山东三四线楼市的未来（楼市政策暖风吹向三四线城市）

公积金比商业贷款便宜多少？三四线楼市迎来大利好。

文/策略哥

楼市最新的热词是什么？

经常关注新闻的朋友可能已经猜到是公积金了。

从一人买房全家帮到鼓励农民参缴公积金，从上调公积金贷款额度到取消贷款额度限制，公积金的玩法可以说越来越花了。

量变引起质变。

运行公积金制度23年，我没有 我没想到会死。在 ；；的号召下。一个城市，一项政策。政策，我从幕后走到台前，成为楼市宽松浪潮的肩膀。

最重要的是，公积金政策放宽以来，更大的受益者可能是奄奄一息的三四线楼市。

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无独有偶，这两天有两个城市爆出公积金制度天花板。

一个是湖南的常德。

这个四线城市最新的公积金政策显示，取消了贷款额度与住房公积金缴存余额挂钩的限制，成为之一个吃螃蟹的人。

一般来讲，公积金贷款利率便宜，所以贷款额度有限，与账户余额挂钩，更高不超过余额的15倍。

家庭贷款额度为50万元，公积金账户余额不得低于34000元，贷款额度才能足额。

如果按照每月公积金缴存1000元计算，至少要2.8年才能攒够3.4万，再以公积金贷款优惠利率贷款50万。

现在，常德取消了这个规定，不仅不看公积金账户余额数字了，相当于领卡就能贷，而且还提高了家庭贷款额度至60万。

要知道9月常德新房均价才5623元每平，也就是说60万的公积金贷款额度已经可以覆盖一套100平房子的全款了。

目前商业贷款首套更优惠利率为4.1%，二套为4.6%，公积金贷款首套为3.25%，二套为首套房基准利率的1.1倍，利率为3.575%。

按此计算，贷款60万的情况下，首套房公积金贷款比商贷每月月供少288元，总利息节省10万。

二套房公积金贷款比商贷每月月供少356元，总利息少12.8万。

公积金制度一改，很容易攒一辆比亚迪，对楼市还是挺有吸引力的。

再看另一个吃螃蟹的城市，湖北襄阳。

襄阳根据人才分类发放了三级卡。让 s以A、B、C卡为例。A卡贷款额度是公积金上限的3倍，B卡的2倍，C卡的1.2-1.5倍。

按照襄阳目前70万的公积金贷款上限，三类人才的公积金贷款额度分别为210万、140万、84-105万。

襄阳最贵的房子襄城区，房价11066元/，人才公积金贷款额度足够买一套三室一厅。相比商业贷款，210万公积金贷款利息可以节省32万。

综上所述，常德和襄阳为现行公积金制度带来了新的突破。

一个是贷款额度不与公积金余额挂钩，拓宽了的公积金贷款的覆盖人群；

一个是把贷款额度提到新高，210万的公积金贷款额度比北京家庭120万还要高。

当越来越多的三四线城市在公积金上放松的时候，对于本地人来说效果不亚于二次降息。

02

总结一下，多地出台的公积金支持政策包括：

1、上调公积金贷款额度

2、推出公积金“一人购房全家帮”政策

3、深化住房公积金跨省“互认互贷”

4、支持商转公

5、取消公积金贷款套数限制

6、农民参缴公积金

7、取消贷款额度与住房公积金缴存余额挂钩限制

……

其中有各种提高公积金额度的措施，如直接提高家庭贷款额度，与二孩、三孩数量挂钩，与襄阳人才类别挂钩等。总之我们尽量送优惠。

据公开报道，河南信阳、南阳、商丘，湖南永州，吉林长春，鲁 安在安徽，衡水在河北，蒲 云南洱、贵州黔东南、景德镇、高；江西的安已经按更高额度使用公积金贷款，已经可以覆盖所有贷款额度。

