不动产登记审查标准（不动产登记资料查询暂行办法解读）

开发商权属证明哪里可以查到 不动产登记资料查询三步审查法

自 2018年1月26日《不动产登记资料查询暂行办法》（以下简称“《办法》”）施行以来，登记机构依据该办法提供了大量不动产登记资料查询，不但保障了公民、法人和其他组织的知情权，且规范了不动产登记资料查询的审查程序。

实践中，如何审查不动产登记资料查询申请，确保行政行为准确无误，成为难点所在。本文拟对普通申请人（不含国家机关）的不动产登记资料查询审查程序做一一梳理及分析，并采取“是不是-有没有-给不给”的三步审查法，厘清审查步骤及顺序，为登记机构应对查询申请提供清晰思路。

一、审查之一步判断是不是不动产登记资料的查询

（一）形式上，是否构成有效的不动产登记资料查询申请

1、有无提交查询申请书及身份证明材料。根据《办法》第八条的规定 ，不动产权利人、利害关系人应当提交查询申请书以及身份材料。若法定材料不齐全，登记机构应当要求申请人当场补正，未能补正的，不予查询。

2、是否严格按照不动产登记资料查询书的要求填写相关内容。查询申请书应当包括查询主体、查询目的、查询内容、查询结果要求、提交的申请材料清单，其内容缺一不可，可以补正的应予补正。实践中，有的申请人自拟查询申请书，登记机构强制要求其改换成窗口制式申请书的行为是于法无据的，只要自拟申请书的内容包含了上述要件即可。

3、是否属于不动产登记资料查询的方式。不动产的登记资料的查询主要包括三种方式，即查询、复制及验证，其中验证主要针对的是,准利害关系人的律师可以验证其所提供的被查询不动产权利主体名称与登记簿的记载是否一致的情况。除此之外，申请借阅、调换或抽取原始资料的，均不属于不动产登记资料的查询。

4、是否按照不动产登记资料查询的特定端口或窗口发起查询申请。现阶段在南京，权利人可通过微信公众号、ATM机、“我的南京”APP、合作银行APP查询登记簿。北京刚出台的《北京市不动产登记信息网上查询规则》更是规定，所有的公众、机构都可以登录北京市不动产登记领域网上办事服务平台在线查询不动产登记信息。可见，无论是遵循传统的窗口查询方式，还是走创新的“不见面”服务流程，查询申请均有其特定的电子端口或实体窗口作为发起方式，申请人都不能再此范围之外通过其他途径申请查询。

，实践中，经常出现申请人通过 信息公开的渠道申请公开不动产登记资料。就此问题，《国办公开办函〔2016〕206号》明确不动产登记资料查询属于特定行政管理领域的业务查询事项，其法律依据、办理程序、法律后果等，与《 信息公开条例》所调整的 信息公开行为存在根本性差别。当事人依据《 信息公开条例》申请这类业务查询的，告知其依据相应的法律法规规定办理。，《更高人民法院办公厅对lt关于统一法律适用标准有关问题的的函gt意见的复函》认为，如果申请人通过 信息公开途径要求获取的不动产登记资料涉及特定的不动产信息，应当按照《物权法》第十八条和《不动产登记暂行条例》的规定办理。《办法》第三十三条亦规定，公民、法人或者其他组织依据《中华人民共和国 信息公开条例》，以申请 信息公开的方式申请查询不动产登记资料的，有关国土资源主管部门应当告知其按照本办法的规定申请不动产登记资料查询。

综上，若申请人通过 信息公开平台或邮寄 信息公开申请书等形式申请不动产登记资料的，登记机构应当按照《 信息公开条例》的相关规定作出相应行为，并告知申请人依照《办法》中不动产登记资料查询的程序提出申请。

（二）内容上，申请查询的对象是不是属于不动产登记资料

1、索引信息所指向的“不动产”、“权利人”是否具体、明确

根据《办法》第十五条、二十四条的规定，不动产权利人及利害关系人均可以不动产具体坐落位置信息、不动产权属证书号、不动产单元号等索引信息查询不动产登记资料。其中，权利人还可以姓名或者名称以及公民身份号码或者统一社会信用代码等特定主体身份信息作为索引信息进行查询。

