
6.3 集团模板《初步设计评审会会议成果会签表》
7 完成标准
在评审会召开时根据成本控制要求，对初步设计提出相关意见,最终在《初步设计评审会会议成果会签表》上签字。
8 工作成果用途
移交给项目公司设计部及商业规划院，对初步设计的相关内容进行修改或优化， 最终成果在深化图纸中得到体现。
9 跟踪落实要点
9.1 跟踪一版施工图出图时间,并跟踪会议中提出的要点是否在一版施工图中进行了调整。
9.2 跟踪初设移交后施工图阶段管理界面及对接方式。
10 关注重点
10.1 在评审会召开前 3 天,通过项目公司设计部向规划院或设计中心拿到初步设计图纸,对图纸内容进行初步审核，大致了解项目成本情况，通常情况下各专业初步设计的要求如下
10.1.1 总平面设计
10.1.2 交通流线设计
10.1.3 住宅区景观概念设计
10.1.4 日照测算。
10.1.5 住宅户型设计，包括户型配比设计。
10.1.6 商铺设计。
10.1.7 住宅地下室设计。
10.2 关注设计单位出具的设计概算书，重点了解其中的关键部位做法及材料种类， 如有特殊的材料搭配组合应提供组合封样。
10.3 初步设计图中建筑、结构、机电专业的相互配合是否能够衔接。
10.4 消防、人防、交通、环保、超限等各专项设计的需求是否考虑。
10.5 初设图纸是否能够与一版施工图相互衔接，关注外装、内装等效果类的方案。
10.5 关注底商的签确平面及机电方案签确。
11 工作教训心得
11.1 优化方案的落实。
11.2 前期是否需要开结构方案论证会。
11.3 注意建筑、结构的设计说明。
售楼处建筑设计、内装设计、景观设计
项目阶段摘牌 科目编码SJ-002 1 工作内容
售楼处建筑设计（包含结构机电）、内装设计、景观设计
2 工作时间
开始时间交地日后 45 日
结束时间交地日后 75 日周 期45 日
3 责任部门
项目公司设计部
4 配合部门
工程部、设计部、成本部
5 对接部门
集团设计中心、质监部等
6 工作要点
前置条件项目班子组建完毕，各部门人员到岗，制度及限额熟悉等。制度流程
集团模板
7 完成标准
审图通过，设计标准在限额范围内，可以指导施工。
8 工作成果用途
设计图纸下发施工单位指导施工。
9 跟踪落实要点
9.1 各专业设计之间的配合，明确图纸范围不留设计死角；
9.2 确定主要动线；
9.3 软硬装材料的搭配；
9.4 各功能和空间结构之间的关系；
9.5 建筑面积、装修面积和造价之间的关系和比例；
9.6 减少因空间和人员配比因素，造成空旷和人气下降；
9.7 施工过程中控制签证变更，及早消化。
10 关注重点
10.1 设计分区要合理，动线导向明确，以免动区与静区互相影响；
10.2 主控项目需严格控制，按集团限额指标进行测算；
10.3 根据售楼处类型合理进行景观设计，小品应布置温馨，尽量考虑利用；
10.4 内装设计需凸出元素，并适当考虑营造宾至如归的氛围，以增加洽谈的良好气氛；
10.5 设计风格要与销售对象相契合，以售楼部为样板进行展示，增加卖点；
10.6 为了让置业人员在主战场做战，办公室不宜设置过大，一般考虑两张办公桌；
10.7 售楼人员会议室区域不建议单独设置，可以利用休息区进行会议；
10.8 根据项目的产品定位，在售楼处设计阶段考虑后期转型的改变，以减少转型造成成本增加；
10.9 如售楼处内有样板间，建议提高样板间的建造标准，以达到效果和成本更好的结合；
10.10 明确售楼处的装修重点，测算主要测算的占比和整体造价情况，根据测算情况来控制动态成本；
10.11 强调功能和空间结合，线条和色彩相互搭配，并注意软装的功能的舒适性， 形式上不拘一格；
10.12 根据产品定位，和售价格定位，来综合考虑设计风格，以降低因风格造成的成本上涨。
11 工作教训心得
开挖图报审
项目阶段设计 科目编码SJ-003
1 工作内容开挖图报审
2 工作时间
开始时间交地日后 30 天
结束时间交地日后 40 天周 期10 日
3 责任部门
设计部
4 配合部门 工程部、成本部5 对接部门 中心设计部
6 工作要点
1、前置条件a、项目用地初勘已完成；b、项目总图已调整完毕并签确；c、之一次竖向设计论证已完成，并已移交成果；
2、制度流程项目公司设计部发起上报流程，上报部门应包含中心设计部建筑和结构专业负责人，抄送成本控制部；
3、集团模板无
7 完成标准
完成基坑开挖图，并有相关成本测算，上报审批通过；
8 工作成果用途
完成的基坑开挖图，审批后用于项目进行基坑开挖工作；
9 跟踪落实要点
9.1 根据总图竖向设计论证结果进行开挖图设计，复核竖向论证成果；
9.2 落实地下室外边线及其定位坐标；
9.3 开挖图中应落实经初步估算的基础外边线及基础底板绝对标高；
9.4 开挖图中应标出塔楼位置及其底板局部加厚的标高和范围；
10 关注重点
10.1 认真核实 的绝对标高图，参照竖向论证移交成果进行；
10.2 认真核实项目周边市政路近期的修建性详规；
10.3 落实实测标高项目公司委托专业测绘机构实测（根据详堪报告进行复核）；
10.4 核实市政外网图及市政接入点；
10.5 核实道路、景观范围及界面；
10.6 项目公司成本部根据开挖图进行成本测算，并根据地块勘测报告，同工程部、设计部选择更优方案（开挖方式、支护方式等）；
11 工作教训心得
11.1 开挖图报审之前需要进行不同开挖方案的经济指标分析及比对，选择工期
合理且造价经济的方案；
11.2 开挖图报审通过后要注意跟踪实际施工是否按报审图实施的；
11.3 跟踪开挖的现场实施情况，是否过程中有图纸更新，避免挖错和图纸的更新指导不及时造成错挖所产生的经济索赔；
11.4 施工过程中做好现场跟踪记录；
基坑支护图报审
项目阶段设计 科目编码SJ-004 1 工作内容
基坑支护图报审
2 工作时间
开始时间交地日后 45 天
结束时间交地日后 60 天周 期15 日
3 责任部门
项目公司设计部
4 配合部门
项目公司工程部、项目公司成本部
5 对接部门
项目公司设计部
6 工作要点
6.1 前置条件
6.1.1 完成支护方案专家论证及基坑支护论证成果移交；
6..12 项目公司完成施工支护图及支护方案，且图纸达到施工图深度；
6.2 制度流程
6.3 集团模板
7 完成标准
完成相应部分成本测算,是否在目标成本之内
8 工作成果用途
移交给项目公司设计部
9 跟踪落实要点
工作移交成果后，实际下发施工图是否与报审图纸一致。
10 关注重点
10.1 基坑支护图是否按当地行政主管部门规定完成审查及按审查意见进行修改；
10.2 基坑支撑方案应结合降水方案及土方开挖方案；
10.3 支护桩主筋采用 HRB400，箍筋采用 HPB300；
10.4 预应力锚索采用钢绞线；
10.5 土钉钢筋宜采用 HRB335 或 HRB400 级钢筋；
10.6 止水帷幕宜优先选择单排三轴搅拌桩；
10.7 桩锚和角撑不应使用；
10.8 有条件的部位应优先采用放坡方案；
10.9 土钉墙的坡度不宜小于 10.3，不宜大于 1:0.1；
10.10 土钉长度不宜超过开挖深度的 1.2 倍；
10.11 土钉间距宜为 1~2m，距坑底 1m 高度范围内原则不布置土钉，土钉与水平面的夹角宜小于 15 度；
10.12 尽量采用坑顶局部放坡的桩锚支护方案不建议采用双排桩+锚杆的支护体系（淤泥质土除外）；
10.13 淤泥厚度超过 6m 时，原则上应采用内支撑方案采用内支撑方案时，应结合土方开挖方案确定是否设置栈桥；
10.14 重力坝挡墙底不得落在淤泥上。
11 工作教训心得
11.1 后续总包单位是否按图施工；
11.2 基坑支护方案应包含降水方案，一并考虑。
工程桩图报审
项目阶段设计科目编码SJ005 工作内容
设计阶段工程桩报审
1 工作时间
开始时间交地日后 75 日
结束时间交地日后 95 日周 期20 日
2 责任人
项目公司设计部主管工程师
3 配合部门
项目公司工程部、项目公司成本部
4 对接部门
项目公司设计部
5 工作要点
5.1 前置条件设计部提交地勘报告、工程桩图纸以及试验桩检测报告；成本部提前对报审图进行指标分析；
5.2 制度流程根据综合体项目模块计划要求报审，项目公司规划副总---项目公司总经理---项目管理中心计划部总经理---分管项目副总裁
5.3 集团模板无
6 完成标准
6.1 完成桩基图纸、建筑平面剖面图；
6.2 对报审图形成分析报告并得出是否超出目标成本、是否需要优化的结论。
7 工作成果用途
7.1 用于地下四大块重计量；
7.2 对设计部工程桩施工图移交时提出是否超出目标成本并提出优化建议；
7.3 整体把控总包土建造价的经济指标是否在可控范围内；
8 跟踪落实要点
后续注意施工图纸发放时是否与报审图纸相符。
9 关注重点
9.1 工程桩报审完成时间是成本模块地下四大块开始重计量的开始时间，提前做好重计量的工作准备；
9.2 测算成果与桩基、支护方案经济分析结果进行对比，是否有重大变化；
9.3 工程桩图纸与桩基方案报审是否有变化；
9.4 关注工程桩设计参数与试验桩参数是否一致，若不一致需要重新做试验桩施工及检测；
9.5 参考试验桩施工阶段的现场情况以及工期计划，判断是否会因施工组织造成大量签证变更(例先打桩后挖土时，超流态桩需要满灌混凝土)，在测算时需要由充分预估；
9.6 设计图纸与桩型施工工艺是否有冲突。
10 工作教训心得
10.1 提前沟通，以保证所报审图纸与前期测算的图纸基本一致；
10.2 所报审图纸可以先由成本部审一下，看看是否有新做法及新工艺；
10.3 如发现有不一致或新的桩型，必须先进行测算通过后才能报审，特别要注意当地没有使用过的桩型所引起的成本的增加。
10.4 试验桩要多做一些形式，达到更优组合。
基础图及成果报审
项目阶段设计 科目编码SJ-006 1 工作内容
基础图及成果报审
2 工作时间
开始时间摘牌前 30 日
结束时间摘牌后 90 日周 期60 日
3 责任部门
项目公司设计部
4 配合部门
项目公司工程部、项目公司成本部
5 对接部门
项目公司设计部
6 工作要点
6.1 前置条件
6.1.1 完成桩基础方案专家论证及基坑支护论证成果移交；
6.1.2 项目公司完成施工基础方案，且图纸达到施工图深度；
6.1.3 确定地基处理方案时，必须充分考虑当地处理经验和施工条件。还要了解周边相似场地上同类工程的地基处理经验和使用情况。
6.1.4 方案测算
6.2 制度流程无
6.3 集团模板
7 完成标准
完成相应部分成本测算
8 工作成果用途
移交给项目公司设计部
9 跟踪落实要点
工作移交成果后，实际下发施工图是否与报审图纸一致。
10 关注重点
10.1 竖向钢筋宜采用HRB335 级钢，箍筋宜采用HPB300；
10.2 桩基混凝土强度等级原则上不应超过C40，静载试桩不受此限；
10.3 承台内原则上不应设置暗梁（两桩承台除外）；
10.4 桩沿地下室外墙下布置时，如底板厚度满足桩基钢筋锚固要求时，原则上不应设置承台或承台梁；
10.5 如底板厚度满足桩基钢筋锚固要求时，一柱一桩原则上不建议设置承台。
11 工作教训心得
11.1 应有施工单位一起参加方案论证
11.2 综合考虑抗浮设计方案。
正负零以下土建图及成果报审
项目阶段设计 科目编码 SJ007 1 工作内容
正负零以下土建图及成果报审2 工作时间
开始时间交地日后 115 日
结束时间交地日后 145 日周 期30 日
3 责任人
项目公司设计部主管工程师
4 配合部门
设计中心各部门、项目公司成本部
5 对接部门
设计中心、项目公司设计部
6 工作要点
6.1 前置条件各专业图纸已初步完成，并且能达到合图的前置条件，成本部已提前对报审图进行图审，并提出优化意见；
6.2 制度流程项目公司设计部发起-设计中心结构组-设计中心建筑组-设计中心机电组-酒店总部设计部
6.3 集团模板；
7 完成标准
图审意见落实至施工图中，结构专业人防图纸和结构图纸完成合图，安装专业图纸具备之一版施工图纸。
8 工作成果用途
移交设计部、工程部、成本部
用于地下结构指标分析模块上报的依据
9 跟踪落实要点
1、重点关注机电预留、预埋，图审意见的落实情况，结构优化的落实。
10 关注重点
10.1 此节点完成时间是成本模块地下结构指标分析的开始时间，提前做测算的工作准备；
10.2 重点关注机电预留、预埋，图审意见的落实情况，结构优化的落实。
11 工作教训心得
11.1 重点关注机电预留、预埋，尤其消防弱电的预留、预埋，此阶段需要消防报警设备单位配合设计院完成预留、预埋的二次深化设计；
11.2 结构论证的优化意见及专家意见成本部需要重点关注，是否落实到图纸；
11.3 建筑做法成本部需要重点关注，在图纸报备之前与设计部及工程部讨论一版建筑做法，并且落实到之一版施工图报备中。
11.4 考虑集水坑和电梯基坑等的预留；
11.5 注意结构体系的选择的合理性；
正负零以下土建图及成果报审
项目阶段设计 科目编码SJ-008 1 工作内容
正负零以下土建图及成果报审
2 工作时间
开始时间交地日后 115 日
结束时间交地日后 145 日周 期30 日
3 责任部门
项目公司设计部
4 配合部门
设计中心各部门、项目公司成本部
5 对接部门
设计中心、项目公司设计部、成本控制部南（中、北）项目组
6 工作要点
前置条件
各专业图纸已初步完成，并且能达到合图的前置条件，成本部已提前对报审图进行图审，和结构指标测算，若测算指标超管控限额标准提出优化意见；
制度流程 集团模板 7 完成标准
7.1 图审意见落实至施工图中，结构专业人防图纸和结构图纸完成合图，安装专业图纸具备预留、预埋条件。
7.2 完成地下结构测算，提出优化意见，并落实在报审图中。
8 工作成果用途
8.1 完成会签移交项目公司，为施工图做准备。
8.2 测算文件移交设计部作为图纸优化依据
9 跟踪落实要点
重点关注机电预留、预埋，图审意见的落实情况，结构优化的落实。
10 关注重点
10.1 此节点完成的前提是成本模块地下结构指标分析完成，形成报告并得出是否满足限额设计、是否需要优化的结论，汇入正负零以下土建图中。
10.2 重点关注机电预留、预埋，图审意见的落实情况，结构优化的落实。
10.3 关注施工塔基的布置、细部做法、防水做法。
10.4 后浇带、结构降板、集水坑、电梯基坑是否有节点图纸；
