奥体新盘推荐（4月杭州新楼盘开盘）

127平的房子套内面积只有96.5正常吗 近百套挂牌抢跑！杭州单价近9万/㎡的奥体次新房，它凭什么

“103㎡这个面积段，挂出7-9万/㎡的价格，是不是太凶了？”同事老姜看着后台御虹府挂牌房源，面对这样的价格直摇头。

就在近期完成交付的御虹府，再一次成为各大房产群热议的焦点，原因有如下几点

1.卖家出货极为迫切。

据中介小刘透露，光上周三、四两天，后台就有近94套房源上线，占据总房源的8.2%，且挂牌房源还在增加。

2.奥体板块的红盘。前不久澄品的交付，同样是引起了热议。

顶级的地段加之自身百亿地块带来的大量房源，吸睛能力很强。御虹府同样如此，作为滨江在奥体的交付盘，自然少不了讨论。

▲图源

后台显示的房源来看，几乎都是103㎡小面积户型，但价格跨度非常之大从“更低”的7万/㎡到“更高”的8.7万㎡均有涉及。

，从链家、我爱我家等平台显示，均只有一套房源挂牌约118㎡边套户型 ，四室两厅，挂牌价900万，折合单价约7.6万/㎡。

其实，在御虹府交付不到几天内，暗地里便有了成交户型建面约139㎡一层房源，单价约5万/㎡，结合当时以3万+的价格入手，前前后后预计赚了近百万。，这只是个例。

显然，对于刚交付的红盘而言，挂牌价格幅度如此之大也是能够“理解”的。只是，交付大年遇上楼市下行，以往的神话早已不能复制。

那么，处于奥体板块的御虹府，未来二手房会达到一个怎样的高度？如此迅猛的挂牌是否会影响到周边二手房价呢？

沿着飞虹路分为东西两区的御虹府，在周边一众暗黄小区的环绕中，因其自身灰白色真石漆显得格外显眼。

▲拍摄 | 三牛

御虹府规划了12幢，共1151户，整个小区无公租无自持，一定程度上保持了居住的纯粹性。

园区来看，御虹府东西两区均配备了“露天泳池”。不同的是，西区是滨江经典的蓝宝石，东区则呈现一个异形形状，是当下流行的戏水池。

▲拍摄 | 三牛

整个园区令人目不转睛的是它的园林设计。区别于当下的平地式造景，御虹府采用了极为少见的“堆坡造景”。行走在园区内，你丝毫感受不出这是一个刚交付的小区。

在西区蓝宝石泳池周围，还造了一座迷你植物园。

▲拍摄 | 三牛

从御虹府外围来看，南侧视野比较开阔，但因距离机场高速比较近，未来小区中高层会受到一定的噪音影响。

南侧紧挨着的是幼儿园以及江南小学和江南初中，未来孩子上下学比较方便。

交通方面，沿着飞虹路步行约500米即可到达地铁2号线飞虹路站；东侧和南侧的市心北路、机场高速，通往全城各地都是非常便捷的。

综合来看，小区不管是周边配套还是所在地理位置，都还是不错的！

那么，作为一个刚交付的奥体红盘，御虹府未来二手房表现会是怎样？

参考前不久刚交付的澄品，我将从楼盘品质、户型、地段等方面来对比双方的优劣势。

从楼盘品质来讲，澄品底层为部分架空，御虹府几乎没有架空，导致一楼的私密性和观感上都会有所欠缺，业主在园区内的体验感稍差；

并且御虹府大部分楼幢都是两梯四户，与澄品相比，差了很多。

园林上，双泳池、迷你植物园以及堆坡造景的景观，整体兑现的还不错；与以《睡莲》系列为主题的澄品相比，会稍稍有优势。

▲御虹府植物园实景图

不过，澄品配备了星空顶室内恒温泳池和会所，御虹府则没有。这一点，虽然两者在单价上相差无几，但御虹府在匹配高端改善方面不及澄品，未来在二手房市场，御虹府的接受度会稍差些；

▲澄品外立面实景图

外立面方面，御虹府采用的是真石漆+玻璃的组合，而澄品则是铝板+玻璃，在辨识度上个人认为澄品会更胜一筹。

产品定位上，澄品优于御虹府。

户型方面，御虹府起步户型103㎡，更大139㎡，偏向于刚改家庭；而澄品除了少量99㎡，主要以127-165㎡为主，更大198㎡。户型面积段上御虹府略显小气。

御虹府125㎡户型，两梯三户，实际套内面积约94㎡；澄品127㎡户型，实际套内面积约113方；

▲御虹府139㎡户型图

户型建面约139房源，实际套内面积约122㎡，还是两梯四户；而澄品的主力户型146㎡，套内面积有131㎡，得房率方面御虹府不及澄品。

总体来讲，澄品的户型优势会高于御虹府。

地段上而言， 靠近奥体核心的澄品周边有SKP、地铁2号线盈丰路以及城市界面，也会好于御虹府。

结合到9月的二手房市场，澄品一套约125㎡低区房源，成交总价约920万，折合单价约7.4万/㎡；129㎡中区房源，总价980万，成交单价约7.6万/㎡。

那么，对于御虹府而言，预测正常楼层二手房成交在6.5万/㎡左右，楼层较好的房源有几率逼近7万/㎡。

近百套房源挂牌的御虹府，对于周边小区甚至是整个奥体板块会有怎样的影响呢？

对于二手房而言，供求关系、成交量对于整个价格体系影响较大。类似奥体等优质板块内新房的交付，二手房供应的增加导致区域内市场会有一定的压力。

那么御虹府的交付，之于金色江南等小区，有了出货的空间。

从近期金色江南成交来看，6月27日成交的一套87.3㎡房源，总价508万，折合单价约5.82万/㎡。

而随着御虹府越来越多房源高价挂牌的，金色江南、顺发和美家等周边小区，短期内价格会有一定程度的探底；成交量则有上升的空间。

未来伴随着御虹府成交量逐渐稳定时，区域内的二手房价格体系也会出现层次感。

至于整个奥体板块而言，个人认为影响会比较小。我们知道，现阶段下整个楼市分化在优质核心区也表现的十分明显。

区别于奥体核心处千万级别的改善房，御虹府对于部分总价承受能力较弱的家庭而言，也是一个不错的选择。

可以预见，未来沿着民和路，一条分明的价格体系会清楚的呈现在奥体板块。

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