设置索引的目的即将“不动产”本身具体化、明确化，使得登记机构通过“一对一”的匹配提供登记资料。对申请内容不明确的，登记机构需具体指出哪些索引信息需进一步明确描述，并要求申请人作出更改、补充。经过更改、补充，仍然不能使“不动产”、“权利人”特定化的，告知申请人不予查询。如申请查询“某某小区1幢北侧正在建设的建筑物的建设工程规划许可证、地籍调查表等原始资料”，虽然该不动产在空间上可能是确定唯一的，但并不属于《办法》所能明确的具体的“不动产”，需要通过实地勘察等“顺藤摸瓜”方式予以明确，不符“一对一”的要求，故不予查询。

2、是否属于不动产登记资料的查询范围

《办法》第二条规定，不动产登记资料包括两类内容，一类为不动产登记簿等不动产登记结果，另一类为不动产登记原始资料。也就是说，任何类型的申请人申请不动产登记资料的范围均局限在上述两种类型中，无超越之说。

实践中，有的申请人以不动产登记资料查询的方式，要求查询记录登记过程的信息（如办理登记时的视频资料、照片信息等）、行政机关的内部管理信息（如会议纪要、内部管理章程）、登记行为的法律依据（法律法规、政策性文件等）、参与登记过程人员姓名（如审核人员、登簿人员、测绘人员）等，这些信息均不属于不动产登记资料的范围。，与 信息公开相似的是，申请人不能要求登记部门提供需要经过实质性的加工、梳理或统计汇总的信息，如直接要求调取社会主义改造资料、代管产资料等。如申请此类信息，行政机关可依据《办法》第二条、第十一条，作出“查询事项不属于《办法》所指的不动产登记资料，不予查询”的答复。

二、审查第二步判断有没有申请查询的不动产登记资料

（一）登记资料的查询是否属被申请机构的管辖范围

　 《办法》第七条规定 “查询不动产登记资料应当在不动产所在地的市、县人民 不动产登记机构进行，但法律法规另有规定的除外”。，在不动产所在地的市县内部，也存在登记资料查询范围的划分，比如南京市，主城六区登记资料的查询工作由市不动产登记中心具体承担，其他区的查询工作则由各区不动产登记机构承担。

，查询人到非不动产资料保管地的不动产登记机构申请查询的，该机构应当告知其不存在相关登记材料并引导其至相应的机构查询。

（二）查询电子系统并核对实体材料，判断是否存在不动产登记资料

不动产自统一登记以来，已基本实现“四统一”，但数据整合及平台调整等方面仍然存在重合、遗漏、交叉的现象。，在电子系统无法查询或查询不到所需资料时，应当结合其他手段判断登记资料是否存在。确定不存在相关资料的，应当出具不予查询告知书，告知申请人不存在相关登记材料。如在一案例中，法院至房产部门进行交易事项的查封，权利人得知信息后至登记机构查询查封登记资料，在系统查询不出相关登记信息但根据申请资料又保有一定疑惑时，工作人员应当及时与相关查封窗口、数据信息部门联系，确定没有相关登记或无其他途径证实时，可告知无相关不动产登记材料。

三、审查第三步判断给不给不动产登记资料

（一）提交的材料能否证明查询主体为权利人、利害关系人或其委托人

《办法》对各类申请主体采取了列举式解释，广义上含三类主体

1、权利人。含不动产登记簿上记载的权利人；继承人、受遗赠人； 清算组、破产管理人、财产代管人、监护人等依法有权管理和处分不动产权利的主体。

2、利害关系人。含因买卖、互换、赠与、租赁、抵押不动产构成利害关系的人；因不动产存在民事纠纷且已经提起诉讼、仲裁而构成利害关系的人等。

3、准利害关系人。含有买卖、租赁、抵押不动产意向的人；拟就不动产提起诉讼或者仲裁的人等。

以上主体除提交申请书及身份证明材料外，还需根据《办法》第十七、十八、二十条的规定提交其他材料证明其符合“申请主体”的实质要求。除此之外，普通委托 人或律师还需提交授权委托书、律师证、律师事务所出具的证明材料等。