10.5 结构层高、覆土厚度是否符合集团管控标准；
10.6 关注电梯基坑的做法以及各种设备集水坑的做法是否与机电专业设计交圈确认，避免设计变更拆改。
10.7 关注所选电梯的参数是否和预留的电梯基坑相匹配；
11 工作教训心得
11.1 重点关注机电预留、预埋，尤其消防弱电的预留、预埋，此阶段需要消防报警设备单位配合设计院完成预留、预埋的二次深化设计；
11.2 结构论证的优化意见及专家意见成本部需要重点关注，是否落实到图纸；
11.3 考虑集水坑和电梯基坑等的预留；
11.4 注意结构体系的选择的合理性；
11.5 根据项目当地的实际情况，优化防水做法；
11.6 注意后期如电梯参数变化会对已完工的电梯基坑产生影响。
11.7 因测算时间紧，造成测算结果失真。主要体现在楼梯、坡道等部位缺图漏算； 后浇带、结构降板、集水坑等位置缺节点图，造成底板放坡、局部放大位置工程量漏算。
施工图成果报审
项目阶段设计 科目编码SJ-009 1 工作内容
施工图成本测算、设备排产及空调、消防招标
2 工作时间
开始时间交地日后 145 日
结束时间交地日后 200 日周 期55 日
3 责任部门
项目公司成本部
4 配合部门
项目公司设计部
5 对接部门
项目公司设计部
6 工作要点
前置条件
初设评审及移交； 制度流程
集团模板
7 完成标准
7.2 各专业 施工图纸 ；
7.2 图纸用于正负零以上的土建施工及设备招标；
7.3 图纸满足限额设计指标；
8 工作成果用途
8.1 移交项目公司工程部进行施工；
8.2 移交项目公司成本部进行设备招标；
9 跟踪落实要点
工作成果移交后，施工图是否存在遗漏设计项。
10 关注重点
10.1 复核面积指标是否正确；
10.2 结构设计指标是否在设计任务书结构指标内；
10.3 地下车库层高控制地下一层 3.9m，地下二层 3.6m
地下车库顶板上景观基本覆土厚度（包括消防车道范围）分别为 A、B 版 2.0m/C、D 版为 1.5m。地下车库顶板上的覆土荷载（包括消防车道范围）分别按 A、B 版2.5m/C、D 版为 2.0m 考虑。
11 工作教训心得
11.1 重视成本优化会的落实情况；
11.2 建筑专业组织核对结构降板区域是否正确；
11.3 预留足够的精装修吊顶空间高度，注意天花造型影响的净高；
11.4 如果满足限额指标，就不要再过分优化，更好保留预留余量，减少后期加固；
11.5 桩承台基础结构指标要认真复核，注意设计富余砼量的设计。
立面方案深化评审及会签
项目阶段设计
科目编码SJ-010
1 工作内容
立面深化方案成本复核（对应综合体项目模块计划“立面方案深化评审及会签” 节点,交地日后 115 天）
2 工作时间
开始时间交地日后 110 天（立面方案深化评审会前）
结束时间交地日后 120 天（规划院移交立面深化方案成果后） 周期10 日
3 责任部门
商业地产规划院
4 配合部门
项目公司设计部
5 对接部门
项目公司成本部、成本控制部
6 工作要点
6.1 前置条件
规划院完成深化方案资料。
6.2 制度流程
移交流程规划院主管建筑所/酒店所-主管副院长，经主管副院长审批后同流程移交项目公司成本副总、项目公司设计副总、成本控制部。
6.3 集团模板
立面方案测算模板。
7 完成标准
将成本超支结余情况、优化意见及其它须落实问题，列入评审成果及会签纪要中。
8 工作成果用途
将深化方案成本情况、优化意见和后续须落实问题反馈规划院，在初步设计阶段予以落实并控制成本。
9 跟踪落实要点
9.1 深化方案评审中形成的成本超支解决措施和处理意见在初设阶段的落实情况；
9.2 其它须进一步落实的问题（包括工程量复核、特殊材料询价、特殊造型节点做法等）。
10 关注重点
10.1 复核方案深化成果较移交方案效果变化；
10.2 与方案单位初步复核确定工程量；
10.3 复核测算阶段优化措施是否落实，若未落实须要求规划院在方案深化评审会上提出替代解决措施；
10.4 若因上述因素等造成成本超支，须在方案深化评审会上形成处理意见。
11 工作教训心得
11.1 根据立面深化方案资料，完成深化方案成本测算，并报备成本控制部目标管理组；
11.2 参加方案深化评审会，将深化方案成本情况反馈规划院，并在评审会上负责对重点关注问题讨论形成具体意见和措施，作为初设阶段设计中成本控制依据。
11.3 加强设计方案的深度，避免遗留问题；
11.4 尽早与夜景照明方案配合。
立面初设及主材设计封样移交
项目阶段设计 科目编码SJ-011
1 工作内容
立面初设成本复核（对应综合体项目模块计划“立面初设及主材设计封样移交” 节点,交地日后 160 天）
2 工作时间
开始时间交地日后 155 天（立面初设成果评审会前）
结束时间交地日后 165 天（规划院移交立面初设成果后） 周期10 日
3 责任部门
商业地产规划院
4 配合部门
项目公司设计部
5 对接部门
项目公司成本部、成本控制部
6 工作要点
6.1 前置条件
规划院完成初设方案资料及主材封样。
6.2 制度流程
移交流程规划院主管建筑所/酒店所-主管副院长，经主管副院长审批后同流程移交项目公司成本副总、项目公司设计副总、成本控制部。
6.3 集团模板
外立面方案测算模板。
7 完成标准
成本超支结余情况、优化意见及其它须落实问题，反馈规划院及项目公司设计部， 在一版施工图设计中落实解决。
8 工作成果用途
将初设成本情况、优化意见和后续须落实问题反馈规划院及项目公司设计部，在一版施工图设计阶段予以落实并控制成本。
9 跟踪落实要点
9.1 针对初设成果存在成本超支各方形成的处理意见在一版施工图阶段的落实情况；
9.2 其它须进一步落实的问题（包括工程量复核、特殊材料询价、确定特殊造型节点做法等）。
10 关注重点
10.1 复核方案深化评审会上各项优化措施和处理意见在初设阶段的落实情况；
10.2 与方案单位复核确定工程量；
10.3 复核初设成果较深化方案变化；
10.4 复核主材设计封样与前期方案效果是否一致，并注意立面主要材质、特殊效果材质、特殊造型单元均须封样；
10.5 若由于上述因素等造成成本超支，须与规划院、方案单位及一版施工图设计单位等组会形成处理意见，并在一版施工图设计阶段落实。
11 工作教训心得
11.1 根据立面初设资料，完成初设成果成本测算，并报备成本控制部目标管理组；
11.2 根据初设成果成本情况，负责牵头对成本超支形成具体处理意见和措施， 作为一版施工图阶段设计中成本控制依据。
外立面一版施工图及成果报审
项目阶段设计 科目编码SJ-012
1 工作内容
外立面一版施工图及成果报审
2 工作时间
开始时间交地日后 150 天
结束时间交地日后 190 天周 期40 天
3 责任部门
项目规划部
4 配合部门
项目公司设计部、成本部
5 对接部门
规划院
6 工作要点
6.1 前置条件立面初设及主材封样移交,提供外立面施工图设计条件。
6.2 制度流程
发起部门项目公司
审批流程建筑工程师→设计部经理→规划副总→成本副总→总经理接收部门规划院
审批流程规划院建筑/结构/照明/内装（仅采光顶）专业负责人、项目负责人、各专业所长、各分管副院长（含酒店时，增加酒店项目负责人、酒店所所长、主管酒店所副院长、酒店内装专业负责人、内装所所长、酒店设计院院长）
6.3 集团模板:按模块化系统要求上报。
7 完成标准
7.1 外立面施工图含夜景照明节点、外立面预埋、钢结构图及其计算书、节能计算书、第三方审图意见，（DWG 文件不高于 2004 版，去除专业辅助加密功能，附字型、线形文件）
7.2 外立面测算成本不超单项建造标准。
8 工作成果用途
6.3 图纸移交项目公司成本部、工程部用于工程量清单的编制、招标技术条件、商务条件、投标封样要求等的准备；
6.4 图纸提交规划院审核。
9 跟踪落实要点
图纸报审状态、审核意见是否影响成本。
10 关注重点
10.1 测算时，注意计算依据要与建造标准匹配；
10.2 测算时，注意复核建造标准包含的内容，避免漏算，导致外立面成本超算。
11 工作教训心得
11.1 移交图纸需要仔细审核设计深度，包括细部节点、尺寸标注、做法、材质、厚度等影响清单项目特征描述的内容，并形成图纸疑问发给设计部要求设计单位详细回复，不能等外装施工单位确定后交施工单位进行图纸深化；
11.2 仔细核对设计封样完整性，避免材料不全，影响投标人合理报价，造成进场后施工封样缺少参照物，产生扯皮；
11.3 确认上传图纸与最终符合成本测算要求图纸一致并完全落实所有过程中成
本优化意见，并确保此版图纸为移交施工单位深化和指导施工的图纸。
智能化施工图设计
项目阶段设计 科目编码SJ-013
1 工作内容
关注弱电智能化施工图测算及成本优化建议；
2 工作时间
开始时间交地日后 70 日
结束时间交地日后 100 日周 期30 日
3 责任人
项目公司成本副总、电气专业工程师
4 配合部门
项目公司设计部
5 对接部门
成本控制部 项目管理中心设计部
6 工作要点
6.1 前置条件智能化方案确定，施工图纸初稿设计完成；
6.2 操作流程接收弱电智能化电子版施工图----gt成本测算、图纸审查 gt智
能化施工图评审会----gt向规划设计部反馈测算及图纸审查信息 gt图纸优化及
完善并达到要求后 gt图纸正式下发进行招标；
6.3 集团模板；无 。
7 完成标准
7.1 施工图评审会完成的设计图纸测算结果不超建造标准；
7.2 指导完成交房标准；
7.3 达到招标要求。
8 工作成果用途
智能化工程招标。
9 跟踪落实要点
9.1 智能化施工图纸深化设计后（常规由施工单位完成），及时测算成本；
9.2 密切关注商管公司后期增加的功能需求；
9.3 与其它专业核图（建筑、装饰、机电）。
10 关注重点
10.1 智能化方案与施工图是否有较大差异；
10.2 施工图增加的功能及施工内容应及时关注；
10.3 测算及图纸审查务必及时，保证图纸下发满足项目招标需求及不超建造标准；
10.4 智能化方案与交房标准是否一致。
外立面一版施工图审核移交
项目阶段设计 科目编码SJ-014
1 工作内容
外立面一版施工图审核移交
2 工作时间
开始时间交地日后 120 天
结束时间交地日后 130 天周 期10 天
3 责任部门
规划院
4 配合部门
项目公司成本部、设计部
5 对接部门
项目公司设计部、规划院建筑、结构、照明、电气等各专业负责人、专业所所长
6 工作要点
6.1 前置条件外立面一版施工图报审
6.2 制度流程 发起部门规划院
审批流程规划院项目负责人→分管所长→分管副院长
接收人项目公司规划副总、项目总经理，规划院建筑、结构、照明、电气等各专业负责人、专业所所长
6.3 集团模板: 按模块化系统要求上报。
7 完成标准
7.1 各专业评审意见（含安全、消防）、各专业管控要点的 PDF 版；
7.2 外立面测算成本不超单项建造标准。
8 工作成果用途
8.1 按审核意见修改图纸；
8.2 按修改图纸调整工程量清单、技术条件、材料封样；
8.3 审核后修改的文件作为招标补遗文件发出。
9 跟踪落实要点
9.1 图纸修改状态；
9.2 审核意见是否影响成本。
10 关注重点
10.1 不允许出现重大变更；
10.2 设计修改图纸要有对比表。
内装施工图及材料封样
项目阶段设计 科目编码SJ-015 1 工作内容
内装施工图成本测算及材料封样
2 工作时间
开始时间交地日后 230 日
结束时间交地日后 275 日周 期45 日
3 责任部门
项目公司设计部
4 配合部门
项目公司成本部
5 对接部门成本控制部6 工作要点
6.1 前置条件
6.1.1 方案图纸(含满足测算的设计说明、材料表、原始平面图、平面布置图、吊顶布置图、地面布置图、灯具布置图、强弱电开关插座示意图、水电点位图、立面图、效果图、设计估算)，需集团领导确认；
6.1.2 施工图纸（含设计说明、材料表、原始平面图、平面布置图、吊顶布置图、地面布置图、灯具布置图、水电点位图、立面图、剖面图、大样节点图、给排水系统图、效果图、设计估算等），并须提供电子版图纸；
6.1.3 设计材料封样（墙地砖、地板、大理石、花岗岩、人造石、墙纸、石膏线条、橱柜门板、户内门切角及五金、选定的涂料/油漆色板、玻璃、洁具图片、灯具图片、铝塑板、不锈钢板、五金件等）。
6.2 制度流程
6.2.1 安排咨询公司在收到图纸后进行审图，并根据图纸提出疑问，形成图纸问题清单；
6.2.2 与设计部协调设计单位，对图纸问题清单书面答复或召开设计施工图交底会。须由设计单位、设计部、造价咨询公司及成本部共同参会，并要求设计单位及设计部就设计图纸问题清单予以答复且形成会议纪要；
6.2.3 根据设计材料封样清单，由装修造价工程师组织设计材料封样清单询价；
6.2.4 根据施工图交底会议纪要，由造价咨询公司按照内装方案测算模板进行成本测算；
6.2.5 根据测算初稿，结合设计材料封样清单的询价，调整测算成果。并与成本控制部目标管理组分管业务经理沟通，形成方案测算最终成果；
6.2.6 如方案测算在建造标准范围内，则通过OA 流程上报内装方案审批。流程为 项目公司设计部—项目公司设计副总—项目公司成本部装饰造价工程师（须新增方案测算成本数据）—项目公司成本部经理（须说明方案测算与建造标准的差异）
—项目公司成本副总—项目公司总经理—南方（北方）项目管理中心负责人—成本控制部目标管理组分管业务经理—成本控制部目标管理组分管副总。抄送成本控制部项目组分管业务经理、成本控制部项目组分管副总。
6.3 集团模板
集团标准内装方案测算模板
7 完成标准
7.1 内装施工图成本测算报告
7.2 形成技术经济指标分析报告
8 工作成果用途 指导内装工程招标9 跟踪落实要点
9.1 设计方案交底会会议纪要内容是否在后续图纸中调整落实；
9.2 工程施工中是否按设计封样样板进行供应。
10 关注重点
10.1 关注内装面积数据（含建筑面积、投影面积），楼层及户内套数；
10.2 提前介入，测算清单编制尽可能全面完整、清楚，面积指标填写准确；
10.3 分包范围分类（甲供或分包）；
10.4 关注功能布局，比如吊顶的造型、墙面地面的铺装材料、固定家具的配置等；
10.5 关注装修图纸与机电矛盾部位；
