东环路散盘分析（高端盘为什么被限价）

天津湾海景芯苑为什么这么便宜 周热盘榜！市区5盘上榜热度居首 环城这个黑马项目一枝独秀

上周（6.28-7.4）天津最受关注楼盘TOP 10周榜新鲜出炉。

根据榜单显示，市区上榜项目有5个，数量居首；环城上榜项目有3个；远郊上榜项目有2个；滨海项目缺席上周楼市热盘榜。

01 市区

上周市区共有5个项目上榜，涉及河东区、南开区及河西区，我们依次来看。

格调榴园，凭借着区位+品牌+产品力的优势，屡屡登上热盘榜。

海河柳林是天津中心城市能大规模开发的5公里河岸线，上周海河柳林规划4连发，意味着海河柳林的建设，正式启动。

▲海河柳林总体鸟瞰图

而格调榴园是板块内之一个入市的新盘，也是海河柳林河东范围内唯一的新房项目，稀缺性自然不言而喻。

不仅抢占了风口的区位，格调的产品也从没让人失望过，园林更是堪称业界标杆。格调榴园是17万平米的大体量社区，为了给业主更丰富的共享景观，社区内规划了10万平米的景观面积，意味着你无论走在社区哪个位置，都能步步看景。

▲格调榴园区位图

产品方面，项目规划了12000平米的沿街商业、3000平米的幼儿园，以及托老所、文化服务中心等10000平米的各类配套，完全可以满足业主日常生活所需。

项目目前洋房8号楼已售罄，新盘待加推，感兴趣的购房者可以持续关注。

南开区的旭辉铂悦公望，最近也屡屡出现在榜单上。这个项目是旭辉今年初以总价12.7亿元摘得的南开五马路地块，成交楼面价34048元/平米，溢价率41%。

▲旭辉铂悦公望

项目属于南开广开板块，靠近老城厢，依傍地铁1号线，旁边就是南开中学、南开医院、中心妇产医院、五马路小学和南开公园，距离金融街-海光寺和南开大悦城也不远，地段非常成熟。

优质的地段自然匹配高端的产品，据悉旭辉将引入旗下更高端的产品线铂悦系，户型面积段110-170平米，三室起步，全部精装交付，全景落地窗、270度转角飘窗、客卧连通双景观阳台等等，放风价63000元/平米，总价门槛至少700万/套。这个价位可以对比的是南开在售的金地阅千峯和正荣紫阙。

广开板块已经有十年没有纯新盘供应了，旭辉铂悦系能否收获买房人的心，我们拭目以待。

中海天空之境，市区、地铁旁、央企开发、精装、优质学区、超大玻璃镜面等标签都让这个项目饱受关注，均价45000元/平米。

▲中海天空之境效果图

项目所处的新梅江板块是当下天津楼市的一个大热门板块。

新梅江板块依托着“富人区”老梅江延展而出，是老梅江的全面升级，成为新一代高品质改善城市生活片区，城市界面优越。

中海天空之境，目标客户直指高端改善客群，主推户型128-208平米3-4室，均价45000元/平米，128平户型更低总价约520万/套，预计2022年10月底交房。

河西区还有一个上榜项目——天津湾海景文苑。

近几年，随着购房者对居住型公寓的认知加深，天津湾海景文苑与天津湾海景芯苑的销售业绩都很不错，一直稳坐河西区新房销量榜榜首。

▲天津湾海景文苑区位图

目前天津湾海景文苑在售户型较大，高层108-137平米，均价32000元/平米，总价340-450万，预计今年年底交房。

梅江公馆，为公寓产品，目前余房不多，户型65-269平米，毛坯现房，均价19000元/平米。项目邻近地铁6号线梅江道站，出行较为便捷。

02 环城

上周环城共有3个项目上榜，涉及津南区与东丽区。

津南区上榜的项目为大唐盛世、富力又一城。

大唐盛世，位于津南区八里台板块，据5月津南区商品住宅成交榜单显示，大唐盛世位居第8。

▲津南区5月新房成交榜

大唐盛世当前高层和洋房产品在售，预计将于2021年8月30日交房。主推户型建筑面积89-113平米，均价7500元/起，该项目可以说是津南区单价更低的楼盘了。

，需要注意的是，八里台、天嘉湖等板块与市区的距离毕竟摆在这，又缺少轨交的规划，房价很难有上涨的动力。

富力又一城，位于津南区咸水沽板块，咸水沽作为津南传统核心区域，各类配套设施齐全，助力富力又一城项目成为环城区域虹吸大盘。

▲富力又一城

项目周边商业、医疗、教育等配套资源丰富，人居氛围浓郁。以月坛商厦和吾悦广场为核心的商业繁华圈；咸水沽一中，区重点津南实验小学等优质教育资源，使项目有了学区属性的加持；项目紧邻天津大道，半小时内可到达市区或滨海新区等地，项目周边地铁1号线延长线，在建地铁6号线等轨道交通，四通八达的交通路网提升了项目价值。

目前，项目在售的合茂园高层，户型有90平两室115万起，113-146平三室130-170万，这个价格备受刚需客群及落户人群的欢迎，所以从20年至今，月均销售约90套。

东丽区上榜项目为中交雅郡城东春晓，堪称黑马，从入市至今就备受关注。该项目5月份共计成交206套，是第二名中建新丽壹号的近3倍，简直是“一枝独秀“。

▲中交雅郡城东春晓效果图

该项目所在的金钟板块，有现成的地铁6号线、签约了逸阳学校，还有商业的加持，简直是难逢敌手。

项目目前小高、洋房在售，小高均价17000元/平米，洋房均价20000元/平米。

03 远郊

上周远郊上榜的项目有2个，分别是宁河的旭辉新城光明路8号以及静海区的恒大凤凰庄园。

宁河的旭辉新城光明路8号已经连续几周周周上榜，可见关注度有多高。项目洋房均价13000元/平米，10#清栋在即，户型建面125平米三室；高层均价11500元/平米，户型面积87、110、120平米。

▲旭辉新城光明路8号

项目毗邻宁河区 、芦台镇 、宁河民政局，附近有百荣世贸、家乐商业购物中心、赛丰购物广场等商圈环伺，优越的地理位置，加上不错的户型设计以及合适的价格，都让项目备受关注。

静海区的恒大凤凰庄园也是热盘榜的常客，最主要的原因就是——便宜。项目高层在售，主力户型面积89-136平米，均价4888元/平米；别墅主力户型面积271-357平米，均价5800元/平米。

▲恒大凤凰庄园

也就是说，如果只是要“上车”，更低门槛只要40多万，……就算是买大别墅，门槛也才160万左右，这个总价在市区只能老破小或者公寓，就算环城热门区域也只能买个最小平米的中间户。

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