需要注意的是，实践中，有的登记机构要求普通 人与被 人共同至不动产登记机构现场签订授权委托书或持公证授权委托书后方可申请登记资料查询，此种要求既不合法亦不合理。原因即在于，不动产登记资料的查询不同于不动产的处分，其实质是对现有客观状况的复制或查询，并不改变不动产的权利状况或自然状况，而不动产的处分则关系到权利人的重大财产安全。两权相利取其重，在平衡维护权利人隐私及方便群众申请的原则下，登记机构不应再增加申请人的负担。，登记机构只需核对查询申请书中所载明的“查询主体”类别与申请材料是否一致即可，无需主动根据申请材料归纳申请人的类别。

（二）查询主体与查询范围能否对应

查询主体的区别导致了查询范围的差异，具体来说也分为以下三种

（1）权利人可以查询本不动产登记结果和本不动产登记原始资料。在此，需注意“本登记”的特定内涵，既无论是不动产登记簿记载的“现权利人”还是“历史权利人”，均只能查询其本人作为“权利人”的登记资料，不能溯及前手也不能追及后手。如甲从房地产开发公司处购买不动产并登记，后乙从甲处购买不动产并登记，此时乙虽为“现权利人”，但其查询的登记资料范围仅限于甲乙办理转移登记的材料，而甲作为“历史权利人”则可以查询其与开发公司办理转移登记的材料。

，实践中出现权利人仅要求复制另一方申请人身份证件的情况，登记机构认为其有违他人的隐私不予查询。对此情况，笔者认为，另一方申请人的身份证件也属于原始资料之一，何况申请书、登记原因文件如买卖合同签章处也会载明另一方申请人的身份信息，登记机构不应将《办法》第二条规定的“申请人身份材料”等同于为“不动产登记资料查询申请人的身份材料”。

（2）利害关系人查询有利害关系的不动产登记结果。

（3）准利害关系人查询不动产的自然状况；是否存在共有情形；是否存在抵押权登记、预告登记、异议登记、查封登记或其他限制处分的情形。在后两种情形下，登记机构只需写明“是”或“否”即可。，需特别强调的是准利害关系人所委托的律师。按照常理， 人应当在被 人授权委托的范围行使权利，而被 人授权的范围不得超越其本身的权利范围。但《办法》第二十一条赋予准利害关系人的委托律师以特有权利，即可以申请验证所提供的被查询不动产权利主体名称与登记簿的记载是否一致、查询不动产的共有形式；要求办理查封登记或者限制处分机关的名称。

，如上所述，登记机构只需核对查询申请书中所载明的“查询主体”类别与申请材料是否一致，无需主动归纳申请人的类别。但若申请书载明的“查询主体”类别不能与“查询范围”相匹配，而更换形式类别即可查询时，工作人员应当尽可能的提示并引导申请人。如甲购买乙的不动产，现甲以“准利害关系人”的身份申请查询不动产登记结果，且提交了买卖合同等材料，此种情况下，虽在形式上，甲不能查询其申请的内容，但鉴于甲亦可为“利害关系人”，工作人员可从形式审转化为实体审，提示甲更换“查询主体”类别。

（三）有无损害不动产登记资料的行为

根据《办法》第二十六条规定，查询人查询、复制不动产登记资料时，若将不动产登记资料带离指定场所；拆散、调换、抽取、撕毁、污损不动产登记资料或损坏查询设备的，不动产登记机构有权禁止该查询人继续查询不动产登记资料，并可以拒绝为其出具查询结果证明。也就是说，即使申请人符合不动产登记资料查询申请的形式、内容要求且存在该资料，只要申请人有上述违法行为，登记机构就可视情节自由裁量是否出具相关资料。

（四）是否涉及国家秘密

《办法》第十二条规定，申请查询的不动产登记资料涉及国家秘密的，不动产登记机构应当按照保守国家秘密法等有关规定执行。

何为国家秘密是登记机构需要确定的内涵之一。对此，《保守国家秘密法》第二条规定，国家秘密是关系国家安全和利益，依照法定程序确定，在一定时间内只限一定范围的人员知悉的事项。，根据该法第十三条的规定，在某一信息已被有权机关确定为国家秘密的情形下，执行该信息所派生的信息也属国家秘密。，对可能属于或经法定程序确定为国家秘密的不动产登记资料，应当依照《保守国家秘密法》进行保密审查，不得作为可查询的范围。

