错层阳台怎么计算面积（错层阳台上方空间归属）

顶楼楼面的归属权 “楼顶平台、低层露台、错层阳台”的共有与私有

现代小区的设计理念越来越现代，出现了许多时尚且实用的“楼顶平台、低层露台、错层阳台”等敞开的室外空间，这些空间到底属于小区业主共有，还是属于临近业主私有？这恐怕是个很多人搞不明白的问题。

对上述室外空间的临近业主而言，近水楼台先得月，自然认为这些空间属于私有，只能由自己使用，只要不做违法活动，其他业主无权说三道四。对其他业主而言，有些人会认为只要是外部敞开的空间，例如这些小区内的“楼顶平台、低层露台、错层阳台”，都应该属于小区业主共有，如个别业主擅自私人利用，都是侵害其他业主共有权的行为。

上述两种说法，孰是孰非？法律认为，，只要是业主们通过公共楼梯就能上去的“楼顶平台”，而且符合规划的，都属于业主的共同平台，因为这种平台不具备使用上的独立性，其他业主照样可以使用。，如果只有从楼顶业主房屋才能到达且符合规划的“楼顶平台”，也列入了该业主与开发商的房屋买卖合同中的，这个平台的所有权就是该业主私有的，别的业主不能使用该平台。

生活中常见的与此类似的情况还有两层高的“错层阳台”空间属于楼下业主专有，还是属于楼上、楼下两层业主共有？楼上业主能不能擅自搭建楼板，将阳台空间隔开，增加一间房屋？

对于这个问题，由于我们在现实中经常看到整个小区都是在“错层阳台”空间搭建楼板的现象，多数人凭直觉会认为这个两层高的阳台空间应该属于楼上楼下业主共有，楼上业主自然可以搭建楼板。

事实并没有这么简单，让我们来看看2011年广东省深圳市中级人民法院一个关于判定错层阳台为单个业主私有的案例。

张先生和黄先生是深圳市南山区奥某花园的楼上楼下邻居，张先生是楼下业主，黄先生是楼上业主。张先生房屋阳台空间高度为两层，黄先生的房屋在该阳台上方开有窗户。后来，黄先生将两层高的阳台空间用楼板隔开，在阳台上方搭建了一间房屋。张先生发现后，并不同意黄先生的搭建行为，认为侵犯了自己的私有空间并造成了损失，双方由此产生争议，协商未果，遂诉至法院。

在庭审中，黄先生辩称，两层高的阳台空间应视为两户共有的空间，双方都有合理使用的权利，张先生无权独自占有使用。该小区除了尚未入住装修的业主以外，百分之九十五的业主都按照开发商的这种承诺进行搭建，以彻底使上下两家完全独立，确保房屋使用安全。物业公司在业主进行搭建时，亦给予了技术性指导，足以看出该项搭建是整个小区约定俗成的装修方案，符合开发商和物业公司的相关规定，更符合广大业主的一致意愿·。

而张先生认为其本人对阳台享有专有所有权，因为在该房屋的《房地产买卖合同》附件一中有深圳市地籍测绘大队出具的房屋建筑面积分户平面图，明确标了“二层高阳台”，国土部门的竣工验收备案测绘图显示该阳台为二层高，依照法律规定，该阳台应认定为《物权法》所称专有部分的组成部分。黄先生的搭建行为应当取得该阳台产权人的同意，否则为侵权。

经过审理，法院认为，根据更高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，认定为建筑区划内专有部分的空间，应当具有构造上的独立性，可以明确区分、具有利用上的独立性，可以排他使用、能够登记为特定业主所有权的客体，或者规划上属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同。

本案中，根据房屋建筑面积分户平面图，该阳台应当属于楼下业主张某所有。黄某在该空间搭建，无论对张某是否构成影响，均需取得权利人张某的同意，至于该小区内搭建具有普遍性，并不等于这些行为就是正确的，黄某不能以此作为搭建侵权的理由。

据此，结合本案其他事实，法院判定黄某拆除在该阳台上方搭建的房屋，恢复原状，并赔偿张先生的阳台地板损失。

【法条链接】

更高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第2条 建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。本条之一款所称房屋，包括整栋建筑物。

【律师点评】

如果你是法律上拥有“楼顶平台、低层露台、错层阳台”的业主，一定要弄清楚这个平台的产权归属，尽量顾及其他业主的观念误区，做到邻里和睦，相互照顾，也要清醒地保护自己的权益；如果你是其他业主，要认识到并非所有的平台都是共有的，在主张权利的时候，不能妨碍平台私有人的合法使用，更不能盲目地实施侵权行为。

错层阳台上方空间归属 8层顶楼阳台和其它层不一样