公路扩建拆迁红线怎么确定（规划区内土地拆迁评估标准）

高速公路征地流程是怎样的 建设公路占地拆迁专项评估的 和流程

　　拆迁问题是城市公路建设中必须考虑和解决的突出问题。深圳外环高速公路位于深圳市北部及东部地区，公路所经区域大部分为城镇结合部。由于经济的高速发展，沿线民房密集、厂房林立，公路路线布设需穿越众多城镇建成区。因而，拆迁量大、拆迁建筑物种类繁多、权属复杂是深圳外环高速公路拆迁的特点。

　　在以往城市公路项目建设中，因设计期间对拆迁调查不够充分，导致施工期间工期延误，拆迁成本成倍增加，甚至调整线位的情况时有发生。为避免此类情况的发生，在设计阶段重视和加强拆迁专项评估工作尤为重要。

　　拆迁评估的 及流程介绍

　　由于公路建设在征地拆迁中存在较大的复杂性和不确定性，为了在勘察设计阶段对沿线征地拆迁情况有相对准确的了解，将征地拆迁方案(费用及拆迁难易程度)作为设计方案技术比选的一个重要因素，贯穿于设计的始终。为减少拆迁工程量，避开拆迁难度较大的构造物，拆迁专项评估将对设计比选所需要调研的线位走廊进行拆迁调研，对线位走廊在计划拆迁中的预算进行估算，对线位走廊的拆迁难度进行预计，以期使设计人员在设计阶段对拆迁难度有充分了解，便于设计阶段选择更为务实可行的设计方案。

　　由于公路设计人员往往对拆迁数量的调查比较到位，但根据建筑物的使用性质、权属等的不同对拆迁难度及赔偿费用较难把握，为此深圳外环高速项目拆迁专项评估工作采用与专业房地产评估及拆迁公司合作的方式完成拆迁专项评估。

　　外环高速某段在通过镇区时存在以下2个线路方案的比较:A10线靠近河道，涉及拆迁楼房4栋，简易厂房数栋，需动迁4座220KV四回路高压线路，与地方路重叠较多，影响大K线距离河道较远，需拆迁楼房1座，简易厂房数栋，污水处理厂设备房一栋，无须动迁高压线，与地方道路影响小。针对以上线路的比选在拆迁评估工作未开展前，依据传统 以拆迁建筑物多少、与其他设施的干扰程度而言初拟推荐K线。

　　在线路方案拟定后，开始对本段进行拆迁专项评估,专业人员对A10线与K线方案沿线房地产现状、道路状况等区域基本情况进行系统的调查，对各选址方案内建筑物、构筑物及其他地上附着物进行摸底，掌握其主要类型、现状用途、总量、使用状况等基本信息，对这些建筑物的相关权利人进行初步摸底，掌握权利人的主要类型和特征，从而为未来该片区可能实施的拆迁补偿工作提供前期基础性资料。

　　拆迁评估可分为以下2个阶段实施

　　(1)拆迁调研

　　现场走访，并到有关部门核实所经过区域基本为建设用地，大部分为有上盖物业，故本区域土地不单独计算，折合入建筑面积里计算相应土地费用。

　　本项目拆迁调研采用以下标准表格进行原始数据的记录。

　　调研应结合现场走访，与拟拆迁业主及租户进行拆迁意愿调查，通过进行了几轮较详细的调查，尤其对拆迁工程量可能较大、难度较大的业主、承租户或负责人(单位)进行重点交流，了解了业主的意向、建议和诉求，观察业主期望、补偿方式、补偿意向、补偿心理业主态度等等。，根据通过调研掌握的信息对拆迁难度及拆迁周期进行概略分析。

　　(2)资料分析及成果应用

　　①总体评价。从本路段现场走访情况看，业主情况大致为四类:企事业单位、村集体物业、民营企业、私宅。一般情况下，企事业单位、村集体物业的拆迁多半是赔偿额度和协调的问题，协调过程会有长短，一般不会存在钉子户民营企业是合理赔偿的问题，一般对于赔偿的期望会较高存在少量村民私宅，现场表达的意愿是愿意配合拆迁，要求合理补偿，在真正实施拆迁时，个人小业主、小民企往往情况是最反复的，正常情况下在统一合理的补偿政策下，可能存在不可预见的情况与国土部门了解，部分房屋存在土地为集体，长期租赁给承租人开展生产经营的情况，一般而言，对于承租人，原则上均只能按照货币补偿的方式，不会存在钉子户的出现。

　　②拆迁难点分析。经过现场调查、摸底后,A10线与K线虽A10线拆迁建筑物数量较K线多，但两方案涉及产业业主基本相等,房屋性质及用途基本相同,主要为私宅及集体建筑或出租厂房。

　　对于私宅一般多存在变数,面临的问题比较复杂,且拆迁周期也较长此两个方案所涉及厂房基本为当地集体所有,均需协调村股份公司两个方案都存在市政配套设施的拆迁问题,A10线需动迁220kV高压线路，主要涉及与所属供电管理部门的协商。K方案穿过沙井雨水排放站,此项目经详细调查,归属地方水务局管理,为深圳市重点工程项目,泵站地面以下布设较为密集高压泵等设备,如果对其进行拆迁,需协调的问题非常繁多、复杂,影响很大。

　　③拆迁成本预估根据当地现行有关拆迁政策法规,对被拆迁房屋的可能补偿项目进行测算,本路段不同线路方案比选涉及拆迁总费用

　　④仅从直接拆迁费用上比较,A10线较K线拆迁费用高约2000万元，但经摸底调查、与水利部门的接触,K线涉及的污水处理厂作为区域排污河入海口的治污设施,必须设置,而另行择址建设，涉及新征地及拆迁的费用，该笔费用虽然不是外环项目工建设的直接发生上的费用，但作为拆迁条件必须予以考虑。该污水处理设施作为重要市政设施，建设期还存在无法进行污水处置的问题，需对城市区域的污水排放方式进行临时管制，难度非常大。故拆迁评估从拆迁费用及难度综合建议采用A10线方案。

　　在路线设计关于A10线与K线2个不同线路方案的选择中，最终采用拆迁专项评估的建议，选择了拆迁面积大、干扰因素多但拆迁难度较小，实施性强的A10线方案。

　　随着我国城市建设的不断发展，在建成区或者城郊建筑物较多地区修建公路的情况会越来越多。深圳外环高速项目充分认识到在复杂拆迁条件下，必须在设计阶段进行充分的拆迁专项评估，较为准确预估拆迁费用、避开拆迁难点，掌握施工前拆迁工作的主动权，才能保障项目顺利建设。基于以上3个实例的应用证明，引入专业拆迁公司进行专业拆迁评估后，其评估结论对于方案的选择更能提供专业的意见。对于拆迁专项评估工作的实施，建议设计全过程与专业的房地产评估及拆迁评估公司比如集慧资产评估公司合作，以便对拆迁难度及费用做出较为合理的评估。

规划区内土地拆迁评估标准 江苏省最新公路建设征地拆迁政策