10.6 关注内装建造标准；住宅 A 版 3500 元/m2、B 版 2500/m2、C 版 1200/m2 (按住宅地上总建筑面积计算，含设计费）；C 版毛坯住宅室内无精装修，首层大堂精装修标准为 2500/m2，标准层电梯厅、走道精装修标准为 1500/m2，计算依据按实际装修面积计算，含设计费；D 版毛坯住宅室内无精装修，首层大堂精装修标准为 1000/m2，标准层电梯厅、走道精装修标准为 1000/m2，计算依据按实际装修面
积计算，含设计费；D 版精装修住宅精装修标准为 800/m2，计算依据按住宅地上总建筑面积计算，含设计费。
10.7 早下手、勤测算、准确快速；
10.8 做好前期控制即优化设计，应严格进行过程控制即变更及签证管理；
10.9 关注样板层（间）招标价格，反推整体工程费用，利于控制内装总成本。
外装施工优化图
项目阶段设计 科目编码SJ-016 1 工作内容
2 工作时间
综合体模块计划
周期
开始时间
（交地日后日）
结束时间
（交地日后日）
周 期
（日历天）
20 个月
240
280
40
22 个月
265
305
40
24 个月
280
320
40
26 个月
280
320
40
3 责任人
成本部、设计部
4 配合部门
外装施工图设计单位
5 对接部门
商业地产规划院、成本控制部
6 工作要点
6.1 前置条件外装招标完成；
6.2 制度流程项目公司组织施工单位进行外装施工图深化，并通过设计部门和成本部门的审核。
施工单位提交深化后的图纸，项目公司设计部发起 OA 流程进行图纸审核和移交，
具体审批流程如下
项目公司设计部—设计副总—项目公司成本部—工程副总—成本副总—总经理— 规划院外装负责人—规划院项目负责人—规划院分管所长—规划院主管副院长— 成本控制部业务经理—成本控制部项目组分管副总
6.3 集团模板
7 完成标准
通过审核的深化外装施工图纸
8 工作成果用途
用于现场施工
9 跟踪落实要点
施工单位审核图纸过程中，项目公司成本部要跟进测算，关注材料、施工工艺、龙骨布置及外延、工程量等是否与招标清单一致，在不低于招标图品质的前提下， 测算金额不高于招标金额。
10 关注重点
10.1 核实移交给施工单位的待深化图纸是否与招标图纸一致，以招标图纸为准。
10.2 关注施工单位的深化图纸与招标图关键内容是否一致，如材质、型号、品牌、工艺、龙骨含量与外延系数等影响效果、质量和成本的因素，对差异部分要求施工单位书面进行说明、承诺或修改，避免因为深化造成成本增加或质量、品质降低。
10.3 关注施工封样是否与设计封样、投标封样一致，避免以次充好。
10.4 复核深化图纸工程量清单与定标工程量清单是否一致，在不降低品质的前提下，总金额不高于定标金额。
11 工作教训心得
夜景施工图
项目阶段设计科目编码SJ017 1 工作内容
夜景施工图成本测算、优化和跟进报审
2 工作时间
开始时间交地日后 330 日
结束时间交地日后 360 日周 期30 日
3 责任部门
项目公司成本部
4 配合部门
项目公司设计部
5 对接部门成本控制部6 工作要点
前置条件夜景照明施工图提前移交成本部，并具备施工图测算深度。
制度流程根据施工图测算夜景照明工程成本 — 向设计部反馈测算信息 — 如超建造标准提出优化建议 — 与设计部一起完成优化 — 优化至建造标准后同意施工图报审 — 跟进报审图纸与测算图纸一致性。
集团模板无。
7 完成标准
最终报审及移交的夜景施工图测算结果不超建造标准。
8 工作成果用途
测算文件可指导项目效果类成本分析及目标成本超支节余分析，移交图纸用于招标和施工。
9 跟踪落实要点
督促夜景施工图审核移交，复核移交的招标用施工图纸与测算图纸的一致性。
10 关注重点
夜景施工图灯具灯参、配置数量，图纸深度满足招标、施工要求，与外立面装饰的界面界定，招标范围界定。
景观施工图及材料封样
项目阶段设计 科目编码SJ-018 1 工作内容
按设计合同完成设计任务，图纸齐全，封样满足成本限价要求；测算符合建造标准。
2 工作时间
开始时间项目入伙前 300 日
结束时间项目入伙前 240 日周 期 60 日
3 责任部门
项目公司成本部、设计部、工程部
4 配合部门
项目公司设计部、工程部
5 对接部门
项目管理中心设计部、项目公司设计部、项目公司工程部
6 工作要点
6.1 前置条件景观设计方案设计及方案深化设计完成并经项目管理中心设计部审批通过，室外综合管线设计完成施工图纸(含满足测算的设计说明、材料表、景观平面布置图、鸟瞰效果图、夜景平面图、室外给排水布置图、景观照明布置图及系统图、景观小品设计、植物总平图、特色种植设计、水景设计（若有）、苗木配植表、立面图、剖面图、绿化设计及指标、设计造价估算及指标)，并须提供电子版图纸。
6.2 制度流程根据集团景观施工图移交流程。
6.3 集团模板；成本部景观测算模板。
6.4 设计材料封样（大理石、花岗岩、透水砖、防腐木等）。
6.5 工程部提供室内步行街内装工程工期节点要求、界面划分、标段划分。
7 完成标准
满足成本测算要求，满足景观工程招标。
8 工作成果用途
用于成本测算、招标报价、材料封样。
9 跟踪落实要点
9.1 进一步的施工图深化设计及相应的成本测算；材料封样是否满足限价要求。
9.2 定标后严格控制景观一版图和二版图之间的图差。
10 关注重点
10.1 关注材料样板定标时与施工时是否保持一致，地面铺砖根据消防通道及非消防通道，区分石材厚度。
10.2 严格按照集团建造标准控制大乔木的数量。
10.3 关注景观面积数据（含软景面积、硬景面积）。
10.4 提前介入，测算清单编制尽可能全面完整、清楚，面积指标填写准确。
10.5 铺地材料尽量本地化，避免大面积使用花岗岩等石材，不同部位的石材厚度。
10.6 关注特色布局，比如水景、特色花池等。
10.7 关注景观图纸与室外总体管网、室外照明矛盾部位。
10.8 关注景观建造标准。
11 工作教训心得
11.1 成本部要及时跟进图纸测算。
11.2 严格按建造标准配置苗木、小品、雕塑数量。
11.3 要及时与设计部联系沟通成本情况。
11.4 在施工过程中是否存在施工单位对材料私自更换。
电梯设计参数报审
项目阶段设计科目编码SJ019 1 工作内容
电梯设计参数报审工作。
2 工作时间
开始时间开工日后 170 日
结束时间开工日后 185 日周 期15 日
3 责任部门
项目公司设计部。
4 配合部门
项目公司成本部、工程部、集采厂家、施工图设计单位。
5 对接部门
商业地产设计中心、成本控制部招标管理组。
6 工作要点
6.1 前置条件
6.1.1 项目各业态指标总图经董事长签订；
6.1.2 各业态对应电梯品牌确定；
6.1.3 各业态施工平面图确定。
6.2 制度流程
6.2.1 审批流程详集团审批流程（OA 报审）
6.2.2 操作要点 1）操作要点
a)项目公司成本部须提前与成本控制部招标管理组负责人沟通，确认集采厂家。b)责任人按业态分别与集采厂家进行技术对接，并提供电梯参数表供集采厂家选型。
c)集采厂家针对项目情况提供详细技术参数表和电梯预估报价。d)成本造价师审核电梯预估报价，确保电梯成本不超目标成本。
e) 设计、成本和设计院审核集采厂家提供的电梯技术参数表，确保不超建造标准。f)责任人按各方审核后的详细技术参数表报审。
6.3 集团模板参照下发参数报审附件。
7 完成标准
电梯设计参数在模块化系统中确认完成；电梯设计参数 OA 审批完成。
8 工作成果用途
移交: 成本部、总部设计中心、总部成本控制部(核价)；
9 跟踪落实要点
跟踪选型执行情况。
10 关注重点
10.1 各业态采用电梯品牌的确定（区域划分、业态划分）。
10.2 电梯的主要参数符合建造标准要求。
10.3 电梯的选配功能确认，尤其装饰配置要求。
10.4 注意技术参数中选配功能是否超配，电梯总成本是否超目标成本。
11 工作教训心得
11.1 成本部需主动配合，正确提供各业态的电梯品牌，密切关注与成本有关的信息，发现选型或者技术参数中有超建造标准或者选配功能超标，在上报技术参数之前提出并要求修改技术参数。
11.2 要求集采厂家根据选型技术参数提报电梯询价表，在电梯参数上报之前确认电梯总成本不超目标成本。
室内管线综合设计评审
项目阶段设计 科目编码SJ-020 1 工作内容
室内管线综合设计评审就是对在同一楼层上的给排水、强弱电、空调通风、消防等机电专业管线分不同颜色、不同粗细线条描绘在同一张图纸上，并根据汇总图进行评审，最终确定最经济、合理的方式排布各管线的走向及标高。
2 工作时间
开始时间交地日后 170 日
结束时间交地日后 250 日周 期80 日
3 责任部门
成本部、设计部
4 配合部门
工程部、设计部、总包单位
5 对接部门
工程部、设计部、总包单位
6 工作要点
前置条件设计院已按照设计任务书的要求完成了 1.0 版的所有专业施图纸（建筑、结构、给排水、暖通、电气）；
7 完成标准
7.1 完成最终机电综合管线图（地下室及各层面综合管网平面图、机电预留预埋图、综合天花平面图、综合立面图、地下室及走廊综合管线关键节点剖面图）；
7.2 严格按照室内综合管线的设计原则和依据进行审核，管线综合应遵循以下原则
7.2.1 先布置管径较大的管线，后布置管径较小的管线；
7.2.2 电气和弱电管线宜布置在输送液体管道上方，以免管道渗漏时损坏电缆造成事故；
7.2.3 没有压力的重力流管道应先行布置，以满足排放坡度的需要。无压管有坡度要求且排放水流多，力求管线短，避免过多转弯，以保证建筑物的使用空间及排水流畅；
7.2.4 强弱电管需要考虑磁性干扰，两者布置需有一定的距离；
7.2.5 消防各设备和管线需严格按照相关规范要求进行布置；
7.2.6 水平管线布置上下平行时以上下两层为主，并利用上下错开以解决冲突， 方便使用过程的维修保养；
7.2.7 管线上下布置层数不宜超过两层，遇管线冲突时应排除或利用上下层交错予以分开；
7.2.8 管线应以直管布置及最短距离为原则，尽量排除弯折或都绕道的形式，以符合经济原则；
7.2.9 管线布置时应考虑在使用过程中增加管线的需要和日常维修保养的空间；
7.2.10 冷水管避让热水管；
7.2.11 可弯曲管避让不可弯曲管；
7.2.12 金属管避让非金属管。一般情况下金属管较易切割、弯曲和连接；
7.2.13 附件少的管道避让附件多的管道，这样有利于施工操作和维护及更换管件；
7.3 组织设计、施工相关单位及相关部门完成会签，设计院审核出图；
7.4 最终室内综合管线图确认后，相应专业按最终室内综合管线图调整本专业图
纸并出图；
7.5 管线综合设计图是否按时间节点完成；
7.6 装修图出图后，装修部位进行第二次管线综合，相应专业图纸按时调整。
8 工作成果用途
最终成果移交设计部、工程部、成本部、监理单位及所有相关施工单位，作为施工、结算依据。
9 跟踪落实要点
9.1 设计院是否出最终管线综合图纸；
9.2 各专业施工图是否按照最终综合管线图调整本专业的图纸，包括走向及标高等；
9.3 工程部是否及时将最终的室内管线综合设计图纸下发给监理及施工单位；
9.4 各单位是否按最终管线综合图施工；
9.5 有无设计变更，评估是否在目标成本范围内；
9.6 是否按照最终管线综合图及施工顺序进行施工及验收；
9.7 要关注施工顺序是否合理。
10 关注重点
10.1 在前期设计，必须做好设备机房规划。设备用房需布置合理。如，整个区域的消防、生活给水泵房，尽量布置在中部位置；
10.2 管线综合图是否充分考虑土建、结构、设备等所有专业，是否将所有预留孔洞、预埋件标明，机电预留预埋图应充分地考虑各专业预留、预埋工作，包括电气、暖通、智能化系统、给排水、消防等，减少因施工过程中重新埋管、改线路、凿楼板、拆墙、加固等情况，避免增加成本；
10.3 管线综合设计图是否可以继续优化；
10.4 管线综合是否有效解决管道交叉施工问题并考虑了综合支吊架的使用及对净空高度和相应造价的权衡；
10.5 按最终调整后管线综合图测算成本指标是否合理、是否在目标范围内；
10.6 不同管线工种的施工安装单位，在安装前应以最终管线综合图为基础互相进行协调，以保证安装完毕后各管线位置准确无误，保证管底净高；
10.7 在机电管线综合施工过程中，合理安排施工顺序，协调配合各专业之间的施
工，将进度安排、工作面交换以及工序衔接等进行综合考虑，减少因施工界面矛盾而影响工期的情况发生，从而有效地控制工期及成本。
11 工作教训心得
11.1 针对室内管线综合设计，各相关部门应在管线设计初期即方案深化或初步设计阶段就介入管线综合；
11.2 重视和做好各专业图纸会审及管线综合，根据深化图纸及现场变动情况及时进行综合管线设计调整，减少返工，节约成本；
11.3 各部门应积极配合，确保管线设计合理化，并积极配合设计评审，减少后期交叉施工矛盾造成了很多不必要的拆改，对成本、工期都造成了很多不利的影响；
11.4 先做样板段、样板层，避免出现标高不满足要求而引起的大面积拆改；
11.5 切实落实总包在现场施工中的管理和管线综合总协调者的角色。
施工图设计单位招标
项目阶段设计 科目编码SJ-021
1. 工作内容
施工图设计单位招标。
2. 工作时间
开始时间摘牌前 15 日
结束时间摘牌后 10 日周 期25 日
3. 责任部门
项目公司设计部
4. 配合部门
项目公司成本部。
5. 对接部门
规划院、项目中心设计部；酒店建设总部（如含酒店项目）；成本控制部项目组。
6. 工作要点
6.1 前置条件
6.1.1 项目摘牌计划已落实；
6.1.2 建筑方案及深化设计完成；
6.2 制度流程
6.2.1 审批流程本节点属于规划设计类第二类招标。
1) 招标招标小组审批项目公司设计部-总经理-规划院总工办招标专员-酒店总部（如含酒店项目）-分管副院长-院长
2) 入围单位审批项目公司设计部-招标小组成员-项目公司总经理-规划院总工办招标专员-酒店总部（如含酒店）-分管副院长-院长
3) 招标文件审批项目公司设计部-招标小组成员-项目公司总经理
4) 定标项目公司设计部-招标小组成员-项目公司总经理-规划院总工办招标专员-酒店总部（如含酒店项目）-分管副院长-院长；备案成本控制部
6.2.2 操作流程
1) 成立招标小组
组长为项目公司总经理；
项目公司规划副总、成本副总和开发设计部、工程（配套）部、成本部相关人员必须参加招标小组；
