房产企业破产后债权认定比较困难（关于房地产企业破产程序中债权

房地产开发破产清算的赔偿顺序是什么？债权债务清偿顺序分析。房地产企业破产程序中的权利和关键问题

在房地产企业破产案件中，债权人和债务人的权利受到限制。涉及的权利主要包括拆迁债权和拆迁费用。的权利，购房债权和。的权利、工程款债权和债务。的权利，担保债权人和。美国的权利，税收债权和。的权利，劳动债权 美国的权利和普通债权。的权利等。《企业破产法》及司法解释并未明确上述各类债权的清偿顺序。但相关依据可以在其他法律、法规和司法解释中找到。

之一个结论——破产债权人的清算顺序。房地产开发企业的权利如下

1.签订房屋产权调换拆迁安置补偿协议的被拆迁人的支付房屋请求权。拆迁安置补偿协议的签订时间早于抵押和债权 这不仅关系到建设项目被拆迁人的生存权和社会稳定。被拆迁人放弃原房屋的产权，取得对被置换房屋的绝对优先权；

2.见交付全部或大部分购房款的消费购房者的债权请求权。的第5点

3.关于建设工程价款优先权（含商票、保理等）。见第4点

4.参见担保债权、办理预告登记的购房债权。的第二点和第六点

5.参见破产费用及共益债务。的第二、第三和第七点

6.预售商品房消费购房人请求权,消费购房人支付的定金本金(设定优先受偿的上限或比例)和劳动债权(破产人欠职工的工资、医疗、伤残津贴和抚恤金，欠职工的基本养老保险和基本医疗保险费用 个人账户，以及法律、行政法规规定应当支付给职工的补偿金)。见第二点；

7.前款规定以外的破产人所欠的社会保险费用和破产人所欠的税款。见第二点；

普通破产债权。见第二点。

一、国内各地区高院及中院的规定举例

例如

1.辽宁省高级人民律师事务所。美国法院《关于审理房地产公司破产案件有关问题的若干意见(试行)》:

12.根据有关法律和司法解释的规定以及前述条款的建议，债权人 享有各种破产优先保护的权利，按下列顺序清偿

(1)债权人 被拆迁人和被征收人的权利；

(二)已经支付全部或者大部分货款的消费者的债权；

(3)承包商 建设项目拖欠；

(4)抵押、质押、留置权和其他担保权益、债权和债务。与预告登记相对应的权利，以及可以适用别除权的其他权利。

2.昆明中级人民法院；美国法院《关于规范全市法院房地产企业破产案件审理相关问题的指引(试行)》:

28.目前，债权人 房地产企业破产案件中常见的享有优先权的债权，原则上应参照以下顺序在破产程序中清偿

(1)债权人 被拆迁人和被征收人的权利；

(二)债权人 已支付全部或大部分购买价格的消费者买方的权利；

(3)建设工程价款优先；

(4)抵押、质押、留置权和其他担保权益、债权和债务。与预告登记相对应的权利，以及可以适用别除权的其他权利。

3.重庆高级人民律师事务所。美国法院《关于审理和执行涉及“四久工程”纠纷案件若干问题的意见》:

二十一、对同一标的物有多个清偿顺序的债权，应当依法按照下列顺序清偿

债权人 三峡库区移民的权利。四长项目 ；

(二)债权人 已经支付全部或大部分购买价格并用于生活的消费者的权利；

(三)享有优先受偿权的建设项目资金；

(4)债权人 抵押的权利；

(五)普通债权和债务。的权利。

二、 《企业破产法》 中对清偿顺序的表述

之一百零九条对破产人享有担保权的债权人。的特定财产对该特定财产有优先受偿权。

之一百一十条？享有本法之一百零九条规定的权利的债权人行使优先受偿权未受充分清偿的，其未受清偿的债权。的权利应被视为普通债权。的权利；债权人 的权利应被视为普通债权。的权利。