实践中，有的不动产档案中涉及社会主义改造、代管产等资料，对此能否放开查询，莫衷一是。有的认为其作为国家秘密不可查询，有的认为其属于不动产登记的依据之一，必须谨慎对待。笔者认为，上述材料中有些产权人身份特殊，也有些涉及尖锐的用词等，但无疑均是特定历史时期特殊政策的产物。对此，登记机构若认为公开该类资料涉及国家安全和利益的事项、公开后可能损害国家安全和利益，但对是否属于国家秘密或者属于何种密级不明确或者有争议的，可以根据《保守国家秘密法》的规定，逐级报上级部门，由国家保密行政管理部门或者省、自治区、直辖市保密行政管理部门确定。

四、案例验证

2014年，周某从艾某处购买一不动产，后双方为规避税收签订了阴阳合同并过户。2015年，艾某以双方违反了国家契税规定诉至法院，要求认定买卖合同无效。法院民事判决认定，合同中关于价低部分的 价款为无效条款，其他部分有效。2016年10月，经艾某申请，法院以“被执行人未按生效法律文书所确定的义务履行”为由，将案号为A的执行裁定书1及协助执行通知书1提交登记机构，并查封了已位于周某名下的涉案不动产。同年12月，法院作出案号同样为A的执行裁定书2，认定已生效的民事判决书并无可执行的内容，裁定驳回艾某的执行申请。后法院提交同样案号为A的执行裁定书3和协助执行通知书3后，要求登记机构解除涉案不动产的查封。

随后，艾某通过邮寄方式提交政务信息公开申请表，要求公开登记机构协助法院查封登记的全部材料。登记机构通过系统“登记信息”栏未查询到相关查封信息，且在“中国裁判文书网”上搜索到了执行裁定书2。据此，登记机构出具了《 信息告知书》告知艾某“执行裁定书2已认定生效民事判决书并无可执行的内容，且已裁定驳回执行申请。，登记机构并不存在相应的查封资料，无法提供相应的材料。”后艾某不服提起行政复议。

直至复议过程中，登记机构通过系统“限制信息”栏检索才发现，登记机构确存协助法院进行查封登记的事实。后复议机关以登记机构仅对执行裁定书2进行检索并作出告知，而未对执行裁定书1的情况作出答复为由，认定《 信息告知书》明显不当，决定撤销并责令登记机构重作。

本案中，登记机构显然将处理的步骤直接跳跃至“有没有”，希冀以此彻底消灭艾某后续提出“换汤不换药”的申请，但种种“阴差阳错”导致了行政复议的失败。现笔者优先从“是不是”的角度着手思考该案件，也许同样的告知结果，套上不同的理由“新装”，会有截然不同的效果本案中，艾某申请的内容为不动产登记资料，但显然是以申请 信息公开的方式申请查询不动产登记资料，其形式上并不能构成有效的不动产登记资料查询。故登记机构应当按照《办法》第三十三条的规定，告知艾某按照《办法》的规定申请不动产登记资料查询。因之一步骤“是不是”即可作出回复，故无需进入“有没有”的审查，这样既避免了本案出现败复的结果，也简化了工作人员的审查程序。

，不动产登记资料查询三步审查法，以固定申请内容为出发点，围绕是不是不动产登记资料、有没有不动产登记资料、给不给不动产登记资料三个审查要点，以《不动产登记暂行条例》、《不动产登记暂行条例实施细则》、《不动产登记资料查询暂行办法》等为依据进行全面分析，最终以查询或不予查询告知书的方式告知申请人。该三步审查法，有利于把握审查思路，规范审查流程，避免遗漏或者错误理解申请内容，减少败诉风险，提高行政机关处理不动产登记资料查询工作的能力和水平。

(作者史意 单位南京市不动产登记中心)

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