二手房买卖注意事项及详细流程（二手房买卖注意事项中介怎么收费

二手房买卖双方有权要求见面吗 二手房买卖注意事项

1）全面掌握房屋信息

充分了解所购房屋的真实情况，比起一手房交易，二手房涉及到的重要信息更多，交易流程也更复杂，购房者除了要了解“看得见、摸得着”的房屋情况，更要了解包括国家政策、房屋产权在内的其他信息。

合法的产权和土地使用权证明是二手房买卖合法有效的前提。现实生活中存在利用假房产证行骗的情况，鉴别房产证的真伪，对房屋交易双方当事人的合法利益有着极为重要的作用。鉴别房屋产权证真伪的最保险方式是到相关部门进行核实。

对于其他信息，买受方一方面到现场看房，应在购房前向物业、邻居、开发商、中介机构了解情况。一方面要了解房屋的隐形信息，二手房产权有多种形式，有商品房、解困房、福利房、限价房等等，有些二手房屋有抵押、查封的情况，有些则没办房产证，有些可能按现有法律规定不能进行交易，房屋内原居住人是否有非正常死亡情况或发生火灾等情况。不同类型的房屋交易条件不同，需承担的交易税费也相应不同，有些甚至无法办理交易过户手续。

如果房屋已出租，则须售房者提供承租人同意出售并放弃优先购买权的书面意见；如果房屋已被抵押，则须通知抵押权人，并就解除抵押确定可行的方案；如果房屋被司法机关查封，则应考虑放弃购买。

如购买的房屋是公房、已购公房或经济适用房，应了解这些房屋是否获准上市交易、预购公房是否需补足有关费用、公房原单位对房屋是否保留优先购买权、已购公房参加房改房时同住成年人的意见等。军队等单位的房屋，由于其特殊性，应特别注意单位是否同意出售，以及能否办理房屋所有权证和土地使用权证，如有疑问则不宜购买。

还有就是了解国家和地方政策，比如现行国家政策规定，对购置未满五年出售的房屋将征收营业税；比如北京政策对于出售二套房屋需要缴纳营业税、个人所得税。如果买卖双方不知道房屋交易将产生该笔费用，在合同不明确该费用由谁负担，就很容易酿成纠纷。

，房屋除了卖方是否还有其他共有人，房屋是否有出租的情况等等，这些信息对交易安全有着重大影响，购房者务必要了解清楚。如存在共有人，买受人应在签订买房合让对方提供确保有权处分所售房屋的证明或夫妻等其他共有人同意处分的证明，更好公证委托书或同意出售的公证书。

（2）让中介提供服务情况下，不要完全相信中介

由于二手房买卖程序复杂、合同繁琐，很多二手房买卖双方都求助于专业的房产中介。他们往往对中介公司经办人员的口头承诺过于信任，对其提供的文件或合同未经仔细阅读、考虑便签名，导致时候酿成纠纷。

中介提供的多是格式合同，普通人与专业中介之间难免存在一些信息和法律知识的不对称，中介可能在格式合同中添加一些不公平条款，加重了买卖双方的责任，又不将这些条款对买卖方加以提醒或说明，从而酿成了纠纷。比如在北京的买房人没有购买资格，中介口头承诺可以办理购房资格，诱导当事人签订房屋买卖合同，但将上述责任在买卖合同中约定由买房人承担，造成购房资格没有办理下来买房人要承担违约责任的局面。比如在北京买房人购买房屋是改善居住条件，也就是卖掉自己现有的住房，然后购买新的二手房，中介口头承诺可以帮买房人在某个期限内出售房屋，忽悠当事人签订新购二手房的房屋买卖合同，最终原房屋没有出售，造成其对新购二手房房主违约。而在这些违约责任中，中介没有任何责任。

