海宁皮城深度分析（海宁皮城详细分析，多少钱买合适？）

对海宁皮衣十大品牌榜单海宁皮城进行了详细分析。买它要多少钱？

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我不 我不拥有海宁皮城的股份。写这篇分析报告的时候，海宁皮城在15元左右。当时我就在想是否有足够的安全边际。在进一步研究的时候，海宁皮城的股价上涨，目前的价格接近25元，所以我不 近期不打算收购海宁皮城。

对于海宁皮城@江一曼Emay 的观点是

1.海宁不便宜，和很多公司比，也不贵，所以我觉得可以买。

2.公司 的新业务还是不错的。最近市场喜欢这些业务。(新业务指跨境电商和海皮金融。)

我的观点是

1.公司是一家管理优秀的好公司。过去增速很快，但未来几年会放缓，目前估值不便宜。

2、公司 s业务是一个不错的业务，但该行业目前处于低迷状态。

3.跨境电商和海皮金融都很棒。尤其是海皮金融有着得天独厚的优势，但毕竟新业务刚刚起步，其对公司的贡献 的利润非常有限。

4.值得长期关注，但目前股价太贵。我希望我能深深地坠入。

本文中的14年数据是预测，会和年报有些出入。

一、走进海宁皮城

（一） 公司概况

公司 主营业务为皮革专业市场的开发、租赁和服务，是 海宁中国皮革城。。海宁中国皮革城是中国更大的皮革专业市场之一，商品交易额居全国皮革专业市场第二位。

注意

公司采用租售结合的经营模式。商铺及配套物业的销售业务随着公司各种物业的开发销售时间而波动。，随着出租面积和租金水平的逐年提高，物业租赁中商铺及配套物业的收入呈稳步增长趋势。商铺的物业租赁和管理收入每年都在逐步增加，2010年约占总收入的28.7%，2013年约占总收入的52.75%。2014年商铺物业租赁及管理收入因其他业务收入下降而增加，预计占比70%左右。

(二)公司和；的股权结构

（三） 公司发展

目前公司已在全国开业并在建，总建筑面积400多万平方米，年客流量1000多万。

（四） 公司核心竞争力

1、规模和产业集聚优势

作为行业内唯一的专业皮具市场，近年来发展突飞猛进。目前全国已开业和在建的市场总建筑面积约390万平方米。海宁及周边地区聚集了4000多家皮革生产企业，是世界上更大的皮革生产基地之一。

海宁皮革城和一般商业地产更大的区别在于，它是整个皮革行业的整合平台。如果你仔细观察海宁皮革城，你会发现，在这个平台上，整个行业整合的R d、制造、销售和物流已经实现。皮革城已经成为皮革行业全产业链的综合平台。在这个平台上，中小企业可以得到全方位的价值支持。对于皮革企业来说，皮革城绝对不是一个销售平台那么简单。还提供包括产品设计、品牌推广、原材料采购、互联网技术支持、融资担保、住宿餐饮、休闲娱乐等全方位服务。

2.品牌优势

2014年公司与深圳君豪地产合作经营管理新疆乌鲁木齐海宁皮革城项目后，参股品牌专营店温州大厦，位于皮革城三期对面，物业由对方提供。公司负责招商、管理和运营，收取营业收入的30.5%。品牌管理输出是一种轻资产模式，不仅能增加业绩，还能以较低的成本快速拓展市场，壮大公司

(2)2014年12月15日公告拟向公司董事、高级管理人员、中层管理人员及其他关键岗位人员等168人授予1120万份股票期权，行权价格为16.20元/股。管理层进一步被公司束缚住了。的发展。