规划院、酒店建设总部（如含酒店项目）必须参加招标小组；
2) 选择入围单位使用《年度合格供方品牌库》内单位；
3) 招标文件编制使用集团《施工图设计招标范文本》；
4) 发标项目公司设计部完成发标工作；
5) 现场勘查、招标答疑及设计交底项目公司设计部完成；
6) 开标及评标详见规划院《开标评标会议管理标准（A、B、C类）》
7) 定标定标价格不超目标成本上报至分管规划副总裁审批，如超目标成本， 还需上报总裁审批。
7. 完成标准
7.1 合同签订；
7.2 退还投标保证金。
8. 工作成果用途
移交工程部及监理公司(实施)、财务部(备案)、行政部(备案)、成本部（备案）；总部成本控制部(备案)；
9. 跟踪落实要点
图纸移交时间节点。
10. 关注重点
10.1 指标不超建造标准；
10.2 出图时间节点满足成本测算、招标；
10.3 定标金额在目标成本范围内。
11. 工作教训心得
钢筋、混凝土等结构限额设计指标，提前确定，在合同中明确，并明确超指标的奖罚措施。
总图指标签批移交
项目阶段设计 科目编码SJ-022
1 工作内容
总图指标签批移交由规划院编制完成并经董事长或分管规划副总裁签字确认的
《项目规划指标一览表》及《项目规划总平面图》通过 OA 移交下发相关部门。
2 工作时间
图纸签批后三日内进行移交
3 责任部门
商业地产规划院
4 配合部门
无
5 对接部门
成本控制部、商业地产发展部、商业地产项目管理中心（设计部、计划部、营销部）、酒店建设总部、商管总部、百货总部、大歌星总部、院线总部、项目公司。
6 工作要点
6.1 前置条件规划总图及指标经董事长或分管规划副总裁签字确认；
6.2 制度流程规划院建筑所-建筑所所长-规划院分管副院长-规划院院长-（移交）成本控制部（总经理、目标管理组副总）-商业地产发展部（总经理、副总）
-商业地产项目管理中心（分管计划总裁助理、分管营销总裁助理、设计部总经理、计划部总经理、营销部总经理）-酒店建设总部（总经理、副总）-商管总部（总经理、副总）-百货总部（总经理、副总）-大歌星总部（总经理、副总）-院线总部（总经理、副总）-项目公司（总经理、设计副总）
6.3 集团模板无
7 完成标准
OA 移交完成
8 工作成果用途
用于各部门开展后续工作。
9 跟踪落实要点
总图下发后，审核是否存在疑问，及时跟踪落实。
10 关注重点
10.1 关注规划总图及规划指标签字是否齐全有效
10.1.1 面积指标变动 300（含）平方米～1000 平方米；报分管规划副总裁审批；
10.1.2 面积指标变动 1000（含）平方米～3000 平方米；报分管规划副总裁审批后报总裁审批；
10.1.3 面积指标变动 3000（含）平方米以上；报分管规划副总裁及总裁审批后报董事长审批。
10.2 关注规划指标是否存在计算误差，及时与规划院相关负责人取得沟通并更正；
10.3 关注设计停车位数量是否与 要求数量存在差距，及相应的解决方式；
10.4 关注日照情况是否存在对外遮挡；
10.5 关注设计人防情况说明；
10.6 关注项目是否存在超高层建筑，相应的避难层面积是否描述清晰；
10.7 关注规划总图中的各业态面积是否与规划指标一致，原则以规划指标为准， 与规划院沟通分析差异原因；
10.8 关注各业态建造标准及回迁房的交房标准。
给排水外线方案确定
项目阶段设计 科目编码SJ-023
1 工作内容
给排水外线方案确定
2 工作时间
开始时间交地日后 15 日
结束时间交地日后 150 日周 期135 日
3 责任部门
项目公司设计部
4 配合部门
项目公司工程部、成本部
5 对接部门
设计中心、商业规划研究院
6 工作要点
6.1 前置条件
6.1.1 项目公司要及时完成市政条件调查报告，明确周边给排水管网条件、收费标准等情况；
6.1.2 项目公司设计部提供设计基础资料（如项目地形图、地块总体规划图、单体建筑图）、单体建筑给排水水量及总水量、单体建筑给排水水管管径及红线内给排水总管管径。
6.2 制度流程
内部联络单（含抄送功能）
项目公司设计部—规划副总--成本部—成本副总--总经理抄送人成本控制部目标组
6.3 集团模板
市政条件调查模板（附件一）、给水系统用水量建造标准（附件二）
7 完成标准
7.1 给排水外线方案获得当地相关部门的审核通过；
7.2 上传资料完整，包含市政条件调查报告、给排水外线方案相关图纸、给排水外线方案会议纪要；
7.3 给排水外线方案完整合理，成本可控。方案应包括给排水外线方案说明、给排水外线管线平面图、与市政管线连接点的控制高度和位置等。
8 工作成果用途
8.1 进行给排水外线方案的成本测算及设计优化；
8.2 指导项目小市政管线综合及室外景观设计；
8.3 进行市政专项方案的报建。
9 跟踪落实要点
9.1 优化意见的落实情况；
9.2 市政专项方案报建的结果；
9.3 市政配套条件的实现情况。
10 关注重点
10.1 给排水外线方案确定的时间是否满足集团计划模块的节点要求；
10.2 给排水外线方案的成本测算是否准确，细项成本是否超支；
10.3 当地给排水外线配套收费标准，用地协议中的具体约定；
10.4 红线内给排水管道与市政管道的接驳点的位置及数量是否合理；
10.5 当地给排水管道材质的选择有无具体规定。
附件一
市政条件调查模板
调查说明
1. 填报单位项目公司
2. 填报负责人项目公司规划副总
3. 调查对象各市政业务主管部门
4. 调查 与各业务主管部门相关负责人直接沟通
5. 填表说明其中 表示需填写栏；□为选择项，用ü进行选择，可多选
6. 带 部分是需要重点提供的资料
一、燃气
1. 项目周边是否有现状燃气管线？ □是 □否 □其他
近期是否有改扩建规划？ □是（何时接通 ） □否 □ 其他
2. 本项目的燃气用量为 m3/h（由规划院提供）。
现状管网能否满足使用需求？□能 □否 □其他 燃气压力 MPa，管径
3. 调压设备价格 调压设备的尺寸
能否采用燃气调压箱□能（能否放在屋顶□能 □否 □其他 ） □否 □其他
4. 确认项目所在地的燃气种类和热值
□煤气（热值 ）□天然气（热值 ） □液化石油气（热值 ） □其他
5. 民用燃气价格 ，商用燃气价格 。
6. 取费标准
①商业是否有增容费用或配套费用？□是（取费标准 ） □ 否 □其他
住宅是否有增容费用或配套费用？□是（取费标准 ） □ 否 □其他
②商业燃气工程费用包含
住宅燃气工程费用包含
7. 商业部分燃气接入
①能否多点入户，分别设表？□能 □否 □其他
②是否需要建燃气表间？ □是（燃气表间位置要求 ）
□否 □其他
8. 非普通住宅的公寓能否设置燃气？ □能 □否 □其他
9. 燃气管网敷设
①是否可以在地下室敷设□能 □否 □其他
②在地下室敷设时，安全性问题有何要求 10.燃气的设计可否按照建设单位的室外管网综合图的相关路由要求完成？□
能 □否 □其他
燃气主管单位名称 联系人姓名
二、其它
1. 提供项目周边市政管网的现状图、规划图及实勘图，包括市政管井的井位、井号、管径和管底标高。（提供电子版）
2. 当地建筑节能有无强制性要求？要求内容？（提供相关文件）
3. 卫生防疫及环保部门相关政策调查。
4. 当地使用的地方标准和施工安装图集。
5. 当地建委、公安消防部门对建筑构件、防火材料、消防设备等有无必须选用其认定产品的规定，当地有无公布淘汰或限制使用产品目录。（提供相关文件）
6. 当地消防的特殊要求。（提供相关文件）
7. 当地对燃气锅炉房的设置有何要求 燃气锅炉房能否设在地下室或屋面？ □能 □否 □其他
附件二 给水系统用水量建造标准(表 2-1)
表 2-1 豪宅、住宅、公寓用水量标准
业态类型
豪宅、住宅、公寓
业态名称
A 版（精装豪宅）
B 版（精装豪宅）
C 版（精装豪宅）
D 版（毛坯住宅）
公寓（精装 SOHO 公寓）
用水量
300~400L/人.日
300~400L/人.日
250L/人.日
250L/人.日
250~300L/人.日
供电方案确定
项目阶段设计 科目编码SJ-024
1 工作内容
供电方案确定
2 工作时间
开始时间建议交地日后 85 日
结束时间建议交地日后 115 日周 期30 日
3 责任部门
项目公司设计部
4 配合部门
项目公司工程部、成本部
5 对接部门
成本控制部（项目组）
6 工作要点
6.1 前置条件
u 供电方案论证完成；
u 成本优化意见落实完成
u 供电成本测算完成，在目标成本范围内；
u 取得供电批复
6.2 制度流程
6.2.1 商业地产公司计划模块（2 级节点）与商业项目一同上报
模块化流程机电工程师-设计部经理-规划副总-工程副总-成本副总-总经理模块化节点审批人项目管理中心总经理
模块化节点审批人商业规划院分管机电副院长
接收人规划院相关负责人、成本控制部、设计中心相关负责人、计划部。
6.2.2 成本控制部计划模块
通用业务流程项目公司成本部--成本副总--总经理--成本控制部目标组--项
目组--项目组主管副总；
6.3 集团模板；无
7 完成标准
7.1 按计划模块的节点完成流程上报且上传资料完整，应包含供电方案、供电批复；供电批复应包含如下内容
u 供电方案，包含图纸及计算书；
u 供电批复；
u 相关政策性文件；
7.2 依据 2013 版建造标准及供电外部条件确定的供电方案合理，成本可控。
8 工作成果用途
8.1 取得供电批复，按计划模块的节点上报 OA 流程；
8.2 指导建筑平面设计、供电施工图的设计工作。
9 跟踪落实要点
9.1 用电高可靠负荷容量的计算依据；
9.2 关注供电施工合同、清单；
9.3 供电施工过程中的设计变更及现场签证数额；
9.4 供电工程结算结果。
10 关注重点
10.1 流程上报时间和审批人员的选择；
10.2 如消防、供电等部门没有明确要求，无需设置柴油发电机组（酒店除外）；
10.3 变电所尽量靠近负荷中心点（减少供电半径）；
10.4 外电源建设所需费用承担方式是否与土地协议一致；
10.5 在满足相关要求的情况下尽量减少外电源数量，减少用电高可靠负荷容量；
10.6 通过方案对比确定住宅地下室、底商、地上公共用电设施以缴纳配套费的方式实施还是自建。
燃气方案确定
项目阶段设计 科目编码SJ-025
1 工作内容
燃气方案确定
2 工作时间
开始时间交地日后 15 日
结束时间交地日后 150 日周 期135 日
3 责任部门
项目公司设计部
4 配合部门
项目公司工程部、成本部
5 对接部门
设计中心、商业规划研究院
6 工作要点
6.1 前置条件
6.1.1 完成市政条件调查报告，明确市政管网供气条件、燃气种类（天然气、人工煤气）、收费标准等情况；
6.1.2 项目公司提供设计基础资料（如项目地形图、地块总体规划图、单体建筑图），明确用气点的位置及其建筑功能与规模（如是否使用燃气锅炉、壁挂炉， 是否提供餐饮条件）。
6.5 制度流程
内部联络单（含抄送功能）
项目公司设计部—规划副总--成本部--成本副总--总经理抄送人成本控制部目标组
6.6 集团模板
市政条件调查模板（附件一）
7 完成标准
7.1 燃气方案确定的时间满足集团计划模块的节点要求；
7.2 燃气方案获得当地相关部门审核通过；
7.3 上传资料完整，包含市政条件调查报告、燃气方案相关图纸及会议纪要；
7.4 燃气方案完整合理，成本可控。方案应包括燃气方案说明、燃气管线平面、燃气用气量、燃气计算流量、调压箱类型（如有）、燃气表间位置、切断阀设置、燃气浓度检查报警设置等。
8 工作成果用途
8.1 进行燃气方案的成本测算及设计优化；
8.2 指导项目小市政管线综合；
8.3 进行市政专项方案的报建。
9 跟踪落实要点
9.1 优化意见的落实情况；
9.2 市政专项方案报建的结果；
9.3 市政配套条件的实现情况。
10 关注重点
10.1 燃气方案确定的时间是否满足集团计划模块的节点要求；
10.2 燃气方案的成本测算是否准确，细项成本是否超支；
10.3 当地燃气工程增容费收费标准，用地协议中的具体约定；
10.4 小区内燃气管道与市政燃气管网接驳点的位置及调压箱的数量是否合理；
10.5 当地燃气管道材质的选择有无具体规定。
附件一
市政条件调查模板
调查说明
1. 填报单位项目公司
2. 填报负责人项目公司规划副总
3. 调查对象各市政业务主管部门
4. 调查 与各业务主管部门相关负责人直接沟通
5. 填表说明其中表示需填写栏；□为选择项，用ü进行选择，可多选
6. 带 部分是需要重点提供的资料
一、燃气
1. 项目周边是否有现状燃气管线？ □是 □否 □其他
近期是否有改扩建规划？ □是（何时接通） □否 □其他
2. 本项目的燃气用量为 m3/h（由规划院提供）。
现状管网能否满足使用需求？□能 □否 □其他燃气压力 MPa，管径
3. 调压设备价格 调压设备的尺寸
能否采用燃气调压箱□能（能否放在屋顶□能 □否 □其他）
□否 □其他
4. 确认项目所在地的燃气种类和热值
□煤气（热值） □天然气（热值） □液化石油气（热值）
□其他
5. 民用燃气价格，商用燃气价格。
6. 取费标准
①商业是否有增容费用或配套费用？□是（取费标准） □否 □ 其他
住宅是否有增容费用或配套费用？□是（取费标准） □否 □ 其他
②商业燃气工程费用包含
住宅燃气工程费用包含
7. 商业部分燃气接入
①能否多点入户，分别设表？□能 □否 □其他
②是否需要建燃气表间？ □是（燃气表间位置要求） □否 □ 其他
8. 非普通住宅的公寓能否设置燃气？ □能 □否 □其他
9. 燃气管网敷设
①是否可以在地下室敷设□能 □否 □其他
②在地下室敷设时，安全性问题有何要求
10. 燃气的设计可否按照建设单位的室外管网综合图的相关路由要求完成？
□能 □否 □其他燃气主管单位名称 联系人姓名
二、其它
1. 提供项目周边市政管网的现状图、规划图及实勘图，包括市政管井的井位、井号、管径和管底标高。（提供电子版）
2. 当地建筑节能有无强制性要求？要求内容？（提供相关文件）
3. 卫生防疫及环保部门相关政策调查。
4. 当地使用的地方标准和施工安装图集。
5. 当地建委、公安消防部门对建筑构件、防火材料、消防设备等有无必须选用其认定产品的规定，当地有无公布淘汰或限制使用产品目录。（提供相关文件）
6. 当地消防的特殊要求。（提供相关文件）
7.