第113条破产后财产在http://www.sina

优先清偿破产费用和共益债务

共益债务是指在破产程序中，为债权人和债务人的共同利益而承担的债务。《企业破产法》中规定

第四十一条人民法院受理下列案件后发生的费用。美国法院受理破产申请的破产费用是

(一)破产案件的诉讼费用；

(二)管理、变更价格和分配债务人的费用。的财产；

(三)管理人履行职责的费用、报酬和聘用费用。

第四十二条中华人民共和国三、 《企业破产法》 中对破产费用和共益债务的定义的下列债务美国法院是

共益债务

（一）因管理人或者债务人请求对方当事人履行双方均未履行完毕的合同所产生的债务；

（二）债务人财产受无因管理所产生的债务；

（三）因债务人不当得利所产生的债务；

（四）为债务人继续营业而应支付的劳动报酬和社会保险费用以及由此产生的其他债务；

（五）管理人或者相关人员执行职务致人损害所产生的债务；

（六）债务人财产致人损害所产生的债务。

第四十三条　破产费用和共益债务由债务人财产随时清偿。

债务人财产不足以清偿所有破产费用和共益债务的，先行清偿破产费用。

债务人财产不足以清偿所有破产费用或者共益债务的，按照比例清偿。

债务人财产不足以清偿破产费用的，管理人应当提请人民法院终结破产程序。人民法院应当自收到请求之日起十五日内裁定终结破产程序，并予以公告。

四、建设工程价款的优先受偿权依据

1、《民法典》中规定

第807条发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。

2、《更高院审理建设工程施工合同纠纷案件司法解释(一)》中规定

第35条与发包人订立建设工程施工合同的承包人，依据民法典第八百零七条的规定请求其承建工程的价款就工程折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持。

第36条承包人根据民法典第八百零七条规定享有的建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权。

第37条装饰装修工程具备折价或者拍卖条件，装饰装修工程的承包人请求工程价款就该装饰装修工程折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持。

第38条建设工程质量合格，承包人请求其承建工程的价款就工程折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持。

第39条未竣工的建设工程质量合格，承包人请求其承建工程的价款就其承建工程部分折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持。

第40条承包人建设工程价款优先受偿的范围依照国务院有关行政主管部门关于建设工程价款范围的规定确定。承包人就逾期支付建设工程价款的利息、违约金、损害赔偿金等主张优先受偿的，人民法院不予支持。

第41条承包人应当在合理期限内行使建设工程价款优先受偿权，但最长不得超过十八个月，自发包人应当给付建设工程价款之日起算。

第42条发包人与承包人约定放弃或者限制建设工程价款优先受偿权，损害建筑工人利益，发包人根据该约定主张承包人不享有建设工程价款优先受偿权的，人民法院不予支持。

五、消费购房者债权请求权的优先受偿依据

1、《更高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》

第29条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；

（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

2、《全国法院民商事审判工作会议纪要》中表明

第125条【案外人系商品房消费者】实践中，商品房消费者向房地产开发企业购买商品房，往往没有及时办理房地产过户手续。房地产开发企业因欠债而被强制执行，人民法院在对尚登记在房地产开发企业名下但已出卖给消费者的商品房采取执行措施时，商品房消费者往往会提出执行异议，以排除强制执行。对此，《更高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条规定，符合下列情形的，应当支持商品房消费者的诉讼请求一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二是所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；三是已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。人民法院在审理执行异议之诉案件时，可参照适用此条款。

对于其中“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”如何理解，审判实践中掌握的标准不一。“买受人名下无其他用于居住的房屋”，可以理解为在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋。商品房消费者名下虽然已有1套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的，可以理解为符合该规定的精神。

对于其中“已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十” 如何理解，审判实践中掌握的标准也不一致。如果商品房消费者支付的价款接近于百分之五十，且已按照合同约定将剩余价款支付给申请执行人或者按照人民法院的要求交付执行的，可以理解为符合该规定的精神。

六、预告登记的预售商品房购房人请求权

《民法典》中规定

第221条当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。

七、建设工程价款和破产费用、共益债务清偿顺位哪个优先？

更高人民法院《关于审理企业破产案件若干问题的规定》(法释〔2002〕23号)第71条规定，“下列财产不属于破产财产……(四)依照法律规定存在优先权的财产，但权利人放弃优先受偿权或者优先偿付特定债权剩余的部分除外……”。这里的“法律规定”应当包括我国合同法的规定，建设工程价款优先受偿权系我国合同法确立的基于建设工程存在的优先权，应适用该规定。不属于破产财产，就是已被先行别除，不被归入破产财产范围用于清偿一般债务。该司法解释虽然发布于我国企业破产法之前，但采用了“规定”的形式。

根据《更高人民法院关于司法解释工作的规定》(法发〔2007〕12号)理解，这种“规定”区别于单单针对某一法律或者某一问题的“解释”、“批复”或者“决定”。它是根据立法精神、针对审判工作需要而制定的规范或者意见，不与新的法律相冲突，未被新的司法解释所废止，法律效力依然存在。我国企业破产法虽然没有直接采用“别除权”的概念，但还是规定了别除权制度，即别除权人就破产人的特定财产先行别除而行使。

