承租人破产过程中解除租赁合同（承租人解除租赁合同书面告知书）

出租屋消防不合格退租可以吗 承租人在哪些情况下可以解除租赁合同

一般来说，在出租人和承租人于房屋租赁合同中对承租人在租赁期满前解除合同的条件未进行明确约定的情况下，承租人在租赁期限内提前解除租赁合同的，将构成违约，此时出租人可就承租人的提前退租行为主张违约责任。

但在双方没有对租赁合同的解除条件明确进行约定的情况下，承租人也可以在出现法律规定的一些特定情形时行使法定解除权，从而提前退租并免于承担违约责任。下文将结合现行法律法规的规定来介绍这些承租人提前退租却免责的情形：

1.【法律法规】租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同（《合同法》第二百三十三条）。

【解读】根据上述规定，只要租赁房屋危及承租人的人身安全，无论承租人是否有过错，均可行使法定解除权，解除租赁合同。实践中，危及人身健康、安全的情形，如租赁房屋甲醛超标（参考案例：[2016]沪01民终9393号）、夹层承载能力及刚度不满足规范要求（参考案例：[2014]沙法民初字第01227号）、剪力墙拆除导致承载力不满足安全使用要求（参考案例：[2016]粤19民终1382号）、漏电跳闸影响正常居住使用房屋（[2019]苏01民终3569号）等租赁房屋存在安全隐患的情况，均有相关案例支持承租人合法解除租赁合同的权利。

2.【法律法规】 因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同（《合同法》第二百三十一条）。

【解读】根据上述规定，仅仅是不可归责于承租人的情况下因租赁物的部分毁损、灭失而影响到承租人对房屋的占有、使用，并不影响合同目的实现的，这种情况下，承租人应只能向出租人主张减少租金或不支付租金；只有在租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使租赁合同目的不能实现的情况下，才能依法主张解除合同。

3.【法律法规】出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途（《合同法》第二百一十六条）；有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行主要债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的（《合同法》第九十四条第三、四款）。

【解读】根据上述规定，出租人对租赁房屋负有交付义务。所谓交付，是将租赁物的转移占有至承租人。而承租人租赁房屋的目的就是占有使用房屋，如果出租人经催告后在合理期限内仍未交付房屋、拒不交付房屋或交付的房屋不符合租赁合同约定的，承租人承租房屋的目的将不能实现。这种情况下，承租人可以根据《合同法》第二百一十六条及《合同法》第九十四条第三款或第四款的规定，依法行使合同解除权。

4.【法律法规】当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人（《合同法》第二百三十二条）；租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁（《合同法》第二百一十五条）；租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期（《合同法》第二百三十六条）。

【解读】对于房屋租赁合同的形式，法律并未进行强制性规定。实践中往往也会出现租赁合同中未明确约定租赁期限、或者租赁合同约定的期限届满后，双方口头约定继续履行原合同等情况。这种情况下，承租方与出租方将形成不定期的租赁关系。根据上述规定，对于不定期租赁合同，双方当事人均有权随时解除。但行使合同解除权时，承租人与出租人的区别在于，承租人向出租人发出合同解除通知，合同解除随即生效；而出租人解除合同时必须在合理期限之前通知承租人，给予承租人合理的搬迁期限，经过该合理期限，租赁合同才能解除。

5.【法律法规】有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的（《合同法》第九十四条之一款）。

【解读】根据上述规定，对于因不可抗力导致不能实现原租赁合同约定的使用目的的，承租人和出租人均可依法行使合同解除权。

6.【法律法规】因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的（《更高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条之一款）

【解读】根据上述规定，租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封，导致租赁房屋无法使用的，承租人可依法行使合同解除权。但这里的解除权，必须在房屋被依法查封导致无法使用，也就是无法实现合同目的的情况下方能行使。例如，因涉诉标的租赁物被法院查封，而导致出租人无法将其交付给承租人使用，这种情况下，承租人可以依据《合同法》第二百一十六条、《合同法》第九十四条第四款的规定，依法行使解除权；但租赁标的物被采取的查封措施如仅限制房屋的 *** ，并未限制对房屋的正常使用，也就是承租人仍然可以使用租赁房屋，这种情况下，将不必然导致租赁合同目的无法实现，承租人主张解除合同的，有可能不被支持。

7.【法律法规】因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（一）租赁房屋权属有争议的（《更高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第二款）

【解读】根据上述规定，权属有争议导致租赁房屋无法使用的，承租人可依法行使合同解除权。但这里的解除权，同样需要在因房屋权属争议导致租赁物无法使用，无法实现合同目的的情况下方能行使。这种情况下，法院可径行判决解除或者确认解除房屋租赁合同，而无需等待房屋确权。

租赁房屋权属有争议，意味着出租人有可能不是房屋所有权人或者有权处分人，这种情况下，租赁合同是否有效，将取决于出租人最终是否被确认为租赁房屋所有权人。而在房屋确权之前，租赁合同效力待定。如果权属的争议并未影响到承租人对房屋的使用，也就是不必然导致无法实现合同目的的，法院将可能直接驳回出租人的诉讼请求，或者等待确权结果。如果出租人被确认为房屋的所有权人，法院应判决合同不予解除；如果出租人没有被确认为房屋的所有权人，则法院应认定该房屋租赁合同无效。

8.【法律法规】因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的（《更高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第三款）；建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用（《建筑法》第六十一条第二款）；依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用（《消防法》第十三条第三款）。

【解读】根据上述规定，租赁房屋如不符合《建筑法》、《消防法》等相关法律法规关于房屋使用条件的强制性规定并导致租赁房屋无法使用的，承租人可依法行使合同解除权。

9.【法律法规】出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：（一）已经合法占有租赁房屋的；（二）已经办理登记备案手续的；（三）合同成立在先的。不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依照合同法的有关规定处理（《更高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条）。

【解读】根据上述规定，一房数租且各租赁合同均有效的情况下，只有一个承租人能够占有、使用房屋，对于其他无法实现合同目的的承租人，我们认为其应可根据《合同法》的相关规定依法行使合同解除权。

承租人解除租赁合同书面告知书 因疫情承租人单方面解除租赁合同