当地对燃气锅炉房的设置有何要求
燃气锅炉房能否设在地下室或屋面？ □能 □否 □其他
热力外线方案确定
项目阶段设计 科目编码SJ-026
1 工作内容
热力外线方案确定
2 工作时间
开始时间交地日后 15 日
结束时间交地日后 150 日周 期135 日
3 责任部门
项目公司设计部
4 配合部门
项目公司成本部、工程部
5 对接部门
商业规划院、设计中心
6 工作要点
6.1 前置条件
6.1.1 项目公司要及时完成市政条件调查报告，明确周边市政热力管网条件、热媒种类及参数、收费标准等情况；
6.1.2 项目公司提供设计基础资料，如项目地形图、地块总体规划图、热力站建筑图纸、用户侧热力系统参数要求（包含区域系统划分、各区域热负荷、工作压力、资用压力、供回水温度）。
6.2 制度流程
内部联络单（含抄送功能）
项目公司设计部—规划副总--成本部--成本副总--总经理抄送人成本控制部目标组
6.3 集团模板
市政条件调查模板（附件一）
7 完成标准
7.1 热力外线方案确定的时间满足集团计划模块的节点要求；
7.2 热力外线方案获得当地相关部门的审核通过；
7.3 上传资料完整，包含市政条件调查报告、热力外线方案的相关图纸及会议纪要；
7.4 热力外线方案完整合理，成本可控。方案应包括热力外线方案说明、各系统热负荷、主要设备表、热力外线图纸、热力站系统图、热力站设备管线布置图纸、自控要求等。
8 工作成果用途
8.1 进行热力外线方案的成本测算及设计优化；
8.2 指导项目小市政管线综合；
8.3 进行市政专项方案的报建。
9 跟踪落实要点
9.1 优化意见的落实情况；
9.2 市政专项方案报建的结果；
9.3 市政配套条件的实现情况。
10 关注重点
10.1 热力外线方案确定的时间是否满足集团计划模块的节点要求；
10.2 热力外线方案的成本测算是否准确，细项成本是否超支；
10.3 当地热力工程增容费收费标准，用地协议中的具体约定；
10.4 小区内热力管道与市政热力管网接驳点的位置及换热站的数量是否合理；
10.5 当地热力管道材质的选择有无具体规定。
11 工作教训心得（项目公司完成工作）
附件一
市政条件调查模板
调查说明
1. 填报单位项目公司
2. 填报负责人项目公司规划副总
3. 调查对象各市政业务主管部门
4. 调查 与各业务主管部门相关负责人直接沟通
5. 填表说明其中 表示需填写栏；□为选择项，用ü进行选择，可多选
6. 带 部分是需要重点提供的资料
一、 市政热网
1. 项目周边是否有城市热力管网？
□有（如“有”，继续回答以下问题） □无（如“无”，则跳过“市政热网”调查项）
2. 本项目用热量为 kW（由规划院提供）。现状管网能否满足使用需求？ □能 □否 □其他
现状管网的管径
3. 热媒类型
□热水（设计参数供回水温度 / ℃，供回水压力 / MPa）
□蒸汽（设计参数□饱和蒸汽，压力 MPa；□过热蒸汽，压力MPa，温度 ℃；蒸汽凝结水回收要求 ，回收方式 ）
4. 供暖期□全年供热（是否有检修期□是，检修期时限 ；
□否）
□仅采暖期供热
5. 市政热源收费方式□按采暖面积收费 □按热量收费 □其他 市政热源价格采暖期价格 ，非采暖期价格 市政热力管网收费的项目有哪些（如挂网费、开口费、增容费等，是否包含在土地出让金中）
6. 提供最近三年热媒实际运行参数（按问题 3 格式填写） 1.
2.
3.
7. 热风幕能否直接接驳市政供热一次网？ □能 □否 □其他
8. 住宅部分热力站的承建方□热力公司 □ □其他 住宅部分热力站的管理方□热力公司 □ □其他
9. 商业部分热力站能否与制冷站合并设置□能 □否 □其他 商业部分热力站的承建方□热力公司 □ □其他
商业部分热力站的管理方□热力公司 □ □其他
热力主管单位名称 联系人姓名
二、其它
1. 提供项目周边市政管网的现状图、规划图及实勘图，包括市政管井的井位、井号、管径和管底标高。（提供电子版）
2. 当地建筑节能有无强制性要求？要求内容？（提供相关文件）
3. 卫生防疫及环保部门相关政策调查。
4. 当地使用的地方标准和施工安装图集。
5. 当地建委、公安消防部门对建筑构件、防火材料、消防设备等有无必须选用其认定产品的规定，当地有无公布淘汰或限制使用产品目录。（提供相关文件）
6. 当地消防的特殊要求。（提供相关文件）
7. 当地对燃气锅炉房的设置有何要求 燃气锅炉房能否设在地下室或屋面？ □能 □否 □其他
市政协调会
项目阶段设计 科目编码SJ-027
1 工作内容
市政协调会
2 工作时间
开始时间交地日后 15 日
结束时间交地日后 35 日周 期20 日
3 责任部门
项目公司设计部
4 配合部门
项目公司工程部、成本部
5 对接部门
设计中心
6 工作要点
6.1 由规划副总组织供电、供水、市政、热力、燃气、通讯、地铁、绿化等部门联合召开协调会，通过召开市政协调会，对接项目所需的各项意见或要求。包括供电需求、用水量要求、市政雨污排入接口要求、热力供热量及接口要求、燃气用量要求、通讯、景观绿化等各项要求。
6.2 成本部跟据市政协调会会议内容，合理预估本项目红线内外水、电、气、热等市政条件，并进行费用初步测算，对项目市政问题进行风险评估。
7 完成标准
项目公司组织供电、供水、市政、热力、燃气、通讯、地铁、绿化等部门联合召开协调会。
8 工作成果用途
移交给设计中心
9 跟踪落实要点
工作成果移交后继续跟踪落实市政各专业对项目的影响，协调各部门，予以解决， 为住宅入伙做准备。
10 关注重点
10.1 关注项目周边水、电、气、热等外路由情况。重点关注项目周边上级变电站可用容量、路由及距离情况和项目市政供热容量情况，知悉影响住宅入伙的市政条件并相应做出解决方案。
10.2 根据协调会的情况并结合下一步对市政工程的调研，初步计算项目用电容量、用水容量、燃气用量、供热用量等。
11 工作教训心得（项目公司完成工作）
11.1 梳理增加前期的准备工作，工作前置。
11.2 跟进影响成本的市政因素。
之一次竖向设计
项目阶段设计 科目编码SJ-028 1 工作内容
之一次竖向设计论证及成果移交
2 工作时间
20 个月模板
22 个月模板
24 个月模板
26 个月模板
开始日期
周期
完成日期
开始日期
周期
完成日期
开始日期
周期
完成日期
开始日期
周期
完成日期
交地日后
20 天
5
交地日后 25
天
交地日后
25 天
5
交地日后30 天
交地日后 25 天
10
交地日后35 天
交地日后 25 天
10
交地日后 35 天
3 责任部门 项目公司成本部4 配合部门
项目公司设计部、配套部、工程部
5 对接部门
7.1 商业地产规划院、项目管理中心设计部、成本控制部过程组、目标组、甲方委托的主体设计院。6 工作要点前置条件
7.2 已经召开市政条件协调会，项目市政条件调查完成。
7.3 规划竖向总图完成制度流程
项目公司设计部主管工程师-项目公司规划副总-暖通造价工程师-成本副总-项目公司总经理-规划院建筑所主管工程师（项目管理中心设计部主管工程师）-规划院建筑所所长（项目管理中心设计部副总）-规划院主管副院长
抄送规划院院长、项目管理中心设计部总经理。集团模板市政条件调查表
8 完成标准
8.1 及时完成之一次竖向论证并成果上报；
8.2 市政各种管网接入口位置合理，实现各业态对市政条件的各项需求；
9 工作成果用途
确定正负零标高，进行小市政配套图纸设计。
10 跟踪落实要点
关注项目地周边市政管网条件是否到位，否则需及时委托申请做相应管网规划。
11 关注重点
11.1 复核燃气、自来水、电力、热力、排污总量是否合理；
11.2 管网相对标高；
11.3 关注当地配套收费标准，增容费收费情况,
11.4 当地的市政材料设备市场价格情况。
12 工作教训心得（项目公司完成工作）
12.1 之一次竖向设计论证的设计条件准备至关重要，特别是项目公司一定要提前入手，及时反馈市场调查表，市场调查表中特别要关注项目周边市政路近期的修建性详规及市政外网图及市政接入点，一定要准确。
12.2 除此之外，建议论证中主要关注并详细分析建筑组团之间的市政及路面的坡度控制，特别是给排水管线的坡度。
单体方案深化签确及移交
项目阶段设计科目编码SJ029 1 工作内容
在单体方案深化签确及移交前，对深化方案进行初步的测算，保证方案满足建造标准的要求，在移交后复核图纸，看是否与测算时一致。
2 工作时间
前置条件方案深化设计完成
3 责任部门设计中心 4 配合部门
项目公司设计部、成本部
5 对接部门商管公司 6 工作要点
6.1 前置条件深化方案完成后，深化方案评审会召开之前（召开时间一般为深化方案完成后一周内）；
6.2 制度流程无
6.3 集团模板《单体方案深化评审会会议纪要》
7 完成标准
在会议上根据反复测算的结果，提出成本方面的意见。
8 工作成果用途
移交给设计中心及商业规划院
9 跟踪落实要点
9.1 跟踪会议提出的修改意见是否在最终的深化图中进行了修改。
9.2 商管公司提出的修改意见对成本是否有影响。
9.3 组织土建、给排水、通风采暖空调、强弱电等各相关专业成本工程师详阅初设、施工图设计任务书并结合《设计强制条文》、建造标准，及时测算，如超目标成本提出优化方案。（如必要则委托设计咨询单位进行前期优化及过程跟踪审核）
10 关注重点
10.1 在评审会召开前 3 天，通过项目公司设计部向规划院或设计中心拿到单体方案深化图纸,对图纸内容进行初步审核，初步测算单体方案中的结构指标、效果类的设计是否满足限额或建造标准要求，关注相邻室外步行街签确平面时间节点及机电方案签确时间节点；如超标，与相关部门进行沟通及优化，然后反复测算，直到满足要求。
10.2 将单体方案深化图纸的面积与签批面积、规划面积进行对比，看是否满足指标要求。
10.3 商管公司的机电、内装对接条件及相关设计是否对成本有影响。
10.4 单体设计中是否与总图、外管网、人防、消防、交通、环保、超限等事项的相互关系，对成本是否有影响。
10.5 提醒模型 与可销售物业总图相关事宜。
10.6 单体方案深化设计的内容包括
10.6.1 住宅户型设计、住宅公共空间设计。
10.6.2 公寓标准层平面及大堂设计。
10.6.3 室外步行街及住宅商铺设计。
10.6.4 住宅地下室设计，包括停车位、车库出入口和疏散通道设计。
10.6.5 售楼处设计。
10.6.6 住宅小区大门设计。
11 工作教训心得
11.1 测算时间比较紧，参照测算模板，先检查测算依据是否齐全，如需补充列出缺项清单，反馈商业规划院、项目公司设计部或设计单位及时提供，避免过程中再找资料，影响时间。
11.2 测算过程中，不明确的及时与设计部沟通，并取得书面或 OA 答复,避免影响准确性。
初设/施工图设计任务书交底
项目阶段设计 科目编码SJ-030 1 工作内容
由商业地产设计中心发起，对已确定的施工图设计单价进行初设/施工图设计任务书、管控要点交底。主要议程及议题包括
商业地产设计中心明确销售物业各自初设阶段、施工图阶段管控界面及责任人（初设商业地产设计中心；施工图项目公司；酒店机电酒店设计院）；
商业地产设计中心介绍设计任务书（初设、施工图）及管控要点，重点介绍设计任务书中建造标准及定额设计相关内容；
商业地产设计中心明确施工图审查要点及三方审查（设计单位审查、项目公司设计部审查、商业地产设计中心归档审查）职责要求；
项目公司介绍详细市政、消防、人防、交通口等 对接情况；
商业地产设计中心介绍集团各相关部门设计要求及反馈情况（如有）；
明确并强调设计计划（如明确消防论证及报批时间节点、人防报批时间节点、初设成果会审会签时间节点、一版二版施工图完成时间节点等）；
商业地产设计中心各专业分头对接，明确初设成果深度及施工图图纸深度标准，图纸配合工期进度注意事项等；
汇总设计单位对应项目负责人汇总并提问，商业地产设计中心项目负责人答疑；
商业地产设计中心项目负责人性发言，强调该阶段易出现问题及注意事项并明确下步工作主要节点。
2 工作时间(同综合体模块该节点工作时间安排，暂按 22 个月不含酒店模板考虑)
开始时间与综合体对接节点时间完成结束时间与综合体对接节点时间完成
周 期如上所述，参照综合体对接周期，建议为 5 日
3 责任部门
项目公司设计部
4 配合部门
项目公司成本部、项目公司工程部、设计单位负责人及相关人员、集团其他各相关部门（如有）
5 对接部门
商业地产设计中心
6 工作要点
6.1 前置条件确定施工图设计单位、完成方案设计交底、单体深化方案签确后
6.2 制度流程无
6.3 集团模板参考综合体计划模块对该节点的完成标准附件。
7 完成标准
按上述之一条召开初设/施工图设计任务书交底会议，澄清设计单位疑问，明确管控要点，形成经过所有参会人员会签的《会议纪要》。
完成综合体计划模块对该节点的要求。
8 工作成果用途
作为后续指导初设/施工图设计阶段工作的主要依据。
9 跟踪落实要点
在后续的初设/施工图设计过程中，按会议达成一致内容指导工作，并对已明确的工作要点进行重点关注；对已给定的各设计计划（如明确消防论证及报批时间节点、人防报批时间节点、初设成果会审会签时间节点、一版二版施工图完成时间节点等） 提前安排，严格按节点要求时间完成。
10 关注重点
虽然该节点为商业地产设计中心牵头、项目公司设计部主要配合，但项目公司成本部要关注至少以下几点
初设/施工图设计任务书交底内容是否有高出方案设计交底的设计标准； 初设/施工图设计任务书交底内容是否有漏缺方案设计交底的设计标准；
初设/施工图设计任务书交底内容是否有超出建造标准、定额设计的标准； 对已给定的各设计计划，复核是否符合模块化节点要求；如符合，按相关节点组织成本部人员及一审公司提前计划相关节点的招标前方案测算工作；