根据我国企业破产法第109条的规定，破产程序中的担保权具有了别除权的特征。别除权的优先受偿权是针对特定担保财产行使的，不受破产清算与和解程序限制，可优于其他债权人单独、及时受偿的权利。破产费用、共益债务系从债务人无担保财产中优先随时清偿，只有在担保财产清偿担保债权后尚有余额的情况下，才可用于对破产费用、共益债务和普通破产债权的清偿。，同样具有别除权特征的建设工程价款优先受偿权其清偿顺位应优先于破产费用和共益债务。

在司法实务中，建设工程价款优先权人要求依法行使其优先受偿权时，应由管理人依法处置建设工程，管理人在管理、处置建设工程时必定会产生保管、维护、评估、变现、交付等费用。所以，在建设工程变价之后，建设工程价款优先权人应当根据《更高人民法院关于审理企业破产案件确定管理人报酬的规定》第13条之规定就管理人对建设工程进行保管、维护、变现、交付等管理工作向管理人支付适当的报酬，此举也可以保障管理人的正常履职，使破产案件的审理得以顺利推进。

八、保理人是否享受优先受偿权？

在建设工程保理业务中，原债权人向保理人 工程款债权之后，建设工程价款优先受偿权是否随之一并 ？

《民法典》第五百四十七条规定“债权人 债权的，受让人取得与债权有关的从权利，该从权利专属于债权人自身的除外”。所以关键点就是，建设工程价款优先受偿权是否具有人身专属性？

从地方司法文件和司法判例上来看，一并 和不一并 均有出现，没有统一标准。例如

1、一并 的。

(2021)更高法民申33号判例裁定书中表示，《中华人民共和国合同法》第八十一条规定“债权人 权利的，受让人取得与债权有关的从权利，但该从权利专属于债权人自身的除外。”本案中，根据已查明事实，黎阳公司对东成公司享有19372188.8元债权，并对东成公司温县新东未来城1号、2号、3号楼及人防、商铺、地下车库工程以折价或拍卖的价款，在19372188.8元范围内享有的优先受偿权，黎阳公司已于2019年5月16日与闫小毛签订债权 协议，将其对东成公司享有的债权及相关权利 给闫小毛。

《更高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》第十七条规定“与发包人订立建设工程施工合同的承包人，根据合同法第二百八十六条规定请求其承建工程的价款就工程折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持。”该条虽然规定由承包人主张优先受偿权，并不能得出建设工程价款优先受偿权具有人身专属性。本案中，闫小毛系作为黎阳公司承建案涉工程全额投资人受让案涉工程款债权及相关权利，一二审判决基于债权 并结合闫小毛系全额投资人身份的事实，认定建设工程价款主债权 ，建设工程价款优先受偿权一并 ，闫小毛取得相关工程款债权优先受偿权并不违反上述法律规定。

2、不一并 的。

(2019)皖02民终2629号判例裁定书中表示，担保法及物权法均未规定建设工程价款优先受偿权属于担保物权，张惠芳主张建设工程价款优先受偿权属于法定担保物权，应当适用法律关于主债权 的担保物权一并 的规定的主张，不能成立。案涉工程价款优先受偿权系专属于承包人自身的权利，该工程价款债权 的，建设工程价款优先权不能随之 。

应当重点关注各级地 院的司法审判案例，或由协议明确约定保理人基于受让工程款债权而享有建设工程价款的优先受偿权。

九、商票持有人是否享有优先受偿权？

在房地产企业开出的商票到期兑付被拒绝付款后，持票人选择不按照《票据法》的规定行使票据追索权，而以建设工程施工合同基础法律关系起诉合同相对方，主张工程价款的优先受偿权。司法实践中，更高人民法院在个案中表示，只有商票付款完成，债权人实际取得款项，才能认为付款义务履行完毕；如商票被拒付，债权人未能实际收到款项，持票人既可以主张票据权利，也可以请求债务人按照建设工程施工合同继续履行付款义务，并主张建设工程优先受偿权。

例如，(2021)更高法民申6965号，本案中，东至汉唐公司向安徽三建公司出具四张共计2800万商业承兑汇票，目的在于支付工程款，但四张汇票到期后，东至汉唐公司并未实际兑付。双方于2019年9月20日签订的《还款计划书》中亦明确“由于债务人资金回笼困难等原因，未能按期承兑”，截至目前东至汉唐公司并未偿还此款项，东至汉唐公司并未实际支付该2800万款项。东至汉唐公司支付部分利息，是基于双方之间《商票保贴业务合作协议》的约定，不能因利息的支付就认定2800万元款项已经支付。该2800万元属于工程款的一部分，债权的产生是基于双方之间的建设工程施工合同，商业汇票的出具只是一种支付方式，故在商业汇票没有得到承兑的情形下，不产生偿付2800万元工程款的效力，安徽三建公司有权要求东至汉唐公司继续履行支付该2800万元工程款的义务。

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