推出了一人买房全家帮的城市，也有24个以上，以三四线城市为主。

9月1日，郑州发布了 关于整合郑州市区住房公积金的通知。郑州、开封、洛阳、平顶山、许昌、漯河、新乡、焦作、济源启动了 大都市区住房公积金互认互贷。模型。

至此，郑州、成都、重庆、南京4个城市，均采取了公积金“同城化”战略。

在南宁、哈尔滨、青岛、徐州等地， *** 积极鼓励按揭贷款。从商业转向公共 减轻还款压力。

来源：官网、地方 *** 、中银证券。

近日，温州龙岗市将农民纳入住房公积金改革试点

rong>据当地 *** 介绍，地方财政会为参缴的无房户提供个人月缴存额25%的补助，是实打实地往外掏钱。

综上，公积金的覆盖人群在增加，从城镇职工到农民、灵活就业人员；

使用范围在扩大，从本市到跨市跨省；

贷款额度在不断上调，首付比例不断下调，多地公积金买房首付比例降至二成。

凡此种种，都给房价较低的三四线城市送去温暖。

据统计，三四线城市调整公积金制度的政策占比更高，为27%，高于二线城市的23%。

政策的效果也是立竿见影。

福建漳州，6月初推出的购房新政，取消住房公积金贷款房屋套数限制。

今年2月，漳州楼市成交仅824套。

但到了6～8月，漳州楼市成交保持在2000套以上，其中，8月份成交套数和面积均为今年更高点。

说明公积金新政已带动漳州楼市回暖。

在一城一策的支持下，公积金调整已成为拯救三四线楼市的主力措施。

03

如果说2016年和2017年三四线楼市上涨是因为货币棚改拉动，那么，这一次三四线楼市回魂，可能要靠公积金政策发力了。

为什么这么讲，我们来看数据。

据2021年公积金年报显示，截至2021年末，全国一共有1.64亿人缴存了公积金，当年缴存额为 2.9万亿元，人均1.77万元。

2021年这一年公积金的提取额为2万亿元，其中，购买、装修住房和偿还房贷提取1.5万亿。

单纯发放个贷额度来看，2021年公积金发放个人住房贷款近1.4万亿，累计贷款总额12.5万亿元，这个额度并不低。

而16、17年，我国棚改总投资额分别为1.48亿和1.84亿，就是这波棚改货币安置拉动了三四线城市去库存。

现在，公积金制度也产生了类似的作用。

对大城市来说，由于房价高，公积金贷款额度难以覆盖房款，所以显得有点鸡肋。

而三四线城市则不同，平均5千到1万的房价，恰好在公积金50-100万额度的射程范围之内，能够更大限度发挥公积金贷款低利率的优势。

年报显示，住房公积金个人住房贷款利率比同期贷款市场报价利率（LPR）低 1.05—1.4 个百分点。

2021年发放的住房公积金个人住房贷款，偿还期内可为贷款职工节约利息支出约3075.40 亿元，平均每笔贷款可节约利息支出约9.91万元。

所以，三四线楼市越低迷，公积金贷款调整越频繁，政策突破的尺度越大。

可能有人会想，不是说预期转弱嘛，老百姓都没钱了，怎么可能因为公积金的一点蝇头小利就去买房？

首先，M2不断增长，钱本身是越来越多的，只是都被存起来，没有转化成消费，其中包括住房消费。

其次，根据测算，2022-2035年，我国真实住房需求平均为9.97亿平/年，商品住宅的销售面积大约能够维持在7.0亿平/年，因此房地产市场需求并没有消失。

最后，各地频繁下调首付比例和提高公积金贷款额度，将会一定程度上撬动居民杠杆，促进需求回暖。

根据测算模型，假设一线城市首套房首付比例不下调，20%的二线城市首套房首付比例从30%下降至20%；

所有三四线城市首套房首付比例从30%下降至20%，那么三四线城市的贷款规模将增长最多，达3895亿。

为促进楼市复苏，国家通过一城一策支持楼市放松公积金，相当于财政资金通过一个新的通道，来降低居民购房成本。

当然，三四线楼市也分三六九等。

结合本地居民实际杠杆率看：

有的三四线城市外出务工人数多，但是本身居民杠杆率低，那么返乡置业人群还有加杠杆的动力；

而有的城市比如常德，人口外流较少，居民杠杆率不高，本地人口还有加杠杆的空间。

而有的城市人口外流，居民购买力已透支，在这一轮 *** 过程中可能比较吃亏。

总结，三四线城市的公积金放松政策，将形成新的支点，撬动本地刚需加杠杆买房，促进楼市回暖。

楼市政策暖风吹向三四线城市 三四线楼市降温信号明显