业主委员会查询业主的信息（业主委员会的“查询难题”）

业主委员会委员多少人 业主委员会的“查询难题”

业主委员会的“查询难题”

近期，碰到多起业主委员会委派业委会委员来申请查询不动产登记资料的事例。大多是依据《中华人民共和国 信息公开条例》申请信息公开。大多是由于业委会和开发商之间有矛盾和纠纷，例如关于业主共有部分的界定。那么业主委员会能否查询呢？

依据国务院办公厅 信息与政务公开办公室《国办公开办函〔2016〕206号》文件规定，不动产登记资料查询，以及户籍信息查询、工商登记资料查询等，属于特定行政管理领域的业务查询事项，其法律依据、办理程序、法律后果等，与《 信息公开条例》所调整的 信息公开行为存在根本性差别。当事人依据《 信息公开条例》申请这类业务查询的，告知其依据相应的法律法规规定办理。

《不动产登记资料查询暂行办法》第三十三条公民、法人或者其他组织依据《中华人民共和国 信息公开条例》，以申请 信息公开的方式申请查询不动产登记资料的，有关自然资源主管部门应当告知其按照本办法的规定申请不动产登记资料查询。

故不动产登记资料查询不适用于《中华人民共和国 信息公开条例》，其应适用的法律、法规、规章为《中华人民共和国物权法》、《不动产登记暂行条例》、《不动产登记资料查询暂行办法》。

从业主的角度出发，其基于和开发商之间签订的商品房买卖合同而构成物权上的利害关系，可视之为利害关系人。依据《不动产登记资料查询暂行办法》第十九条 符合下列条件的利害关系人可以申请查询有利害关系的不动产登记结果（一）因买卖、互换、赠与、租赁、抵押不动产构成利害关系的。而开发商的不动产登记结果是指开发商办理不动产登记完成后形成的不动产登记簿。所以，业主可以查询并打印开发商办理登记的不动产登记簿，但不能查询、打印开发商办理登记时提交的原始资料。

同样，依据《中华人民共和国物权法》七十三条建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。《不动产登记暂行条例实施细则》第三十六条办理房屋所有权登记时，申请人应当将建筑区划内依法属于业主共有的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房及其占用范围内的建设用地使用权一并申请登记为业主共有。《不动产登记操作规范（试行）》2.1.4建筑区划内依法属于业主共有的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房及其占用范围内的建设用地使用权，在办理国有建设用地使用权及房屋所有权登记时由登记申请人一并申请登记为业主共有。关于共有部分，业主可以以权利人身份申请查询并打印不动产登记簿和不动产登记原始资料。

依据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》的规定，业主委员会是指由物业管理区域内业主代表组成，代表业主的利益，向社会各方反映业主意愿和要求，并监督物业管理公司管理运作的一个民间组织。即便业主委员会的决定，对业主具有约束力，但这种约束力只局限于物业管理区域及管理规约，其并不能代表全体业主对外进行独立的民事法律行为，除非得到全体业主的授权。依据《中华人民共和国民法总则》之一百六十一条民事主体可以通过 人实施民事法律行为。之一百六十二条 人在 权限内，以被 人名义实施的民事法律行为，对被 人发生效力。业主委员会在申请查询上述两种类型的不动产登记资料时，视为业主的 人。毕竟《不动产登记资料查询暂行办法》没有将业主委员会列为法定的查询主体之一。

那么依据《中华人民共和国物权法》第七十六条下列事项由业主共同决定（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。《物业管理条例》第十一条下列事项由业主共同决定（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。第十二条决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主委员会受业主委托查询上述共有部分的不动产登记资料，即属于有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

基于业主委员会只是一个民间组织，按照《物业管理条例》的规定业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民 房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民 备案。依据《陕西省物业管理条例》第二十七条业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，向物业所在地的县（市、区）物业管理行政主管部门和街道办事处或者乡镇人民 备案。物业管理行政主管部门应当在收到上述材料后五日内发出备案回执。所以业主委员会来申请查询小区共有部分登记资料时，需要提交的材料有不动产登记资料查询申请书、业主委员会介绍信（载明具体的查询事项）、物业所在地的县（市、区）物业管理行政主管部门的备案回执、有过半数业主参加并签字同意授权查询的业主大会决议或者包含授权业主委员会查询小区共有部分条款的业主大会管理规约、经办人身份证。查询的检索方式为全体业主、开发商名字。

鉴于开发商在办理登记时，业主专有部分和共有部分存在申请的情况，资料提交、存档。参照蒲城县国土资源局《不动产登记信息档案查询规范（试行）》业主或业主委员会出示或提交以下证明后，可以查询复制开发商初始登记中的测绘报告，但不得查询除此之外的其它资料。所以笔者认为，为了便利小区业主委员会开展工作，可以允许查询复制开发商登记时提交的房地产调查或者测绘报告、房屋已经竣工的材料，即测量报告和竣工验收备案表。因为业主大会负责管理、使用和续筹专项维修资金。占用物业管理区域内业主共有道路、场地停放机动车辆的，由业主大会决定是否收取场地占用费、收取标准和用途等事项。利用物业共用部位、共用设施设备从事广告、租赁等经营行为的，应当经相关业主、业主大会同意，并征求物业服务企业意见后，按照规定办理有关手续。所得收益属于全体业主共有，主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。而申请维修基金时必须提交的材料之一就是建设工程竣工验收书面材料。

作者名字乔凯祥

单位西安市不动产信息档案管理中心

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