法院强制执行房屋的程序（强制执行房屋清退程序规定）

房产续封申请怎么写 强制执行中房屋的处置程序

强制执行被执行人的房屋是执行程序中常见的情形。案件胜诉以后被执行人未按判决书的规定按时履行自己的义务的，若被执行人名下有房屋等不动产的，申请人可以向人民法院申请强制执行该不动产，以清偿申请人的债务。鉴于此，笔者为梳理了强制执行程序中关于房屋的相关处置程序，与诸君共享。

一、查询

目前对于房屋的查询一般采取的是“外观主义”原则，从登记的实际情况来判断房屋的归属。查询被执行人房屋时，查询人到房屋所在地的不动产登记中心或者土地登记部门查询房屋基本情况，一般包括房屋位置、房屋面积、房屋所有权属、房屋的抵押、登记以及占有等情况，了解房屋的基本情况，便于后期的查封拍卖。

法律依据

1.《更高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》

第十条 执行人员应当对拍卖财产的权属状况、占有使用情况等进行必要的调查， 拍卖财产现状的调查笔录或者收集其他有关资料。

2.《关于人民法院 司法拍卖若干问题的规定》

第十三条 实施 司法拍卖的，人民法院应当在拍卖公告发布当日通过 司法拍卖平台公示下列信息:

（一）拍卖公告；

（二）执行所依据的法律文书，但法律规定不得公开的除外；

（三）评估报告副本，或者未经评估的定价依据；

（四）拍卖时间、起拍价以及竞价规则；

（五）拍卖财产权属、占有使用、附随义务等现状的文字说明、视频或者照片等；

（六）优先购买权主体以及权利性质；

（七）通知或者无法通知当事人、已知优先购买权人的情况；

（八）拍卖保证金、拍卖款项支付方式和账户；

（九）拍卖财产产权转移可能产生的税费及承担方式；

（十）执行法院名称，联系、监督方式等；

（十一）其他应当公示的信息。

第十四条 实施 司法拍卖的，人民法院应当在拍卖公告发布当日通过 司法拍卖平台对下列事项予以特别提示:

（一）竞买人应当具备完全民事行为能力，法律、行政法规和司法解释对买受人资格或者条件有特殊规定的，竞买人应当具备规定的资格或者条件；

（二）委托他人代为竞买的，应当在竞价程序开始前经人民法院确认，并通知 服务提供者；

（三）拍卖财产已知瑕疵和权利负担；

（四）拍卖财产以实物现状为准，竞买人可以申请实地看样；

（五）竞买人决定参与竞买的，视为对拍卖财产完全了解，并接受拍卖财产一切已知和未知瑕疵；

（六）载明买受人真实身份的拍卖成交确认书在 司法拍卖平台上公示；

（七）买受人悔拍后保证金不予退还。

二、查封

查封一般分为活封和死封。所谓活封，是指申请执行人向法院申请到房屋登记部门对房屋采取查封登记，该种情况下不影响房屋的使用；所谓死封，是指对房屋的实物进行查封，也就是在房屋门上采取贴封条（纸质封条或电子封条）的方式进行查封，一般会影响居住。基于物尽其用等各方面的考量，目前法院采取的一般为活封。，房屋属于不动产，不动产的查封期限一般不超过三年。，作为律师，我们应该时刻注意，查封期限即将届满时应当及时向法官提交续封申请。

法律依据

1.《更高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》

第四百八十七条 人民法院冻结被执行人的银行存款的期限不得超过一年，查封、扣押动产的期限不得超过两年，查封不动产、冻结其他财产权的期限不得超过三年。

三、评估

评估机构的确定由双方当事人协商，协商不成的，由法院确定评估机构。评估机构评估时，应当了解房屋的基本情况（修建状况、装修情况、违建情形等）、权利负担情况（是否存在买卖、租赁、使用等情形），再结合周边房屋市场价格确定评估价格。

法律依据

1.《更高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》之一条 人民法院查封、扣押、冻结财产后，对需要拍卖、变卖的财产，应当在三十日内启动确定财产处置参考价程序。

第二条 人民法院确定财产处置参考价，可以采取当事人议价、定向询价、 询价、委托评估等方式。

四、拍卖

拍卖程序是处置房屋的程序，法院一般采取网上拍卖方式进行竞价拍卖。网上拍卖一般是在京东拍卖或者 拍卖进行。拍卖的一般程序为发布拍卖公告→一拍→二拍→变卖或以物抵债。公告期一般不得低于三十日。一拍流拍以后，法院在三十日内在同一拍卖平台启动二拍程序；二拍依旧流拍的，经申请人同意，可以采取以物抵债的形式将房屋过户给申请人，抵消被执行人的欠款；申请人不同意以物抵债的，法院应当于十五日内启动变卖程序，将变卖所得的财产支付申请人。

法律依据

1.《更高人民法院关于人民法院 司法拍卖若干问题的规定》

第六条 实施 司法拍卖的，人民法院应当履行下列职责:

（一） 、发布拍卖公告；

（二）查明拍卖财产现状、权利负担等内容，并予以说明；被21篇案例引用

（三）确定拍卖保留价、保证金的数额、税费负担等；

（四）确定保证金、拍卖款项等支付方式；

（五）通知当事人和优先购买权人；

（六） 拍卖成交裁定；

（七）办理财产交付和出具财产权证照转移协助执行通知书；

（八）开设 司法拍卖专用账户；

（九）其他依法由人民法院履行的职责。

2.《更高人民法院关于在执行工作中进一步强化善意文明执行理念的意见》9.适当增加财产变卖程序适用情形

(2)被执行人申请对查封财产不经拍卖直接变卖的，经执行债权人同意或者变卖款足以清偿所有执行债务的，人民法院可以不经拍卖直接变卖。

3.《更高人民法院关于认真做好 司法拍卖与 司法变卖衔接工作的通知》

一、关于 司法变卖平台选择的问题。 司法拍卖二拍流拍后，人民法院采取 司法变卖方式处置财产的，应当在更高人民法院确定的 服务提供者名单库中的平台上实施。原则上沿用网拍程序适用的平台，但申请执行人在网拍二拍流拍后10日内书面要求更换到名单库中的其他平台上实施的，执行法院应当准许。

二、关于发布 司法变卖公告期限的问题。网拍二拍流拍后，人民法院应当于10日内询问申请执行人或其他执行债权人是否接受以物抵债。不接受以物抵债的，人民法院应当于网拍二拍流拍之日起15日内发布 司法变卖公告。

三、关于 司法变卖公告期、变卖期的问题。 司法变卖期为60天，人民法院应当在公告中确定变卖期的开始时间。变卖动产的，应当在变卖期开始7日前公告；变卖不动产或者其他财产权的，应当在变卖期开始15日前公告。

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