组织土建专业、给排水专业、通风采暖空调专业、强弱电专业等各相关专业成本工程师详阅初设、施工图设计任务书并结合《设计强制条文》，如有优化空间及时提出优化方案。（如必要则委托设计咨询单位进行前期优化及过程跟踪审核）
11 工作教训心得（项目公司完成工作）
结构论证及成果移交
项目阶段设计科目编码SJ031
1 工作内容
设计阶段结构论证及成果移交
2 工作时间
开始时间交地日后 55 日
结束时间交地日后 80 日周 期25 日
3 责任人
设计中心结构专业负责人
4 配合部门
项目公司设计部、项目公司工程部、项目公司成本部
5 对接部门
项目公司设计部
6 工作要点
6.1 前置条件建筑深化方案评审完成、工程地质勘察报告完成、结构计算工作完成、结构方案设计完成、成本部在方案移交前提出优化建议及限额指标要求；
6.2 制度流程项目公司设计部-设计中心
6.3 集团模板无
6.4 组织部门项目公司设计部；
6.5 参会部门及人员设计中心结构组、项目公司设计部、项目公司工程部、项目公司成本部、工程地质勘查单位、施工图设计单位、结构优化咨询单位和外邀专家；
6.6 会议成果《结构方案论证会成果会签表》、会议纪要及专家意见书。
7 完成标准
对结构方案完成评审，形成专家意见书及优化建议，并当场确认签字。
8 工作成果用途
通过会议确定结构方案，并将方案移交项目公司设计部
9 跟踪落实要点
1、工作成果移交后，对于会议上需要结构优化方面重点关注。
2、项目公司成本部需重点跟踪落实优化事宜，避免施工图阶段结构指标超出限额结构指标。
10 关注重点对于会议上需要结构优化方面重点跟踪及关注。
11 工作教训心得
11.1 此部分工作对成本部来说可能属于难点及外行，我们要借助外部力量， 尤其可以依靠设计优化单位，对设计参数及结构形式提出意见，并且在结构方案确定阶段完成优化。
11.2 在结构方案设计前，项目公司成本部要尽可能多的收集边界条件相同或类似的项目结构指标以及结构方案，通过比选，确定结构限额指标，不允许结构方案设计单位突破此限额指标。
11.3 建议集团在确定目标成本时，能够考虑增加第三方设计审核的费用，项目公司成本部委托有较强设计能力的设计公司提供技术支持，提出有专业水准的优化方案和建议。一方面通过借助外部力量达到控制目标成本超支，另一方面也可以激发施工图设计单位在做施工图初期阶段就有较强的成本意识，变被动为主动。
第二次竖向设计
项目阶段设计 科目编码SJ-032 1 工作内容
第二次竖向市政设计论证
2 工作时间
20 个月模板
22 个月模板
24 个月模板
26 个月模板
开始日期
周期
完成日期
开始日期
周期
完成日期
开始日期
周期
完成日期
开始日期
周期
完成日期
交地日后 60 天
15
交地日后 75 天
交地日后 65 天
15
交地日后 80 天
交地日后 65 天
15
交地日后 80 天
交地日后 65 天
15
交地日后 80 天
3 责任部门 项目公司成本部4 配合部门
项目公司设计部、配套部、工程部
5 对接部门
商业地产规划院、项目管理中心设计部、成本控制部、酒店公司、商管公司、甲方委托的主体设计院。
6 工作要点
前置条件
1) 设计院提交小市政方案，即提供第二版综合管网布置图（含设计说明、材料设备表、总平面图等），并提供电子版图纸，单体建筑水、电、热、气管网管径及小市政内各种主干管路管径参数。
2) 总图报规确认完成制度流程
1)制度流程
项目公司设计部主管工程师-项目公司规划副总-暖通造价工程师-成本副总-项目公司总经理-规划院建筑所主管工程师（项目管理中心设计部主管工程师）-规划院建筑所所长（项目管理中心设计部副总）-规划院主管副院长
抄送规划院院长、项目管理中心设计部总经理。2)工作要点
2.1) 设计单位负责人介绍本项目第二次竖向市政设计方案。
2.2) 商业地产规划院(机电负责人)对本次竖向市政方案进行评审。
2.3) 各个参会部门对第二次竖向市政设计方案进行优化并提出建议
a） 、项目公司设计部针对第二次竖向设计，落实强弱电接口位置；进线口方向、位
置及敷设方式；落实雨污水管线标高、管径、位置；沟通消防部门并落实室外消火栓位置；落实煤气调压位置；以及各种外线管网的敷设条件，其他市政要求。
b） 、规划院对方案进行论证，根据已经确定的正负零，论证各种管网高程、坡向的合理性，化粪池及雨水收集池等的位置，检修口与道路的关系是否合理；车库顶板内敷设的管线深度，覆土情况；地下室人防及开口情况；雨污水管井的位置布置， 接驳点的数量；综合管网与出入口的位置关系；消防通道、室外消火栓等设施位置、方式设置是否满消防功能及验收，各种管井，站（所）与景观的关系情况。
c） 、商业地产成本部（或商业地产成本部授权项目公司成本部）综合评审各系统成本构成或单方造价并提出意见。
d) 、规划院负责综合各方优化建议，明确优化方向。集团模板；市政条件调查表
7 完成标准
7.1 提出图纸优化方向。
7.2 完成小市政方案评审并成果上报。
8 工作成果用途
完成小市政方案评审，用于大市政和景观设计对接。
9 跟踪落实要点
9.1 小市政各种管网位置、敷设方式等条件确定
9.2 满足小市政各种管网总量需求。
9.3 跟进方案的成本测算。
10 关注重点
10.1 各种管网敷设深度及高程
10.2 各种站（所）、管井位置合理性，
10.3 应尽量避免高填、深挖，减少土石方、建（构）筑物基础、防护工程等的工程量
10.4 关注当地配套收费标准，增容费收费情况,当地的市政材料设备价格情况。
10.5 测算优化后方案造价指标是否超目标成本中“社区管网综合”项目指标及限额设计指标。
10.6 测算结果与以往项目比较，找出差异项，提出方案进一步优化意见。
11 工作教训心得（项目公司完成工作）
第二次竖向设计论证是之一次竖向论证的深化，就这要求较准确地确定±0.000 及竖向控制。这就要求各个专业，结构、建筑、机电及景观紧密对接，较准确把握好各种管线的位置、敷设方式，确保布置的经济合理性。
景观设计定标及提供沙盘模型方案
项目阶段设计 科目编码SJ-033 1 工作内容
景观定标及提供模型方案
2 工作时间
开始时间交地日后 80 日
结束时间交地日后 125 日周 期45 日
3 责任部门
设计中心、设计部
4 配合部门
成本部、景观设计单位
5 对接部门成本控制部6 工作要点
6.1 前置条件第二次竖向市政设计论证（完成小市政方案评审，用于大市政和景观设计对接），开始时间为交地日后 65 天，完成时间为交地日后 80 天。
6.2 制度流程设计中心组织景观方案招标，回标后将方案移交项目公司成本部测算，成本部将测算结果移交给设计中心，设计中心根据测算结果合理确定中标单位及方案。
6.3 集团模板
7 完成标准
定标方案图及提供 沙盘景观资料
8 工作成果用途
用于景观沙盘 及后期施工图深化设计
9 跟踪落实要点
设计中心移交方案后，项目公司成本部根据方案进行成本测算，判断是否超建造标准，若超建造标准，须与项目公司设计部、设计中心沟通对方案进行进一步优化，并对优化后的方案测算，直至满足成本要求。
10 关注重点
10.1 关注红线外景观面积及市政绿化要求。
10.2 关注方案是否与建造标准的设计要求吻合。
10.3 关注竖向设计，高差起伏大会增加覆土厚度，也会增加景观施工面积。
10.4 关注软硬景的比例。
10.5 关注铺装石材的种类、尺寸、厚度、表面处理方式、拼接方式等。
10.6 关注垫层做法（厚度、配筋）。
10.7 关注苗木的数量、规格大小和树种的选择，选用适宜当地、易活、易维护的苗木。
10.8 关注小品的数量及是否有复杂大型的雕塑设计，并及时进行成本调研。
10.9 关注水景的数量和面积。
10.10 方案测算要明确景观工程范围，不要遗漏内容，比如小区围栏，人防或车道出入口的顶盖，景观覆土等。
10.11 对各分项进行分析，关注各项所占的成本比例是否合理。
10.12 设计阶段不允许超出目标成本，若超出，必须按集团相关制度上报审批。
11 工作教训心得
11.1 方案阶段提早介入设计、抓紧时间测算，为方案优化提供合理建议。
11.2 景观方案测算时依据当地市场情况及工程复杂程度，充分考虑影响成本因素， 并合理的考虑不可预见费（不少于 10%）。
11.3 测算成果指标必须与其他类似项目进行造价指标比较，对差异比较明显的子项分析差异原因，对设计不合理部分提出图纸优化、深化建议。
内装设计单位确定
项目阶段 设计科目编码SJ034 1 工作内容
内装设计单位确定
2 工作时间
开始时间交地日后 45 天（参考大商业）
结束时间交地日后 75 天周 期30 日
3 责任部门
项目公司成本部、工程部
4 配合部门
工程部、设计部、成本部
5 对接部门
集团设计中心、质监部等
6 工作要点
6.1 前置条件项目班子组建完毕，各部门人员到岗，制度及限额熟悉；招标文件完成编写审批, 建筑施工图提供
6.2 制度流程
6.2.2 审批流程详见 “审批流程”
6.2.3 操作要点
1) 资格预审详见 “资格预审及供方入围工作流程”
2) 招标计划
重点四个时间点发标时间、答疑时间、开标时间、定标时间（模块化截至时间） 正常情况下，发标至回标至少应保证7天。
3) 成立招标小组（7 人或 9 人、单数）（举例）
序号
姓名
工作单位
建议人员
小组内职务
备注
1
××
项目公司
总经理
组长
招标项目总体把控
2
××
项目公司
成本副总
商务组成员
负责商务标函分析、判断报
价是否合理
3
××
项目公司
工程副总
技术组成员
技术标评审
4
××
项目公司
设计副总
技术组成员
技术标评审
5
××
项目公司
工程部土建工程师
技术组成员
技术标评审
6
××
项目公司
成本部
土建造价工程师
商务组成员
负责商务标函分析、判断报
价是否合理
7
××
项目公司
设计部
土建设计师
技术组成员
技术标评审
4) 入围单位选择详见 “资格预审及供方入围工作流程”
5) 招标文件编制
e) 工程范围及施工界面招标范围
由工程部和设计部根据项目实际情况提出，招标小组审核关注点:
① 工期、招标范围和技术要求；
② 计价方式和调整原则；
③ 评标办法的选择。
f) 工程量清单
与招标范围对应，并提供综合单价；
6) 投标答疑详见附件“招标答疑工作流程”
7) 开标及项目经理答辩详见 “开标及项目经理答辩工作流程”
8) 评标
a) 评标流程见附件《评标工作流程》
b) 标函分析
① 各投标单位商务条件是否符合招标文件要求；
② 开标总价对比、复核是否有算数误差；
③ 分析设备价格是否合理、费率计取是否合理；
④ 各家投标单位报价细节分析；
⑤ 对比单方平米指标是否超标；
⑥ 复核各投标单位性评述是否清晰及合理。
c) 技术标评分
网上设定技术标评分的截止时间，技术标评委须在规定时间内完成对各投标人的技术标评审，注意要定期提醒各技术标评委。
d) 商务标评分
通过标函分析复核各投标人报价是否存在算术误差，系统将自动汇总商务标得分。
e) 综合评分
技术标评分和商务标评分完成后，通过系统自动汇总综合评分。注意线下复核评分结果。
9) 定标会招标小组人员会签
10) 合同
d) 合同上报时间定标审批完成后1个工作日内。
e) 严禁定标后议价。
合同审核要点详见附件“合同审核要点”
6.3 集团模板参照 14 年范本执行。
7 完成标准
双方合同签字盖章，审图通过，设计标准在限额范围内，可以指导施工
8 工作成果用途
8.1 移交:工程部及监理公司(实施)、财务部(备案)、行政部(备案)、总部成本控制部(备案)；
8.2 中标单位按照合同要求进行图纸深化，按照节点出图。
8.3 设计图纸下发施工单位指导施工
9 跟踪落实要点
9.1 各专业设计之间的配合，明确图纸范围不留设计死角。
9.2 软硬装材料的搭配
9.2 各功能和空间结构之间的关系
9.3 建筑面积、装修面积和造价之间的关系和比例
9.4 施工过程中控制签证变更，及早消化
9.5 样板、样品及主要施工工艺、施工标准执行情况，主要价格情况。
10 关注重点
10.1 国家、地区和行业相关规范；
10.2 设计方案是否合理；
10.3 招标阶段保底设计费的金额是否合理
10.4 方案经成本部测算符合目标成本要求。
10.5 主控项目需严格控制，按集团限额指标进行测算
10.6 设计风格要与销售对象相契合，增加卖点
10.7 强调功能和空间结合，线条和色彩相互搭配，并注意软装的功能的舒适性， 形式上不拘一格。
10.8 根据产品定位，和售价格定位，来综合考虑设计风格，以降低因风格造成的成本上涨。
11 工作教训心得
1) 成本部在内装设计单位确定的过程中，要把控设计费用是否合理并在限额设计费用内。
车库动线设计单位确定
项目阶段 设计科目编码SJ035 1 工作内容
车库东线设计单位确定招标
2 工作时间
开始时间交地日后 180 日
结束时间交地日后 220 日周 期40 日
3 责任部门
项目公司设计部工程师
4 配合部门
项目公司设计部、工程部、成本部
5 对接部门
商业地产项目管理中心设计部
6 工作要点
6.1 前置条件招标文件完成编写审批
6.2 制度流程
6.2.1 审批流程详见 “审批流程”
6.2.2 操作要点
a) 资格预审详见 “资格预审及供方入围工作流程”
b) 招标计划重点四个时间点发标时间、答疑时间、开标时间、定标时间（模块化截至时间,正常情况下，发标至回标至少应保证7天。
c) 成立招标小组（7人或9人、单数）（举例）
序号
姓名
工作单位
建议人员
小组内职务
备注
1
××
项目公司
总经理
组长
招标项目总体把控
2
××
项目公司
