房企资金高周转模式（房企资产重组）

收购烂尾楼如何盈利 资产管理公司驰援出险房企，如何盘活烂尾楼？

AMC（资产管理公司）频频出手驰援出险房企。继华融资产与阳光集团签署纾困重组协议后，8月10日晚，中南控股与江苏资产也达成合作，共同设立基金，用于中南控股及关联方投资的项目合作，包括存量债务重组、现有项目续建等。

从四大全国性资产管理公司到地方资产管理公司，从单个项目到房企集团，资产管理公司对于房地产的纾困动作不断，但是肉眼可见的成效仍然较少。克而瑞方面认为，资产管理公司联合旗下地产平台合作纾困的模式存在一定局限性，尤其是在尽调过程中需核查项目真实价值、梳理债务情况、厘清法律关系，耗时长且复杂，要求参与人员具备较高的专业水平，资产管理公司后续推进效率值得关注。

资产管理公司驰援出险房企一览

表格内容由新京报记者根据公开资料整理。

从全国到地方的资产管理公司加速入场

为化解房地产市场风险，监管部门鼓励资产管理公司纾困出险房企。今年1月，金融管理部门召集几家资产管理公司开会，研究资产管理公司按照市场化、法治化原则，参与风险房地产企业的资产处置、项目并购及相关金融中介服务。

4月，据媒体报道，金融监管部门向四大国有资产管理公司和18家金融机构提供了12家出险房企清单，针对其资产收并购等工作提出6项政策指导。

所谓四大资产管理公司，分别是华融资产、信达资产、东方资产、长城资产，拥有丰富的不良资产处置经验。在建政策推动下，资产管理公司加速入场地产领域。

4月5日，佳兆业与招商蛇口、长城资产达成战略合作。针对存量商住开发、商业综合体运营等项目，三方将共同探讨通过股权合作、资产 *** 、联合运营等方式开发盘活。

4月15日，陕建地产集团与信达陕西分公司签署合作备忘录，共同设立总规模不超过100亿元的并购重整基金，积极围绕危困房企并购开展合作。

5月9日，中南控股与华融资产、南通市保障房建设投资有限公司、南通产业控股集团、江苏海晟控股集团共同签署了支持公司转型发展战略合作协议，设立合作主体，针对中南建设及中南控股其他主体在建工程复工复产、优质项目并购、社会与资本合作项目盘活等开展业务。

除了与中南控股合作外，华融资产还纾困另一家大型房企。8月5日，华融与阳光集团签署《纾困重组框架协议》，并召开纾困战略合作会议。华融表示，为贯彻落实国家关于稳定房地产市场，保交楼、稳民生的有关要求，进一步促进房地产业良性循环和健康发展，中国华融全面推动与相关市场主体的纾困合作。

对此，IPG中国首席经济学家柏文喜表示，金融资产管理公司在化解流动性风险、盘活资产以及处置不良资产方面，不但有着非常丰富的专业经验，而且还拥有非金融企业以及其他金融机构所没有的金融资源、行业资源和各种常规性手段与因企施策的订制性、个性化方案。如果这些具有综合性专业能力与资源的金融资产管理公司能够尽快进入角色，除了可以帮助一些还有“救活”机会的房企尽快恢复活力之外，它们和一些强势的龙头房企的联手合作，对于尽快解决行业流动性危机，乃至化解和有效控制由行业流动性危机所可能引发的涉房风险，都是不无裨益的。

除了全国性的资产管理公司外，地方资产管理公司也在行动。

最新的信息显示，8月10日，中南控股与江苏资产签署了合作框架协议。根据相关协议，江苏资产或其指定主体拟与中南控股或其指定主体共同设立规模20亿元、存续期3年的基金，用于中南控股及关联方投资的项目合作，包括存量债务重组、现有项目续建等。