(3)自上市以来，该股已分红5次，累计分红金额6.72亿元，这也说明海宁皮城在处理投资者关系时，愿意与股东和投资者分享真金白银。

（4） 经营思路清晰

任友发曾公开表示，海皮商城的租售比将维持在9: 1，即10%的商铺出售，90%的商铺归自己所有。这个想法是正确的。因为之一，卖掉10%的商铺可以快速回笼一部分资金，手里90%的商铺有估值基础。据说花3亿建的商城，因为商铺售价的参考作用，总价值可以涨到20亿，资产规模增加了，资本增加了。相应的，企业的融资能力也大大增强了，手头的现金流可以更加充裕。第二，将商铺90%的产权掌握在自己手中，可以保证营业收入和利润的长期稳定持续增长。

既赚快钱，又赚长线钱；不仅放大了资产规模，也放大了现金流。

(5)勇于创新

面对线上交易分流，公司开发手机APP、微信公众号运营、 开发、海批城平台优化，探索O2O应用；整合资源，成立海皮金融等一系列措施。

【注】 皮城金融独特发展优势

(1)公司依托多年专业市场管理运营的数据积累，根据商户的经营期限、经营流量、资产等综合评估信用状况，核定融资成本和金额。

(2)公司

掌握商户前期预缴租金、联营收款、商铺租赁权、货品实物等，一旦违约，公司可迅速应对，过去两年担保公司9亿贷款余额0坏账。

（3）理财需求旺盛皮革城商圈一年客流量在1000万以上，购买皮衣高消费人群理财需求强，商圈内商户也有大量流动资金需求，目前已经发布理财产品几乎都是秒抢。

二、行业分析

近几年来，皮革行业呈现低速增长，且下行压力较大。皮革业属于劳动密集、高污染产业。国际竞争加剧、内需拉动乏力、原料价格波动、融资困难重重、宏观政策对实体经济支持力度不够等诸多方面，今后仍将持续这一低速而平稳的态势，进入低速增长期。

全国各地规模大小不等的皮革专业市场不断涌现， 但多数为打着皮革市场旗号从事商业房产开发销售行为， 整个皮革流通市场争夺更为激烈。而随着皮革专业市场零售业务的不断扩张，商场、购物中心、品牌服装专卖店等传统皮装流通渠道份额日渐萎缩。， 购物的发展，也部分分流了皮装消费，但受皮衣皮草产品的特殊属性等因素影响，电商销售呈现退货率高、利润率低等普遍现象，皮装类产品的销售格局仍将以线下实体专业市场为主。

国内各项生产要素，特别是用工成本仍将持续提升的，中小企业面临生存考验；行业存在结构性过剩，同质化竞争严重的现象须解决；产品结构优化的区域结构调整工作艰巨复杂。皮革主体行业多重承压，国际竞争力面临严峻挑战，亟需加快转型升级，提升核心竞争实力，挖掘新经济增长点。

随着城乡居民收入稳步增加，新型城镇化有序推进，对于皮革、毛皮制品的需求显著提升，内需市场依然有潜力。

由此可见，皮革行业目前所处的形式并不乐观，行业发展都有其周期性，随着居民生活水平提高，高端皮制品需求会逐步扩大，加上皮制品实际体验等因素受 影响并不大。行业将来可能会有机会触底反转。

三、海宁皮城主要财务指标（2014年数据是根据业绩预报算出，会存在一定偏差）

1、营业总收入和利润

营业收入在2009年至2013年都大比例增加，增幅最慢的一年也有21.82%，但2014年同比2013年下降16.81%，主要原因还是商铺及配套物业和住宅项目销售减少导致，因行业不景气，租金下降10%，但因可租面积增长，物业租赁及管理收入同比增长了11.94%.

