房地产类私募基金何去何从（不动产私募投资基金终“正名” 纾困

房地产融资的方式有哪些？什么房地产私人投资基金将最终 更正他们的名字。来帮助房企，增加新的融资渠道？

本报记者吴

最近，中国 *** 启动了房地产私募投资基金试点项目，以进一步满足房地产领域的合理融资需求，支持房地产市场平稳健康发展。业内人士认为，房地产私募投资基金对投资范围和投资策略做出具体安排，增强基金运作的灵活性，加强风险防范，更好地支持房地产市场盘活存量、实现转型发展。

房地产私募基金试点将存量住房纳入投资范围，为私募基金管理人通过市场化方式参与房企 *** 提供了空间。股票负债比率的放宽也将有助于私人股本管理公司利用债权人 实现更有效的资产和风险隔离，为其参与复杂困难房企的资产盘活提供有利手段。 CDH投资管理合伙人胡宁告诉《证券日报》记者。

高灵活度提升市场积极性

中基协数据显示，截至2022年底，中基协旗下私募房地产基金838只，规模4043亿元，私募基础设施基金1424只，规模1.21万亿元。

为了将试点房地产基金与原有的基础设施和房地产基金区分开来， *** 指示中基协设立一个新的类别 房地产私募股权投资基金 。业内人士认为，这一试点意味着监管部门正在 更正名称 房地产私募股权基金。

与之前的房地产基金和基建基金相比，房地产私募股权投资基金的投资范围有所扩大，增加了商品房和市场化租赁住房的存量。 LP智库创始人郭立波告诉《证券日报》记者，此外，试点在投资策略、风险管理等方面做了差异化安排和差异化管理，旨在进一步发挥私募基金多元化资产配置和专业化投资运作的优势，满足房地产领域的合理融资需求。

胡宁说，这个试点项目 更正了名称 监管层对房地产私募股权基金的监管。量身定制 房地产私募基金的运作空间更符合市场惯例，这增强了私募基金管理人参与房地产投资的竞争力和积极性，特别是股债比的放宽和募集限制的放开，赋予了私募基金管理人更大的灵活性。

根据记者 根据美国的理解，在原有的股票型基金监管框架下，债权比例和股权比例是不可分割的。的权益投资(不超过20%)和基金的期限(不超过一年)受到限制。但在不动产投资中，往往需要通过债权投资获得债权利息，为LP提供期间收益，避免股息重复征税，并进行资产和股权的抵押、质押等风险控制措施，加大对底层资产的控制力度，提高投资本金的安全性。

此次试点适度放宽了股债比例，一方面有利于基金 另一方面，它极大地增强了实践中的灵活性。 胡宁说。

此外， 由于房地产投资规模大、周期长，存在批量开发或批量交付的情况。此次试点取消了募集比例限制，有利于基金管理人根据房地产项目建设开发节奏，分阶段募集资金匹配投资需求。 胡宁进一步表示。

中联乾元房地产基金管理有限公司总经理何良宇告诉《证券日报》记者，根据房地产投资的特点设定的规则，将使私募基金管理机构能够更好地设计出真正匹配各类房地产投资现金流特征的基金产品，更好地匹配投资者的收益回报诉求，帮助私募基金更好地帮助投资者获得收益回报

从参与试点私募管理人的资格来看，设置了较高的门槛。何良宇表示，目前在管理规模、专业人员、项目退出经验等方面都设置了很高的门槛。通过掌门人先行先试，充分发挥龙头企业的示范带动作用，推动行业高质量发展。

胡宁认为，提高管理人门槛，确保有经验、有责任心的管理人入围试点，对于监管和风险防范意义重大。

从投资者的角度，明确提出以机构投资者为主，限制自然人。 对之一轮实缴出资设置较高门槛，体现了以引入机构资金为主要目的，自然人出资比例不得超过实缴资金额的20%，以防范利益相关者风险。 何良宇说。

试点限制了基金财产对外担保和资金流向。 房地产私募股权基金投资于基础价值明确的房地产资产。此次试点明确，基金理财不得向被投资企业以外的实体提供担保，不得投资私募管理人或其实际控制的项目。一方面保证了基金财产价值的风险隔离，另一方面也规避了自融等风险。 胡宁说。

从产品运营的角度，何良宇表示，在之一轮实缴资金规模方面，对房地产私募投资基金设定了更高的标准，并强调了专项风险揭示、定期季度信托和强制托管，以有效控制房地产私募投资基金各阶段的风险。

建立全生命周期风控体系

目前，中国 美国房地产行业积累了大量的存量资产，房地产和其他财产所有者迫切需要资产盘活。此外，机构投资者也更加热情，房地产私募股权投资基金未来发展前景广阔。

房地产是一个重要的资产产品类别，专注于房地产投资的私募基金必然会在未来的资产市场中扮演重要角色。 胡宁认为，房地产私募基金的快速发展需要进一步拓宽机构投资者来源，鼓励银行理财子公司、保险资管、政策配套基金的参与，打破目前的政策壁垒，促进保险资金的投资。其次，要进一步拓宽退出渠道。公募REITs是盘活存量资产退出的重要渠道，房地产私募投资基金是公募r。

EITs合格资产的重要来源。

“建议未来通过政策支持，鼓励引导不动产私募投资基金投资孵化高质量资产标的，研究制定与公募REITs发行相衔接的有效退出机制，做大优质资产存量，促进行业良性循环发展。并研究通过公募REITs发行及扩募机制的完善，提高市场化资金参与不动产私募投资基金的积极性，如放松公募REITs对财务投资人的锁定期限制、放松募集资金用途的限制等。”胡宁进一步表示。

从资产类别来看，不动产私募投资基金的投资范围与公募REITs高度相似。何亮宇认为，不动产私募投资基金可以作为Pre-REITs主要的产品载体，成为多层次的REITs市场的一环。

具体来看，何亮宇表示，不动产私募投资基金能够在资产尚未成熟时，提前进行孵化盘活，从前期的开发、建设到持有阶段的提升、改造，再到形成可长期持有的优质资产，为公募REITs扩募提供丰富的资产储备。

“随着市场进一步成熟，未来持有大量优质资产的不动产私募投资基金本身应该也有机会成为公募REITs的发起人，实现与国际市场的接轨，充分发挥不动产私募基金在资管、金融等方面的作用。”何亮宇说。

何亮宇认为，成熟的、发展良好的公募REITs市场也为不动产私募投资基金提供了非常好的退出渠道，推动其“募投管退”良性循环，并将在不动产私募投资基金标的选择、估值定价方面发挥“锚”的作用。

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