小区没有停车位可以拒绝租户停车（租户享有小区公共停车位吗）
公租房的车库可以出租吗 小区租户不能租用停车位，有道理吗？答案是……
郑女士美滋滋喜提爱车，
没想到前往小区物管
办理租用车位手续时傻了眼。
物管称，
没有车位，
因为你是租户！
一起来了解下事情的经过吧
郑女士于2016年1月租住珠海某苑小区房屋，该房屋为 公租房。2017年12月，郑女士购买了新车，欢欢喜喜前往小区管理处办理固定停车手续，却被工作人员以不符合规定为由拒绝办理。
原来，2017年11月, 某苑小区之一届业主委员会（以下简称某苑业委会）制定了《关于对〈小区停车管理规定〉的补充条款》，内容包括
一、从2017年11月13日起，停止办理租户等非业主的固定停车手续。
二、在2017年11月13日前已办理固定停车手续的租户，先到物业管理处进行抽签申请登记，由业委会分阶段（每三个月为一个周期）组织已申请登记租户按申请登记号顺序进行抽签，未进行申请登记的不得参与抽签。
……
五、享受国家公产保障房福利的住房不在此次抽签范围之内。
不到一个月后，某苑业委会又发出《关于某苑小区停车的相关规定》（以下简称《停车规定》），其中第二点规定
从2017年11月13日起，暂停办理租户、公租户等非业主的固定停车手续……
（ 配图）
气愤不已的郑女士认为某苑业委会作出的相关规定侵犯了自身合法权益，便向香洲法院提起诉讼，请求判令撤销某苑业委会作出的《关于对〈小区停车管理规定〉的补充条款》及《关于小区停车的相关规定》。
在庭审中，原被告双方分别发表了意见。
原告郑女士表示
其住房为合法取得的 公租房，每月按时缴纳物业管理费，权利与义务是平等的，理应与业主享有同等待遇。业委会文件中的条款明显与法律法规及行政规约相抵触，且没有经过召开业主大会，没有经过双过半人数通过，更没有报 部门备案，业委会以这些文件限制自己办理固定停车费手续，违反了相关法律规定。
被告某苑业委会表示
认可其作出《补充条款》和《停车规定》未经业主大会会议表决，但辩称在制定上述规定前有召集部分业主代表开会讨论，并在小区公告栏、业主微信群发布征求意见稿，至今没有业主提出异议，未损害业主利益。郑女士只是承租者，并非业主，无权请求撤销。其实施“停车规定”是为了满足业主需要，规范小区车辆停放。
香洲法院经审理后认为
本案为业主撤销权纠纷，审查的焦点问题主要为一是郑女士是否具有提起撤销权诉讼的原告主体资格；二是某苑业委会作出的“停车规定”是否应当予以撤销。
，郑女士是某苑小区房屋的承租人，与业主有签订租赁合同，约定享有在该房屋居住等权利。某苑业委会作出的“停车规定”直接关系到作为承租人的郑女士所使用的车辆能否在小区办理固定停车手续，郑女士认为该规定损害其合法权益的，可以向人民法院请求撤销，具有原告主体资格。
，物权法第七十四条第三款规定“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”某苑业委会在某苑小区道路边增设的停车位，属于小区业主共有，业主享有共有和共同管理的权利。根据物权法第七十六条的规定，某苑业委会发布的“停车规定”内容涉及业主共有车位的管理与使用，并且排除部分物业使用人的使用，属于“其他重大事项”，应由业主共同决定，且应符合“双过半”原则。某苑业委会自认“停车规定”未经业主大会会议表决，也没有举证证明该规定已经专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主同意，损害了业主对共有部分共同管理的权利，也损害了非业主的物业使用人的合法权益。
最终，香洲法院判决撤销某苑小区业委会作出的《关于对〈某苑小区停车管理规定〉的补充条款》和《关于某苑小区停车的相关规定》。
宣判后，双方当事人均未提出上诉，该判决已生效。
根据物权法第七十八条之一款的规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。当业主将其物业全部交与他人管理使用时，该约束力必然及于物业使用人。根据权利义务对等原则，当业主大会或者业主委员会的决定侵害物业使用人的合法权益时，其应享有相应的救济权利。
，按照《建筑物区分所有权解释》第十六条的规定，建筑物区分所有权纠纷涉及专有部分的承租人、借用人等物业使用人的，可以参照该解释处理。在物业管理法律关系中，物业使用人除遵守法律法规、管理规约外，还可以根据其与业主的约定，享有相应的权利。物业使用人的主要权利应当包括接受物业服务企业服务、合理利用共有部分及上述权利受侵害时，提起诉讼的权利等等。本案将物权法中有关业 利义务的规定，除专属于业主自身的以外，扩张适用于物业使用人，符合建筑物区分所有权的立法目的。
法官还强调，即使业委会的目的是正当的，其作出决定仍需遵循法定程序，且不得损害业主及物业使用人的合法权益。
法条链接
《中华人民共和国物权法》第七十条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
《中华人民共和国物权法》第七十四条第三款占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
《中华人民共和国物权法》第七十六条下列事项由业主共同决定
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；
（六）改建、重建建筑物及其附属设施；
（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
《中华人民共和国物权法》第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。
业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
《物业管理条例》第六条房屋的所有权人为业主。
业主在物业管理活动中，享有下列权利
（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；
（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；
（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；
（四）参加业主大会会议，行使投票权；
（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；
（六）监督业主委员会的工作；
（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；
（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；
（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；
（十）法律、法规规定的其他权利。
《物业管理条例》第十一条下列事项由业主共同决定
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业；
（五）筹集和使用专项维修资金；
（六）改建、重建建筑物及其附属设施；
（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
《物业管理条例》第十二条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。
业主可以委托 人参加业主大会会议。
业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。
业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
《更高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。
《更高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条建筑物区分所有权纠纷涉及专有部分的承租人、借用人等物业使用人的，参照本解释处理。
专有部分的承租人、借用人等物业使用人，根据法律、法规、管理规约、业主大会或者业主委员会依法作出的决定，以及其与业主的约定，享有相应权利，承担相应义务。
撰稿人张梦颖 郭莎
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