随着租赁面积逐年增加及租金水平上升，物业租赁及管理收入稳步增长，占营业收入的比例逐年提高。预计这部分收入在2014年占总收入约70%，且这部分收入毛利率几乎每年都高达85%以上。

我们再细看下物业租赁及管理收入增长情况

增长速度趋缓，但依然保持良好增长，2014年预计总收入约为17.20亿元，同比增加11.94% 将来如果皮草市场回暖，租金和可租面积上涨，这部分收入将继续保持良好增长。

2、ROE

ROE处于一个比较高的水平，6年平均值23.1%

高ROE三个决定因素高周转、高利润、高杠杆。从2010年负债率下降，毛利率上升而ROE上升，我们可以得出结论是高利润决定了海宁皮城的高ROE。而这种高利润还能继续保持下去。

3、资产负债比

负债比率逐年下降，说明公司正在去杠杆经营，将来扩张速度必定没有过去那么快。加上公司正在转型，如果转型成功，轻资产化运营，负债率将有进一步下降趋势。

4、毛利率

毛利率六年平均值为54.66%，在2009至2013年的5年都是逐年增加，2014年开始有所下降，因租金下降所致。

四、主要风险分析

1、公司在2013年6月被爆出一次性确认巨额承租权费，当这些承租权费摊销到期时候，会直接影响到公司将来利润。

2、宏观经济和行业景气度

公司系皮革服装行业资源的整合者和服务者，公司收入与皮革服装行业的经营情况密切相关，必然随行业波动而波动。受国际供求关系影响，大多皮革原材料价格高涨又猛跌，导致部份皮革服装生产企业效益下滑明显，这对公司租赁年度的租金上涨带来了压力。而且皮草行业现在正处于低迷期。

3、同行业竞争加剧的风险。在皮革制品流通渠道上，专业市场取代传统百货和购物中心的趋势日益明显，各地大小皮革市场纷纷涌现，其中不少还打着“海宁皮革城”、“海宁皮草城”的字号，行业竞争加剧，且鱼目混珠，消费者难免良莠不分，使公司名称字号声誉受到影响，可能存在消费者难于区分从而影响消费意愿的风险。

4、网上交易分流的风险。与几乎所有实体贸易一样，皮革制品也同样面临着网上交易的分流。前几年，网上销售皮装大多是在实体市场进货，对皮革城尚无明显影响，但随着网商实力的增强，其绕开实体市场直接从工厂进货的情况日益增多。尽管皮装标准化程度较低、体验式消费成分较大，公司认为未来实体消费仍将占据主流，但网上交易必然会分掉一块很大的蛋糕。 如果公司在自有皮革专业电商平台——海皮城的运营上不能取得成功， 则市场份额存在提升减慢甚至缩小的风险。

五、海宁皮城未来展望（by @江怡曼Emay）

海宁皮城主营业务或比以往改善

海宁皮城最近无论是营业收入还是净利润都不是很好，整个行业还是处于压力比较大的阶段。由于皮草价格下跌导致部分商户经营业绩下滑，公司商铺销售及提租进度受到了影响。

尽管如此，中国目前仍然是全球更大的皮革制品消费市场之一，相对于其他服饰品种，皮草的增长还是比较快的，分析机构认为未来几年可以有15%的增速。

，海宁皮城的皮草大多是采用了批发的方式，相对于网上的价格其实差距并不大，所以相对来说受到电商的影响会比较小。

公司去年以来储备的项目会慢慢释放出业绩，包括哈尔滨等地的项目都会贡献租金。所以公司主营业务会比过去良好好一些。

多重概念+估值尚且合理

过去几年，由于原有业务空间有限，所以公司估值水平并不高，市盈率（TTM）在27倍左右。

而公司本身目前概念非常多，包括了互联网金融、境外电商、国企改革等。这几个概念也是目前市场的热门，提供了较为充分的想象空间。

公司的P2P业务进展得不错，境外电商在受到国家支持的情况下，公司与韩国方面的独家合作也值得关注，至于国企改革方面，为浙江首家实现股权激励的国企。

，海宁皮城，主营业务相对于过去两年会有所好转，多重概念提供想象空间，估值尚且合理。

感谢@江怡曼Emay的交流，也感谢@不明真相的群众提供的雪球这个好平台，让我们有交流的机会。

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