成本副总
商务组成员
负责商务标函分析、判断报
价是否合理
3
××
项目公司
工程副总
技术组成员
技术标评审
4
××
项目公司
设计副总
技术组成员
技术标评审
5
××
项目公司
工程部
土建工程师
技术组成员
技术标评审
6
××
项目公司
成本部
土建造价工程师
商务组成员
负责商务标函分析、判断报
价是否合理
7
××
项目公司
设计部
土建设计师
技术组成员
技术标评审
d) 入围单位选择详见 “资格预审及供方入围工作流程”,结合供方的区域优势特点,结合在施项目的履约情况。
e) 招标文件编制
a. 工程范围及施工界面招标范围
由工程部和设计部根据项目实际情况提出，招标小组审核关注点:
1） 工期、招标范围和技术要求；
2） 计价方式和调整原则；
3） 评标办法的选择。b.工程量清单
与招标范围对应，并提供综合单价；
f) 投标答疑详见附件“招标答疑工作流程”
g) 开标及项目经理答辩详见 “开标及项目经理答辩工作流程”
h) 评标
a. 评标流程见附件《评标工作流程》
b. 标函分析
a) 各投标单位商务条件是否符合招标文件要求；
b) 开标总价对比、复核是否有算数误差；
c) 分析设备价格是否合理、费率计取是否合理；
d) 各家投标单位报价细节分析；
e) 对比单方平米指标是否超标；
f) 复核各投标单位性评述是否清晰及合理。
c. 技术标评分:网上设定技术标评分的截止时间，技术标评委须在规定时间内完成对各投标人的技术标评审，注意要定期提醒各技术标评委。
d. 商务标评分:通过标函分析复核各投标人报价是否存在算术误差，系统将自动汇总商务标得分。
e. 综合评分:技术标评分和商务标评分完成后，通过系统自动汇总综合评分。注意线下复核评分结果。
i) 定标会招标小组人员会签
j) 合同
a. 合同上报时间定标审批完成后1个工作日内。
b. 严禁定标后议价。
合同审核要点详见附件“合同审核要点”
6.3 集团模板参照 14 年范本执行。
7 完成标准
双方合同签字盖章。
8 工作成果用途
8.1 移交:工程部及监理公司(实施)、财务部(备案)、行政部(备案)、总部成本控制部(备案)。
8.2 中标单位按照合同要求进行图纸深化，按照节点出图。
9 跟踪落实要点
样板、样品及主要施工工艺、施工标准执行情况，主要价格情况。
10 关注重点
10.1 国家、地区和行业相关规范；
10.2 设计方案是否合理；
10.3 招标阶段保底设计费的金额是否合理
10.4 方案经成本部测算符合目标成本要求。
11 工作教训心得
11.1 车库东线设计单位招标具有承上启下的作用，此招标的各项工作一定要前置， 项目立项后，尽快确定车库动线设计单位，针对项目规划总图提合理化建议，特别是依据项目公司提供的交通影响评估及环境评估报告，结合本项目的工程特点设计出符合本项目的图纸。
11.2 车库东线设计图纸往往存在考虑不周等问题，特别是车库动线和导向标识合图时，考虑不全面或者检查不仔细导致出现很多矛盾和错误的现象，所以建议车库动线设计成果应及时移交导向标识设计单位，相关成果进行合图，最终出一份施工图， 避免因图纸交叉而造成额外的拆改费用。
内装确定方案
项目阶段设计 科目编码SJ-036 1 工作内容
内装方案确定
2 工作时间
住宅模块计划周期
业态
开始时间
（交地日后日）
结束时间
（交地日后日）
周 期
（日历天）
21（100+无冬施）个月
精装 AB 版
60
90
30
C 版
60
90
30
D 版
60
90
30
25（100+冬施）个月
精装 AB 版
60
90
30
C 版
60
90
30
D 版
60
90
30
25（150+无冬施）个月
精装 AB 版
60
90
30
C 版
60
90
30
D 版
60
90
30
29（150+冬施）个月
精装 AB 版
60
90
30
C 版
60
90
30
D 版
60
90
30
3 责任部门
项目公司设计部
4 配合部门
项目公司成本部、营销部
5 对接部门
成本控制部、项目管理中心设计部
6 工作要点
6.1 前置条件内装设计单位已确定；初审设计方案已经南北方项目管理中心设计部确认；设计单位提供效果图、各层平面布局图 CAD 图、主要材料清单、材料使用说明、主要节点 CAD 详图、设计概算；
6.2 根据设计单位提供的资料进行测算依据平面布局、材料说明、设计概算建立测算模板进行清单列项。按照市场平均水平以及周边实施项目情况进行费用测算， 对超建造标准的进行成本优化，再反馈给设计单位，并重新进行成本测算，直至满足限额设计成本；
6.3 进行测算结果与建造标准的对比预留不可预见因素外严格按照建造标准情况
分析超支或结余；
6.4 对设计上报的方案进行带单确认严格复核上报流程方案图与测算图是否一致；
6.5 关注交房标准，对照建造标准与营销沟通确定装修标准及配送标准，控制成本。
7 完成标准
确保测算费用成本可控，预留足够的变更签证费用
8 工作成果用途
指导方案深化及施工图设计
9 跟踪落实要点
9.1 关注设计图纸深化阶段与测算阶段是否一致；
9.2 确保成本测算的准确性及在限额指标内；
9.3 确保设计通过的优化建议体现在深化图纸中。
10 关注重点
10.1 设计单位提供测算资料的准确性与完整性；
10.2 严格控制稀缺及造价过高材料的使用；
10.3 市场调研及测算的准确性；
10.4 报备方案与测算方案的一致性；
10.5 建筑图纸与测算图纸之间的差异性；
10.6 设计方案成本测算控制在建造标准内。
11 工作教育心得
11.1 内装设计方案确定，成本要及时准确进行成本测算；
11.2 如果超出限额指标，需进行成本优化，之一时间将优化建议反馈设计部，通过与设计部的沟通进行调整后方案测算，直至设计方案满足限额指标。
立面多方综合协调会工作
项目阶段设计 科目编码SJ-037 1 工作内容
项目公司和相关设计单位参会，解决立面外立面、夜景照明、防火构造、在此过程
中成本管控，规避无效成本等综合问题。
2 工作时间
开始时间交地日后 270 日
结束时间交地日后 330 日周 期60 日
3 责任部门设计中心 4 配合部门
设计中心、成本部
5 对接部门设计中心 6 工作要点
前置条件外立面图报审完成,夜景照明图报审完成；
制度流程设计院项目负责人—建筑所所长—分管副院长； 集团模板
7 完成标准
在成本更优的前提下协调解决外立面、夜景照明之间的相关影响冲突的问题。
8 工作成果用途
通过立面多方的综合协调有效避免实际施工过程中由于各专业施工面交叉、互相影响而导致的拆改、返工等无效成本的发生，从而达到成本优化的结果。
9 跟踪落实要点
跟进外立面、夜景照明等专业图纸的变化，待图纸报审完成后，及时审核图纸发现其中的冲突矛盾之处，做到早发现早优化。
10 关注重点
及时同建筑和结构沟通，在满足设计效果的前提下，将外立面和专业图纸进行复核， 合理优化该区域外立面、夜景照明等专业的图纸。
11 工作教训心得
外立面、夜景照明等图纸报审完成后，要及时催促设计中心、各专业设计单位、区域商管召开立面多方综合协调会，会审通过后方可进行施工，避免因图纸变动而造成额外的拆改费用；
立面多方综合协调会
项目阶段设计 科目编码SJ-038 1 工作内容
项目公司和相关设计单位参会，解决立面外立面、夜景照明、防火构造、在此过程中成本管控，规避无效成本等综合问题。
2 工作时间
开始时间交地日后 270 日
结束时间交地日后 330 日周 期60 日
3 责任部门设计中心 4 配合部门
设计中心、成本部
5 对接部门设计中心 6 工作要点
前置条件外立面图报审完成,夜景照明图报审完成；
制度流程设计院项目负责人—建筑所所长—分管副院长； 集团模板
7 完成标准
在成本更优的前提下协调解决外立面、夜景照明之间的相关影响冲突的问题。
8 工作成果用途
通过立面多方的综合协调有效避免实际施工过程中由于各专业施工面交叉、互相影响而导致的拆改、返工等无效成本的发生，从而达到成本优化的结果。
9 跟踪落实要点
跟进外立面、夜景照明等专业图纸的变化，待图纸报审完成后，及时审核图纸发现
其中的冲突矛盾之处，做到早发现早优化。
10 关注重点
及时同建筑和结构沟通，在满足设计效果的前提下，将外立面和专业图纸进行复核， 合理优化该区域外立面、夜景照明等专业的图纸。
11 工作教训心得
外立面、夜景照明等图纸报审完成后，要及时催促设计中心、各专业设计单位、区域商管召开立面多方综合协调会，会审通过后方可进行施工，避免因图纸变动而造成额外的拆改费用；
外立面现场施工样板段确认
项目阶段设计 科目编码SJ-039 1 工作内容
2 工作时间
综合体模块计划
周期
开始时间
（交地日后日）
结束时间
（交地日后日）
周 期
（日历天）
20 个月
280
330
50
22 个月
330
390
60
24 个月
355
415
60
26 个月
355
415
60
3 责任人
设计部、工程部4 配合部门 商业地产规划院5 对接部门 成本控制部
6 工作要点
6.1 前置条件 外立面深化施工图审核通过，项目公司报审样板段封样位置、面积及内容规划院并获得书面确认；
6.2 制度流程项目公司设计部—设计副总—项目公司成本部—成本副总—总经理
—规划院外装专业负责人—规划院项目负责人—规划院建筑所所长—规划院分管副院长—成本部项目组业务经理
6.3 集团模板；
7 完成标准
通过商业地产规划院现场封样评审小组的书面确认
8 工作成果用途
用于帮助商业地产规划院确认现场效果
9 跟踪落实要点
对样板段施工的次数及面积进行测算，核实是否与合同约定相符，若成本增加，督促设计部门进行修改，并对施工单位进行专项技术交底，按合同约定执行。
10 关注重点
10.1 样板段内容原则上选择能够反映外立面主要分格部位；应涵盖用量较大， 种类较多的材料部分；并尽可能实现多方案必选。
10.2 样板段位置如果现场具备条件，需尽量利用购物中心裙楼外墙面 样板， 尽量选用南向墙面；距地面高度小于 30 米；如果现场不具备条件，可利用其它建筑外墙（如售楼处）或单独钢架 组合样板模块；尽量不使用单独钢架 组合样板模块。
10.3 样板段面积按合同约定执行。
10.4 样板段施工次数及其他要求样板段拆改次数不超过 1 次。
10.5 其他要求样板段的构造节点须与施工图完全一致，如表面为透明材料（如玻璃、格栅、穿孔板等），需连同后面的衬板共同 ；应在样板段中尽可能实现多方案必选（通常为面板颜色或分格不同）；门窗洞口处玻璃应保证后部空间不受遮挡；外立面施工样板段原则上应落实夜景照明灯具安装条件，并宜与夜景照明样板段共同实施；夜景照明样板段需能表现出方案的动画效果；所有样板段封样应 电子版本留存备案；
10.6 上述 1-5 点费用均含在合同中，不得额外产生费用。非施工单位施工质量因素，样板段面积累计超过合同规定面积或拆改次数超过 1 次，超出的部分费用由我方承担；样板段施工面积超限或次数超限，设计办理变更审批后方可实施。
外装样板段管控标准
序号
专业
业态
样板段位置
累计面积（平方米）
免费拆改次数
封样确认人
费用处理
A版
B版
C版
1
外装夜景
大商业
门头、转角部位（材料用量大、多种材料交接处）等
700
500
400
1
规划院主管副院长
在措施费中包干。若
1. 因施工单位原因造成的拆改，由施工单位免费拆改。
2. 因业主原因造成的拆改，超出1次的拆改费用按签证或设计变更处理
。
2
酒店
裙楼多种材料交接处、塔楼窗及窗下墙等
400（瑞华）
300
300
3
室外步行街
多种材料交接处、重点材料、重点颜色部位等
350
250
200
4
蜡烛、独立甲级写字楼
窗及窗下墙等
250
150
100
外立面装饰现场施工封样
项目阶段设计
科目编码 设计-040 1 工作内容
外立面样板段验收合格后对所用的材料进行封样。
2 工作时间
开始时间试营业日前 345 日
结束时间试营业日前 285 日周 期60 日
3 责任部门
规划院
4 配合部门
设计部、工程部
5 对接部门
规划院
6 工作要点
前置条件外立面样板段施工完成且验收合格。制度流程
6.1 外立面样板段施工完成且验收合格，设计部对样板段使用材料进行封样（为不影响大面积施工，建议明确最迟封样时间；
6.2 如未按此流程执行，规划院将按制度要求发整改通知书，乃至通报。集团模板
7 完成标准
满足封样标准后设计工程师签字确认。
8 工作成果用途
8.1 作为检查外立面大面积施工所使用材料的标准；
8.2 对外立面工程变更、签证、结算管理提供材料标准。
9 跟踪落实要点
9.1 现场大面积施工材料须符合施工封样标准要求；
9.2 大面积施工过程中发生变更，需进行变更封样，（效果类工程施工过程中变更较多，建议增加此要点）；
9.3 外立面工程结算时检查所用使用材料是否与施工封样相同，如不同须提供变更依据。
10 关注重点
施工封样材料满足样板段材料封样要求。
11 工作教训心得
及时与规划院、设计部沟通，通过专项会议的形式完成会签。
内装施工样板段确认
项目阶段设计 科目编码SJ-041 1 工作内容
内装施工样板段确认
2 工作时间
住宅模块计划周期
业态
开始时间
（开工日后日）
结束时间
（开工日后日）
周 期
（日历天）
21（100+无冬施）个月
精装 AB 版
230
250
20
C 版
205
225
20
D 版
230
250
20
25（100+冬施）个月
精装 AB 版
290
310
20
C 版
265
285
20
D 版
290
310
20
25（150+无冬施）个月
精装 AB 版
350
370
20
C 版
325
345
20
D 版
350
370
20
29（150+冬施）个月