中介为了实现其利益，可能利用各种手段诱使买卖双方签订合同，从而达到尽快收取中介费的目的。比如在合同中加入不公平的条款或是向客户隐瞒房屋的重要信息。

有些中介由于害怕买卖双方接触后就撇开中介自行交易，致使中介公司蒙受中介费“走单”的损失，就尽量避免让买卖双方见面，甚至合同也是一方签名后再由中介转交另一方，双方根本没有就合同内容进行协调，难免加重了交易双方的不信任感。更有些中介是卖方的独家 中介，出现“一房多卖”的违规操作，即经纪公司在收取定金后，还会带其他客户看房，谁出价高便卖给谁，不惜与之一个客户毁约。理由常常是房主不卖等经纪公司的免责条款，即经纪公司无需为其违约行为承担任何违约责任，而交了定金的消费者只能忍气吞声。为此提醒消费者，如果此时您能够行使自身权利，要求约见房主当面核实，就会揭穿其不轨行为

，中介 费必须有 费明细单等内容，目前市场上存在房产经纪公司 费收取不明确的问题，在合同中只写其占总房款的比例，而并没有明细单，这中间就会存在信息的不对等，最终损害消费者的利益。买卖双方在签订合，一定要要求经纪公司明确写明 费的用途、价格、服务内容、佣金数额，并有必要对交易失败后佣金的退还做出约定。

购买二手房求助中介，确实可以减少一些麻烦，详细了解房屋信息和仔细阅读合同这两点，购房人绝对不能偷懒。除此以外，买卖双方还应当确保自己与交易的另一方直接见面接洽。

（3）二手房买卖合同要具体、全面、明确

很多人误以为合同一签就万事大吉，没料到其中的复杂性，合同内容要么不规范，要么是条款不够具体、全面、明确，缺乏操作性。签订正式的二手房买卖合同，需要注意以下方面

之一，房屋基本信息条款，要确认基本信息的真实性与有效性。

合同签署人出售房屋的有效性房产证、身份证和签署合同人要统一，如有特殊情况，需出据有法律依据的公证委托书。

房屋地址要按照房产证件中的房屋地址严格填写，不得随意增改文字。只有房地证或房产证中所属地址才是法律唯一承认的房产合法地址，不能按照门口的门牌号或习惯称呼的小区名称填写。

房屋面积要按照房地证或房产证上注明的面积填写。这个面积是国家经过专业机构测量的面积，也就是法律上承认该房屋的权利面积。因为，有部分房屋附有赠送的小院、阁楼、地下室或露台等，这部分的面积可能不含在房地证或房产证的面积中，需要在合同的\"其他条款\"中注明，该房屋交易附带赠送的小院、阁楼、地下室或露台等。

房屋权属要明确注明。私产房要填写产权人和共有权人姓名，企业产要填写产权单位名称，公产房要填写所属房管站名称。如为继承、赠与、法院判决等情况，须卖方出具相关证明。

第二，价款

价款中应约定总价款、付款方式、付款条件、如何申请按揭贷款、订金、尾款等，应明确房屋中的设备和装修费用是否包括在总房价之内，并且明确赔偿办法。在二手房交易过程中，存在着出卖人在出卖房屋时有部分银行贷款没有清偿的情况，由于办理过户时要求取消银行抵押，出卖人又无力清偿贷款，一般要求买受人替他先行还清贷款的，这时应注意交易安全，一定要约定清楚对方贷款的具体时间，尽量将交房的时间及过户时间缩短，加重不能及时清偿贷款的违约责任，避免纠纷。

还有一种情况是买方必须在办理房屋过户手续后贷款才能支付房款，此种情况一定要明确约定若银行不同意发放贷款该如何处理。我在之前的商品房买卖注意事项中已经进行了举例。

建议条款乙方（买方）逾期未付款，甲方（卖方）应书面催告乙方，自收到甲方书面催告之日起的7日内，乙方仍未付款的，甲方有权单方解除合同，并书面通知乙方，自收到通知之日起的7日内乙方未提出异议，合同即行解除。甲方可从乙方已付款中扣除乙方应向甲方支付逾期未付款20％的违约金，余款返还给乙方，已付款不足违约金部分，乙方应在接到书面通知之起7日内向甲方支付。若乙方违约给甲方造成经济损失的，甲方实际经济损失超过乙方应支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额应由乙方据实赔偿。

