二手房交易大变天（二手房买卖合同国家政策变化）

副卡可以过户吗 大变化！事关二手房买卖！

3月31日，据新华社报道，我国将全面推进房产“带押过户”。

不动产“带押过户”是指，已经抵押的不动产买卖转移时，不需要提前归还旧贷款、注销抵押权，即可完成过户、再次抵押和发放新贷款等手续，实现不动产登记和抵押贷款的有效衔接。

目前，全国共有15个省份100多个地市开展了不动产“带押过户”，共办理业务1.3万多笔。不动产“带押过户”能为企业居民带来哪些便利？解决不动产买卖转移时的哪些痛点？

便民利企，降低成本

近日，浙江杭州萧山区的吴先生，在没有还清所售房屋贷款的情况下，顺利办理了不动产过户手续，买方也同时完成了再次抵押贷款。吴先生说，由于家里添了二孩，就想卖旧买新，将原本90平方米的房子卖掉，置换一套改善型住房，但75万元的剩余房贷让他犯了难，而不动产“带押过户”极大地减轻了他的负担。

浙江省自然资源厅自然资源确权登记局局长方剑强介绍，不动产“带押过户”不但方便了吴先生这样的居民群体，也适用于企业，极大减少了企业不动产转移时的过桥资金。

今年1月11日，浙江省自然资源厅联合有关部门全面部署推出二手房交易“带押过户”新模式。据初步统计，浙江省目前已办理1000余笔业务，总交易金额达到95.4亿元，涉及按揭交易金额约48.5亿元，给群众和企业节省过桥资金约47.3亿元。

“2022年10月，宁波不动产登记中心通过不动产转移登记和抵押权变更登记这种组合登记模式，为A公司、B公司和C银行办理了涉及抵押金额较大的‘带押过户’登记，帮助企业减少过桥资金达1亿元，大大节约了企业办理交易的成本”，方剑强说。

三种办理模式，简化办事流程

据了解，目前，全国共有15个省份100多个地市开展了不动产“带押过户”，共办理业务1.3万多笔，其中天津、山西、山东、江苏、浙江、福建、湖北等省份已经全面开展。自然资源部自然资源确权登记局不动产登记处副处长许培介绍，在各地具体推行的过程中，形成了三种“带押过户”模式：

新旧抵押权组合模式——通过借新贷、还旧贷无缝衔接，实现“带押过户”；

新旧抵押权分段模式——通过借新贷、过户后还旧贷，实现“带押过户”；

抵押权变更模式——通过抵押权变更实现“带押过户”。

“以前，对于企业群众来说，已抵押的不动产买卖转移的，需要先筹集资金归还贷款、办理不动产抵押注销，再办理不动产转移、申请新贷款、办理新抵押权登记。交易成本高、时间长，而且流程烦琐复杂”。自然资源部自然资源确权登记局副局长赵燕说，实施不动产“带押过户”针对的就是这些难点、痛点和堵点。

全流程闭环管理，确保资金安全

山东省济南市自然资源和规划局不动产登记中心主任杜建刚表示，当地已引入“资金提存”服务，买方的首付款和银行贷款均直接存入买卖双方协商认可的法定资金提存账户，一旦交易发生风险或交易双方出现意外情况，交易失败，资金原路返还，避免发生资金纠纷。

“在交易未完成之前，所有资金均由第三方的‘提存账户’监管，避免发生资金纠纷，避免中介机构不规范的合同条款及高额垫资费用，杜绝虚假申报和非法挪用购房资金”，杜建刚说。

据小镇镇了解

去年12月13日

工商银行镇海支行

就成功落地了辖内首笔

“带押过户”业务

开辟了镇海区银行业

贷款未结清二手房交易新通道

这一次全面推进房产“带押过户”

将使二手房市场迎来重大变化

想必大家一定有许多关于

“带押过户”的问题

小镇镇已经整理了一些典型问题

帮大家答疑解惑

↓↓↓

问题一：“带押过户”中的买方，还要付首付吗？首付需要多少？

答：不动产登记中心推进的是流程上的改革，并不涉及银行首付、利率等内容。即把二手房过户还贷抵押等几个环节尽量进行整合，缩短几个手续之间的空档期，让卖方不需要先借钱还贷，方便群众。办理“带押过户”业务，银行方面从安全角度考虑，一般会要求对首付款进行资金监管。

问题二：办理过程中，如果卖方和买方的贷款金额不同怎么办？比如卖方房子贷款是80万元，而买方只能贷款50万元，这种情况下，是否能“带押过户”？

答：这种情况不同的银行有不同的规定，一般需要满足买方按揭金额＞卖方贷款余额。如果是同一家银行网点机构，可以实现“带押过户”。

问题三：“带押过户”模式，利息按原利息还是现在的利息？

答：带抵过户实际上是注销一个老的抵押权(即卖方按揭贷款)、开启一个新的抵押权(即买方按揭贷款)，所以新设的抵押权是以银行最新政策为准，具体利率按照新的抵押贷款合同利率计算，跟卖方原按揭贷款利率没有关系。

问题四：“带押过户”是宁波某个不动产办理点实施，还是整个宁波市都实施通办了？如果我想办理，具体可以到哪几个不动产登记中心去办？

答：目前主要在市不动产登记中心进行试点，未实现通办。具体是否可以办理，建议先 *** 咨询属地不动产登记中心。

问题五：目前银行同意“带押过户”的要求是什么？办理所需资料有哪些？

答：由于目前还在试点推进过程中，具体可以咨询申请贷款的有关银行。

问题六：房东还剩50万元的贷款，然后“带押过户”，注销了原来的抵押权，这个时候房东首付肯定拿到了，但抵押还没来得及办，然后跑了……房子还没过户，那买家怎么办？

答：“带押过户”采用的“存量房转移登记+抵押权变更登记+抵押权转移登记”或“存量房转移登记+抵押权变更登记”同步办理的模式，可以有效避免以上交易风险。

问题七：“带押过户”后，卖方未还清的贷款由谁继续向银行还款？

答：“带押过户”办理成功后，由买方向银行进行还款。

来源：综合新华社、甬派客户端

编辑：仇凯

终审：章振剑

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