精装 AB 版
410
430
20
C 版
385
405
20
D 版
410
430
20
3 责任部门
项目公司成本部
4 配合部门
项目公司工程部、设计部
5 对接部门设计中心 6 工作要点
6.1 前置条件招标图交底工作完成，项目公司组织招标图纸会审工作已完成，施工单位招标图深化工作已完成，并按此图实施样板段工作；
6.2 复核样板段材料与招标确定的封样材料是否一致；
6.3 复核基层做法是否与图纸做法一致；
6.4 复核使用材料是否在集团规定的品牌库内以、是否满足消防管控要求；
6.5 跟踪设计中心现场方案调整是否满足指标要求，之一时间组好测算工作，随时关注成本是否可控，是否经过审批；
6.6 最终形成招标图与现场样板段施工时的差异说明、配套可控测算成果，指导下步施工。
7 完成标准
样板段效果达到集团要求，并且造价指标在测算指标之内，保证后期成本可控
8 工作成果用途
完成样板段是确保大面积开工时的效果，避免发生大面积拆改增加成本
9 跟踪落实要点
正式施工开始与样板段材料及效果的差异
10 关注重点
10.1 主要材料定标封样与样板段实施材料的差异；
10.2 招标图纸与样板段图纸的差异；
10.3 变更及签证对造价指标的影响；
10.4 验收阶段的整改流程是否完善；
10.5 样板段完成验收时各部门的会签资料保存完善；
10.6 样板段完成时，要和各安装专业进行核图，避免大面积施工时产生大面积拆改。
11 工作教训心得
11.1 样板段完成后应全面完成主要材料施工封样，避免出现重点且单价高、加工周期长的材料迟迟不封样的情况，最终导致因这类材料无法及时供应影响工期。，这类重点材料往往是影响成本的主因，直接决定成本是否可控；如果封样后， 发现成本超支且基层及其他面层材料均已大面施工，再进行方案优化将十分困难， 将工程和成本均置于两难境地；
11.2 样板段的实施应真实体现大面施工的实际状况，不要将样板段置于真空环境中，只注重效果，应切实考虑正式施工期间内装与土建、通风空调、消防、强弱电等的配合，避免做到哪儿改到哪儿，影响施工进度，造成大量拆改，增加签证费用；
11.3 与样板段配套的成本测算应留足待发生的签证变更费用内装做为效果类工程之一，在大面实施过程中也经常存在在样板段做法基础上的修改，面层材料替换的情况时有发生，应注意过程中变更主材的封样工作，避免变更后施工管理无据可依、结算时扯皮。
室外市政综合管网合图
项目阶段设计 科目编码SJ-042 1 工作内容
室外市政综合管网合图
2 工作时间
开始时间入伙前 475 天
结束时间入伙前 455 天
周 期20 日
3 责任部门
项目公司设计部
4 配合部门
项目公司工程部、成本部
5 对接部门
设计中心
6 工作要点
6.1 项目公司在各项市政设计全部完成后，要求住宅施工图设计院完成各项室外设计的最终合图（含大、小市政管线图、夜景照明、导向标识、景观等图纸）。
6.2 合图要点
内容
原则
备注
大、小市政施工图
井盖不应出现在主入口处，化粪池不应出现在室外步行街，距离商铺不小于 5 米。
由建筑设计单位落实图纸。
夜景照明施工图
泛光灯避免造成行人眩光，尽量和景观灯柱相结合。夜景照明设计单位负责复核外环境照度。
由夜景照明设计单位落实图纸。
导向标识施工图
大型 LOGO 塔不能和景观雕塑、高杆灯相冲突，提供每个点位的电量要求反馈于景观专业。
由标识设计单位负责落实图纸。
景观水电施工图
落实标识、夜景等配电设计。复核三个专项图纸。
由景观设计单位落实图纸。
7 完成标准
形成会议纪要及图纸联合会签，由项目公司通过 OA 形式上报设计中心审批。
8 工作成果用途
8.1 移交设计中心
8.2 作为各专业后续设计及施工的依据。
9 跟踪落实要点
工作成果移交后继续跟踪各市政专业图纸问题的落实。
10 关注重点
成本部在此阶段重点关注市政专业图纸问题引起室外管网成本的变化。
11 工作教训心得（项目公司完成工作）
景观施工定标材料样板确认
项目阶段设计
科目编码SJ-1-043 1 工作内容
在景观施工招标完成后、施工图设计交底会前，由景观施工中标单位按照设计中心签发的第二版景观施工图及设计封样、定标封样的要求报送材料样板，并在施工图交底会上由相关部门联合会签确认。
2 工作时间
开始时间入伙前 175 天
结束时间入伙前 150 天周 期25 日
3 责任部门
设计部
4 配合部门
设计中心、工程部、成本部
5 对接部门设计中心 6 工作要点
材料标准是否符合设计及建造标准，是否满足成本要求
7 完成标准
在景观施工招标完成后、施工图设计交底会前，由景观施工中标单位按照
设计中心的第二版景观施工图及设计封样、定标封样的要求事先准备。在施工图交底会上，项目中心、设计部、工程部、成本部四部门共同联合会签。
8 工作成果用途
移交项目中心及项目公司，按照材料封样标准施工。
9 跟踪落实要点
材料的产地、品质及价格。
10 关注重点
材料封样标准与设计标准对比、与建造标准对比是否达到满足施工、效果和成本要求。
11 工作教训心得
11.1 材料样板标准低于设计标准的，要求重新送样，直到达到设计要求。
11.2 材料样板标准高于设计标准及建造标准的，要求在不允许调整报价的基础上进行确认。
11.3 要求上报材料的产地及生产计划，判断是否满足项目的进度计划。若不满足项目的进度计划，需提供其他产地的材料样板，并判断材料样板的标准及生产计划。
景观大树现场选苗及实施样板段现场确认
项目阶段设计 科目编码SJ-044
1 工作内容景观大树现场选苗及实施样板段现场确认
2 工作时间
开始时间入伙日前 235 天（无冬施）/入伙日前 295 天（有冬施）
结束时间入伙日前 185 天（无冬施）/入伙日前 245 天（有冬施） 周 期50 日
3 责任部门
设计部
4 配合部门
工程部、成本部
5 对接部门商业规划院6 工作要点
6.1 前置条件景观方案确定；景观工程施工图纸确定；景观施工单位确定；
6.2 制度流程a、项目公司制定景观大树的选苗计划；b、项目公司组织施工单位进行选型；c、项目公司成本部、设计部、工程部参加，中心设计部视具体情况参加；d、选苗结束后，由项目公司负责以种植设计图纸结合实选照片的形式作为成果，进行内部三部门会签，报中心设计部审核；e、苗木进场时项目公司严格按照会签成果进行现场验收，种植后由规划院进行最终验收。
6.3 集团模板
序号
类型
规格
备注
1
主景树
按照设计图纸中的苗木表
要求执行，至少三级分枝， 主杆挺拔，冠形均匀饱满
选择上树形优先于胸径；
整冠移栽；尽量选用移栽苗；
到场保留枝条、叶片应大于 50%；
2
球类大灌木
需符合按照设计图纸中的苗木表要求
苗木表中规格均为修剪成形后尺寸
3
其他苗
木
需符合按照设计图纸中的
苗木表要求
苗木表中规格均为修剪成形后尺寸
备注 实地苗圃号苗。
7 完成标准
7.1 景观大树现场选苗以种植设计图纸结合实选照片的形式作为成果，进行内部三部门会签，报规划院审核。
7.2 现场确认苗木进场时严格按照会签成果进行现场验收，种植后由规划院进行最终验收。
8 工作成果用途
形成会签成果项目公司留存，上报规划院，用于确保景观大树的种植效果达到景观设计要求；
9 跟踪落实要点
1、种植、管养单位加强对所种植景观大树的后期管养工作，定时浇水并及时采取悬挂营养液等措施保证苗木的成活率，确保苗木的长势良好；
10 关注重点
10.1 景观招标时提前做好预控工作（投标时施工单位根据报价提供相关的景观大树照片、规格、产地；选苗时施工单位提供多处选苗地点；保证在价格不变情况下选择更优方案）
10.2 确认的样板段方案效果图；确认树种的参数（苗木名称、规格、胸径、冠幅和其他特殊要求）及施工图；
10.3 选择多个苗圃进行选型比较，选择更优方案；
10.4 景观大树除符合设计的规格和树形的要求外，还必须注意选择生长健壮，无病虫害、机械损伤，树形端正、根系发达的苗木，所选数量应略多于设计数量要求， 以便补充损坏淘汰之苗。对于大树和常绿树还要表明方向，以便栽植时阴阳面不变， 有利成活。
11 工作教训心得
11.1 尽量选择离工地较近的苗源地；
11.2 注意同一规格的苗木数量在同一苗源地是否能一次采购齐全；
11.3 注意辨别苗木是假植苗还是生苗，尽量选用假植苗；
11.4 关注选苗时与实际现场效果的差异。
销售物业交房标准确定
项目阶段设计 科目编码SJ-045
1 工作内容
复核销售物业交房标准
2 工作时间
开始时间设计提供各销售物业交房设计要求后结束时间交房标准确定前
周 期10 日
3 责任部门
项目管理中心设计部、商业地产规划院
4 配合部门
项目公司设计部
5 对接部门
项目公司成本部
6 工作要点
6.1 前置条件
项目管理中心设计部、规划院提供销售物业交房设计要求。
6.2 制度流程
设计部提供销售物业交房设计要求，成本部依据集团销售物业各业态交房标准复核是否相符。
6.3 集团模板；
销售物业各业态交房标准
7 完成标准
7.1 交房设计要求满 房标准
7.2 交房标准确定
8 工作成果用途
确定交房标准
9 跟踪落实要点
在设计图纸中落实交房标准，不允许超标设计。
10 关注重点
10.1 销售物业交房标准包含B 版豪宅住宅交房标准、C 版精装住宅交房标准、C 版毛坯住宅交房标准、D 版毛坯住宅交房标准、精装公寓交房标准、商铺交房标准、甲级写字楼交房标准、乙级写字楼交房标准。
10.2 落实销售物业具体版本，按对应标准复核。
10.3 提前介入，在形成交房标准前复核设计要求。
11 工作教训心得
11.1 设计部提供销售物业交房设计要求后，安排依据集团销售物业各业态交房标准复核是否相符；
11.2 对于交房标准中的可选择项，应根据项目实际情况，尽量选择对成本有利的组合；
11.3 在后续设计中关注交房标准的落实情况，对于超出标准或取用标准上限的设计，根据情况提出优化或修改建议，作为重点优化方向；
11.4 交房标准要关注各地的相关规定，因地制宜。
外窗深化设计
项目阶段设计
科目编码SJ046 1.工作内容
住宅外窗深化设计
2. 工作时间
开始时间入伙前 310 天；
结束时间入伙前 280 天；
3. 责任部门
项目公司设计部
4. 配合部门
外装施工图设计单位，项目公司成本部、项目公司工程部
5. 对接部门
商业地产中心设计部
6. 工作要点
6.1 前置条件住宅外装方案确认并移交；
6.2 制度流程项目公司组织外立面设计单位进行外装施工图深化，并通过设计部门和成本部门的审核。
7. 完成标准
通过审核的深化外窗施工图纸。
8. 工作成果用途
满足规范要求，对成本进行合理控制。
9. 跟踪落实要点及关注重点
9.1 开窗率。
9.2 是否为大固定、小开启规则窗型设计
9.3 窗材料配置
9.4 其他建议
9.4.1 传热系数、风压强度会影响中空玻璃的厚度要求。在下部楼层节能要求和风压强度可以降低的情况下，前期设计上可以考虑下部楼层的中空玻璃厚度比上部楼层的厚度低。既然上部楼层可以使用的厚度，在下部楼层节能要求和风压强度可以降低的情况下，就可以降低中空玻璃厚度。建议外窗深化方案中降低下部楼层的中空玻璃厚度，具体几层以下可以降低，建议由设计考虑。
9.4.2 因考虑到室外挑空楼板为延伸面积，客厅与挑空楼板处可以相通。故此处铝合金窗在交房后会拆除，为避免浪费、节约成本，可以考虑在此处采用替代材料。建议外窗深化方案中降低此处铝合金型材、中空玻璃、五金件等 的等级要求。
9.4.3 楼层每层的固定扇处密封胶条可以选择用较低的 PVC 材料。
9.4.4 不同版本住宅可以在型材、五金件的选择上可以采用国内优质 品牌，但可适当调整品牌要求。
实景样板房、示范区、样板区的设计
项目阶段设计 科目编码SJ-047
1 工作内容
实景样板房、示范区、样板区的设计
2 工作时间
开始时间交地日后 45 日（更具实际情况确定）
结束时间交地日后 75 日周 期45 日
3 责任部门
设计规划院
4 配合部门
项目公司工程部、营销部、成本部
5 对接部门
商业规划院、质监部等
6 工作要点
6.1 前置条件样板区位置及建造方式确定，制度及限额熟悉等
6.2 制度流程
6.3 集团模板；
7 完成标准
审图通过，设计标准在限额范围内，可以指导施工
8 工作成果用途
设计图纸下发施工单位指导施工
9 跟踪落实要点
9.1 各专业设计之间的配合，明确图纸范围不留设计死角。
9.2 确定主要动线
9.3 软硬装材料的搭配
9.4 各功能和空间结构之间的关系
9.5 建筑面积、装修面积和造价之间的关系和比例
9.6 减少因施工条件或施工界面的穿插造成样板通道不顺畅或影响其他施工。施工过程中控制签证变更，及早消化。
10 关注重点
10.1 设计分区要合理，动线导向明确，以免动 区与静区互相影响
10.2 主控项目需严格控制，按集团限额指标进行测算；
10.3 根据样板区类型合理进行景观设计，小品应布置温馨，尽量考虑利用
10.4 设计风格要与销售对象相契合，针对性的进行展示，增加卖点
10.5 根据项目的产品定位，在样板区设计阶段考虑后期转型的改变，以减少转型造成成本增加。
10.6 建议样板区的建造标准要适当提高，以达到效果和成本更好的结合。
10.7 明确样板区的装修重点，测算主要测算的占比和整体造价情况，根据测算情况来控制动态成本。
10.8 强调功能和空间结合，线条和色彩相互搭配，并注意软装的功能的舒适性， 形式上不拘一格。
10.9 根据产品定位，和售价格定位，来综合考虑设计风格，以降低因风格造成的成本上涨。
11 工作教训心得
工作要前置，另根据样板区图纸的深度，预留出一定量的拆改费用及后期软装的费用。
商业地产成本控制难点 住宅地产如何控制成本