而在6月，浙江房协与浙商资产达成合作协议，共同发起设立“并购重整合伙企业（有限合伙）”，推动危困房企项目并购重组。

7月，据河南资产官网透露，其与郑州地产集团联合设立郑州市地产纾困基金，通过资产处置、资源整合、重组顾问等方式，参与问题楼盘盘活、困难房企救助等解围纾困工作。

在业内人士看来，地方资产管理公司主要任务之一就是防范化解本区域金融风险，在了解当地房地产市场方面拥有优势，对于具体项目的尽职调查、风险评估、财务测算等或许效率更高，更能够加强加快多方资源协调和资金注入，提高房企风险处置效率。

“地方资产管理公司对于本地房企的项目而言，在前期尽调方面可节省时间和调研成本；在资产处置方面可协调本地多方资源，提高处置效率；在流程上可以延长监管时间，监督资产自始至终得到妥善处置；同时可提出更符合本地市场的处置 *** ，为维护本地金融环境的安全起到保障作用。”中指研究院企业事业部研究副总监陈星如是说。

资产管理公司纾困落地效率有待提升

资产管理公司纾困出险房企的动作不断，那么实际效果如何？对此，克而瑞分析认为，资产管理公司介入谨慎，落地成功案例不多。

据长城资产在7月8日披露，今年上半年，长城资产通过“总总对接”“总分联动”等方式，与12家重点受困房企开展多轮对接及项目筛选，对受困房企提供的意向纾困项目资产深入研判。截至7月8日，已成功落地增量投入带动存量化解的深圳某项目，另有2个项目已批复正在出资。同时，围绕7家受困房企的8个重点项目正在稳步推进中，金额合计约80亿元。

此外，7月，信达成功落地首单纾困项目，为佳兆业位于广州南沙的停工楼盘“悦伴湾”。

相比于项目落地，目前集团层面的纾困多为签订战略合作协议，具体纾困工作如何展开，仍未可知。

在业内人士看来，即便资产管理公司是跟房企集团层面合作，大概率也会先从项目入手，而非企业股权层面。而从项目的合作来看，资产管理公司也有一定的门槛要求，诸如货值、债务、回报等。以悦伴湾为例，能够盘活成功，主要在于该项目自身商业价值可观。据克而瑞统计，该项目可售货值达35.34亿元。

陈星表示，资产管理公司在项目处置上仍有风控要求，以保证一定的盈利性，因此在项目选择上也较为谨慎。目前，出险房企普遍存在债务规模庞大、结构复杂，项目分布广、变现价值不等的特点，纾困所需资金量很高，因此集团层面的纾困存在较大难度。

“金融机构接管+委托代建”模式或可借鉴

从目前已落地的项目来看，资产管理公司纾困房企，有哪些可以借鉴的经验与模式？

信达资产对出险房企进行救助的首个成功落地项目，其纾困模式或具有典型意义。据了解，悦伴湾采用的是“金融机构接管+委托代建”模式，由信达深圳分公司折价收购项目债权，深圳华建提供增量资金借款，信达地产华南区域公司进场操盘代建，对项目实行全封闭管理并收取代建费。

在浙商证券分析人士看来，信达地产可以直接进行操盘代建，这是信达资产在不良项目纾困过程中的独特优势，其他资产管理公司较难复制。但“金融机构接管+委托代建”的模式并不少见，东方资产亦于2020年作为云南仁泽地产西南海项目的破产重整投资人，投入不超过45亿元，引入龙湖继续开发项目，已成功盘活该项目。

事实上，在此之前，中粮信托对于恒大江阴烂尾项目的盘活，亦采用类似模式，即“金融机构接管+代建（委托开发管理）+代管（委托运营管理）”。

今年4月26日，恒大地产集团南京置业有限公司正式退出江阴盛泽置业股东列表，变更后中粮信托100%持股，成为该项目更大股东。由中粮信托对项目提供部分资金，引入绿城管理进行代建代管。

对此，浙商证券分析人士认为，国有资产管理公司及地方资产管理公司对于房地产项目纾困发挥了重要作用，其纾困模式为各类金融机构处置不良资产提供了重要参考。但国有资产管理公司及地方资产管理公司的资金体量有限，可承接项目有限，“金融机构接管+委托代建”模式作为典型参考全面铺开，或更有利于解决当下房地产行业的困境。

新京报记者 段文平

编辑 武新 校对 柳宝庆

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