长租公寓风口期（裂变长租公寓市场）

公寓能做什么生意 长租公寓，从“风口”到“坑口”

“10年长租公寓品牌'爆雷'？”“欠费1340万，长租公寓难逃一‘爆’？”“某长租公寓欠费结业，败退北京”……

近日，曾经红极一时的长租公寓YOU+被传“爆雷”，其北京苏州桥社区遭产权方强制清退。

该社区于2015年4月正式开业，以接近400个房间和1000平方米的公共空间，成为YOU+体量更大的社区。然而，这个YOU+“大哥”也并未撑过“七年之痒”，最终只能以欠费上千万元的结局惨淡收场。

而大众更关注的问题是，遭到强制清退的苏州桥社区，会是YOU+“爆雷”的前兆吗？会不会牵连到其他城市的社区，引起连锁反应？

YOU+还好吗？/ 视觉中国

YOU+欠款超千万元

是“爆雷”还是断臂求生？

6月18日，三浦教育投资有限公司在YOU+北京苏州桥社区入口，张贴了一份《致三义庙2号院全体优家租户告知书》。

其中提到，截至2022年6月18日，YOU+（北京优家）已拖欠相关费用合计约1340.14万元，包括拖欠租金及物业费792万元，欠付滞纳金537万元，欠付水电费10.82万元。

三浦教育称，今年2-4月，北京优家已经连续数月没有按期交付相关费用，发函也没有收到回应。所以，三浦教育决定直接解除租赁合同，收回租赁物业、要求北京优家立即腾房。

随后，北京优家也对租户发出了相关说明——《致YOU+国际青年北京苏州桥社区家友的一封信》，坦承了北京苏州桥社区目前面临的经营困境。

自2020年以来，在各种不可抗力的影响下，北京苏州桥社区的经营举步维艰，累计亏损已高达3500多万元。再加上租金成本逐年递增，如今已占到该社区全部营业收入的70%以上，导致社区经营入不敷出。

北京优家对租户发出的相关说明，坦承了北京苏州桥社区目前面临的经营困境。/北京优家

值得庆幸的是，产权方三浦教育有意接手后续的运营，租户可以选择续租或者不续租，而不用被“暴力清退”。

而北京优家则承诺会与业主方协调争取1-2个月的时间，解决租户的租赁居住及退押金等问题。

“疫情期间，长租公寓经营实属不易，但绝对不是爆雷的概念。”对于各种关于YOU+爆雷的传言，YOU+联合创始人刘洋解释称：这只是一种“断臂求生”，是商业策略的取舍，并不是“爆雷”。

刘洋称，受多种原因影响，这两年北京苏州桥社区一直在亏损，但YOU+在国内的其他项目都在盈利，因此才对苏州桥社区做出“割肉”的选择。

经过10年的发展，YOU+如今的足迹遍布广州、上海、深圳等9个城市，总计23个社区，目前已服务入住会员5万多名。

YOU+的全国布局。/YOU+官网

新周刊记者走访了广州某YOU+门店，看起来并没有受到北京苏州桥社区的影响，依然在正常运营中。

“我们这个店就算到了淡季，更低的入住率都能达到90%以上。”一名YOU+工作人员透露，目前正值毕业季，看房、签约的租客比较多，属于旺季。

该社区位于广州CBD区域，30层的公寓共计有600多个房间，月租金从2640元到4350元不等，户型多样，有小单间、loft户型、带阳台的一房一厅等。

曾租住在该店的明辉对新周刊记者表示，这个价格和房型在广州CBD算是性价比较高的。“这边的房子要不就是太旧了，没有电梯；要不就是太贵了，像猎德、天河北那边，虽然房子比较新，装修比较好，但价格都在3500元以上，还得合租。”

长租公寓的房间风格往往是简约、时尚的，比较符合年轻人的审美。/视觉中国

所以，对于像明辉这样要求交通便利、需要私人空间的年轻人而言，租住在像YOU+这样的长租公寓，就是最省心、便利的选择：通勤方便，房屋不会太老旧，又有一定的设计感，而且租客多为年龄相仿的年轻人，拥有良好的生活、社交氛围。

长租公寓，曾经被租客视作“救命稻草”，被资本视作金矿。正当所有人都认为长租公寓的前景无可 *** 时，“爆雷”却接二连三地发生。

人们才清醒过来：原来长租公寓的日子，也不好过了。

YOU+在公寓内会提供大面积的公共空间，方便租客间相互认识、交流。/视觉中国

长租公寓，从“风口”到“坑口”