第三，履行期限、地点、方式

这里主要写明交房时间；房屋附属物品的归属；水、电、物业管理等的交接；办理房屋过户时相互配合与协调的问题；交房条件及水、电、煤气、物业管理费、维修基金等相关费用的负担。双方应当事前具体计算交易手续费、营业税、个人所得税、土地增值税、契税、合同印花税等税费的具体金额，并在补充条款中明确各种税费的具体承担者。应具体约定不能履行上述条款的违约责任条款。

建议条款甲方（卖方）未按本合同约定的期限将上述房地产交付（包括房地产交接及房地产权利转移）给乙方（买方），应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款日万分之五计算，违约金自本合同第四条和第六条约定的应当交付之日起至实际交付之日止。甲方于年月日仍未交付房屋或者交付的房屋不能经过乙方查验的，乙方有权在7个工作日内单方面解除合同。乙方单方面解除合同的，应当书面通知甲方，甲方承担赔偿责任，赔偿金额为房屋总价的20%，甲方应在接到书面通知之日起五日内以现金形式退还乙方已支付的房价款，并支付违约金和赔偿金。若甲方违约给乙方造成经济损失的，乙方实际经济损失超过甲方应支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额应由甲方据实赔偿。

第四，户口迁移条款

如果买房人需要在购买房屋中转移户口，就需要注意该条款的约定，一旦卖房人由于各种原因迟迟不能将户口迁出，就会导致买方不能完全实现购房目的。买卖双方应注意在合同中约定彼此的权利和义务，如迁移户口的期限，卖方如不能在约定期限内履行义务，则要承担相应的责任，如向买方支付违约金或买方有权解除合同。

第五，违约责任

需要注意的是，针对合同中各方的义务的具体条款，都应该有针对性的进行约定违约责任，比如我之前提到的交房、过户、付款方面的违约责任；如何承担违约责任；违约金、定金、赔偿金的计算与给付；在什么情况下可以免责；担保的形式；对违约金或定金的选择适用问题。

第六，解决争议的方式

这里主要约定解决争议是采用仲裁方式还是诉讼方式，需要注意的是，如果双方同意采用仲裁的形式解决纠纷，应按照我国《仲裁法》的规定写清明确的条款。

第七，合同生效条款

双方在此约定合同生效时间；生效或失效条件；生效或失效期限；致使合同无效的情形；合同无效或被撤销后，财产如何进行返还。

第八，合同中止、终止或解除条款

按照《合同法》第六十八条、第九十一条、第九十四条之规定，合同当事人可以中止、终止或解除房屋买卖合同。有必要在此明确约定合同中止、终止或解除的条件；上述情形中应履行的通知、协助、保密等义务；解除权的行使期限；合同中止、终止或解除后，财产如何进行返还。

第九，合同的变更与

在此约定合同的变更与 的条件或不能进行变更、 的禁止条款，比如购买人存在无购买资格得可能，可以在合同约定合同权利由有购买资格的人享有，将房产过户到有购买资格的人名下。

（4）及时进行预告登记

买受方在签订二手房买卖合同后，应及时向登记机构申请预告登记，使卖方无法对房屋进行再处分，并应及时办理过户手续，避免卖方反悔。

以上就是关于“商品房买卖纠纷、二手房买卖方面的成因，怎样应对商品房、二手房可能出现的纠纷”相关问题的介绍。事实上，引起商品房买卖纠纷、二手房买卖纠纷的情况是多种多样的，广大购房者除了出现问题后积极应对，用法律武器维护自己的合法权益，也要做到防患于未然。尤其是在合同的起草上，应该约定好相关的违约条款及责任条款，为后来可能出现的纠纷做好准备。所以，建议广大购房者要咨询专业的房地产律师提供咨询，必要的时候可以聘请律师帮助起草合同或者为合同把关，确保万无一失，顺利购房。专业的房产律师根据他多年的从业经验和法律专业知识，会更大限度的帮助购房者 。

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