自2012年创立至今，YOU+已经走过了10个年头，它曾经是时代的宠儿、风口上的那只“猪”。

属于YOU+的高光时刻发生在2014年，YOU+联合创始人刘洋用5分钟说服雷军投资1亿元，一度是创业圈口口相传的“神话”。

也正是因为这一笔投资，YOU+开始进军北京市场，拿下了位于北京北三环的苏州桥项目。今天看来，苏州桥项目的惨淡收场，颇有点“成也萧何，败也萧何”的意味。

在获得雷军旗下的顺为资本投资的1亿元后，次年YOU+再获时代地产等机构3000万美元的投资，市场估值一度高达2亿美元。

曾经的长租公寓，是资本的宠儿。/搜狐

只是如今，在YOU+的各种宣传资料中，你还能看到不少雷军的身影，而在雷军的顺为资本的投资公司名单中，你已经找不到YOU+的名字了。

YOU+之后，越来越多的创业者、开发商加入到长租公寓的竞争中，各路资本汹涌而入，带来了不少“创新”。

有自如、蛋壳式的“分散式”长租公寓，从各类社区业主手上盘下大量住宅房源，统一装修后对外出租，提供Wi-Fi、保洁、维修等增值服务，方便年轻租客拎包入住，也在一定程度上解决了房东和租客间信息不对称、彼此不信任的问题。

为了让囊中羞涩的年轻人也能住进理想的房子，部分长租公寓还“贴心”地推出了“租金贷”服务。签约“租金贷”后，租客可以一次性跟第三方金融公司借到1年的租金，之后只需要每月给金融公司还月供。

不想合租，成为了年轻人选择公寓的理由之一。/网易数读

然而，租金贷更大的获益者却是长租公寓。租金贷的放款，并非给到贷款租客的手中，而是给了长租公寓。而长租公寓并不需要一次性付清房租，剩下的钱就会沉淀在平台的手里，成为长租公寓继续扩张的资金池。

久而久之，伴随着长租公寓各种“创新”诞生的，却是混乱和爆雷。

为了抢占市场，部分长租公寓通过高价收房、低价出租，企图实现疯狂扩张，却没有意识到这已经超出了自身的运营能力。

诱导租客办理的租金贷，既成为了扩张的动力，也变成了发展的隐患。当长租公寓变成了金融项目，企业往往难以把控资金链的健康运转。

蛋壳公寓历年财务状况（亿元）。/新浪科技

长租公寓的发展，一直顺风顺水，直到青客、蛋壳等长租公寓的接连爆雷，人们才从这个财富美梦中清醒：

无论包装得多么摩登华丽，长租公寓依然只是换汤不换药、披上了互联网创业外衣的“二房东”产业。

其实，关于长租公寓这门生意，潘石屹早有断言：这是不赚钱的生意，靠烧投资者的钱是条不归路。

“我在5年前就研究过长租公寓的模式，后来发现做长租公寓的有两类人：骗子和傻子。‘骗子’是没想着长远发展，骗一笔钱就可以了；‘傻子’是没把账算明白。”潘石屹说。

在潘石屹看来，办公楼的出租回报率超过3%，公寓的回报率大概1%，银行的贷款利率至少是4%-5%。“因此，长租公寓就是‘庞氏骗局’在房地产市场里的一个体现。”

长租公寓，到底是“风口”还是“坑口”？/视觉中国

年轻人理想中的家，在哪里？

长租公寓，曾经是年轻人的一根“救命稻草”。大众都以为长租公寓的出现，能够解决房屋租赁市场的种种乱象：黑中介、“二房东”、老旧的房屋、城中村“握手楼”……

自如研究院和新华网共同调研编撰的《2021中国城市租住生活蓝皮书》（下称《蓝皮书》）显示，对于如何租到称心如意的房子，有65%的租客会选择“机构化长租房”，位列首位，这一数据相较2020年调研时上升了9%。

机构化长租房，依旧是不少租客偏好的租房方式。/《2021中国城市租住生活蓝皮书》

而对于租房时长，《蓝皮书》调研显示一线及新一线城市租客租房时间正在变长，已有75%的租客租房时间超3年，其中12%的租客已超10年。而关于未来的租房意愿，51%的租客表示可接受租房5年以上，18%的租客愿意租房10年以上。

毋庸置疑，未来的租房市场依然发展潜力巨大。《蓝皮书》预测，基于我国城镇化率平均2%的增速，预计在2030年中国租房人口将达到2.6亿，住房租赁市场规模将达到10万亿元，行业进入发展的“黄金十年”。

与旺盛的需求、灿烂的前景相对的，是租房市场中各种尚未解决的痛点。

租房，防不胜防。

又是一年毕业季，据教育部数据显示，2022年预计中国高校毕业生将达到1076万人，规模和数量均创历史新高。

即将离开象牙塔、踏入社会的年轻人，可能还没意识到，要在一座城市里找到一处心仪的居所，或许比找到一份满意的工作更困难。

如果说找工作还能以专业、兴趣为锚点，有的放矢地寻找目标，那找房子无疑是大海捞针，尤其是对即将去往并不熟悉的城市的年轻人而言，找房子、租房子还得提防各种陷阱：高昂的中介费、防不胜防的二房东、频频“爆雷”的长租公寓……

对不少在大城市孤身打拼的年轻人而言，租房不是一道选择题，而是一道必答题。

租房，应该是年轻人迈入社会的一个美好开端，而不应该变成踏入社会的之一顿“毒打”。

（文中受访者均为化名）

参考文章

[1] 雷军青睐的优家爆雷了，被指拖欠1340万丨雷达财经

[2] YOU+公寓被指欠费1340万，长租公寓难逃一“爆”？丨中国新闻周刊

[3] 青年公寓YOU+只是梦，现实是又贵又小？ 丨九哥

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