公房承租权可以作为遗产继承（公房的承租权能继承吗）

关于私产房办理永久居住权 公房承租权能否继承｜家理律所

案例天津李女士的父母相继离世，老两口只留下了天津的一套单位分的老房子，是一个公租房，他们也没有留下任何形式的遗嘱。现在李女士的弟弟李先生可以将承租权改成自己的名字，然后可以公转私，以1万多元的价格买下该房屋并可以上市交易（市场价150万元），需要李女士一同去将承租权改名。现李女士对于该公租房的承租权能否被继承产生了疑问。

本文中所称的公有住房的承租权，一般都是在国家机关或者国有企、事业单位工作并达到一定工作年限（工龄）的职工承租，并且承租期限上基本没有时间限制，租金又远远低于市场价的房屋租金的此种房屋。

那公房的承租权到底可不可以继承呢？

从公房的性质来看，公产房是国家或者集体的财产，承租人享有的只是承租权和居住使用权，房产并不是承租人的私有财产。根据我国的继承法，公租房不属于“公民死亡时遗留的个人合法财产”。随着我国经济的快速发展，尤其是最近几年，房价不断攀升，公有住房的承租权的福利保障性地位凸显，再加上房改房政策使得公有产权可以通过极低的价格转为私产，公租房的承租权也产生了越来越大的经济价值，而且在离婚诉讼中，婚后承租的公房也是可以就承租权、使用权及经济利益予以分割补偿的。所以在现在的政策中计划经济时代留下的福利性分房性质的公租房越来越趋向“私有化”。

我国各地也有一些政策性的管理办法，比如案例中所在的天津市。《天津市公有住房变更承租人管理办法》第5条规定“公有住房承租人死亡或者户籍迁出本市的，承租人的配偶、子女、父母等亲属，可以申请办理变更承租人过户手续。”该条以及该管理办法的其他条款，直接保护了公产房承租权的过户，实质上和继承的性质相同。再比如沈阳市中级人民法院《关于审理房地产案件若干问题的处理意见（之二）》“根据公有住房使用权的性质，可以作为遗产进行继承。无论是基于单位分配而获得的公房使用权还是通过市场交易而取得的使用权，均应允许对其所体现的财产权益继承”。其他相似的地方条例还有《上海市房屋租赁条例》第41条第（二）项。这些公租房承租权过户的规定都只能由一人申请过户，所以像案例这种符合过户条件的家庭成员有两人或者两人以上的，应当达成一致意见后方申请过户，这点和继承法相矛盾，所以也期待未来的立法中，能够对福利性公租房承租权的“私有属性”进行立法。

在司法实践中，一般都是有法定继承权的继承人之间发生争议、无法达成一致发生诉讼的可能性最为普遍。

在立案时，现有公租房承租权继承的诉讼也有一定的限制，从法理上来说，继承案件不应该都是民事案件吗？，目前大部分法院的处理方式是作为行政案件立案受理，而驳 事案件的起诉。比如案例中的天津市就是如此，在天津市高级人民法院《关于因直管公产房屋租赁产生争议案件受理问题的审判委员会纪要》规定，“当事人之间因变更直管公产房屋承租人发生争议提起民事诉讼的，不属于民事案件受案范围，人民法院应当告知其向相应的负责管理直管公产房屋的行政机关或授权的经营管理单位申请变更。”“对房屋管理机关依职权变更直管公产房屋承租人不服的；申请变更直管公产房屋承租人，房屋管理机关拒绝履行或者不予答复的；人民法院认为应当受理的其他因直管公产房屋租赁产生争议的行政诉讼”，应作为行政诉讼案件受理。

在司法实践中，也有直接按照继承规则处理的判例，比如登载于2015年4月2日人民法院报的重庆市南岸区人民法院（2014）南法民初字第03056号判决书，李XX诉向XX继承纠纷案的文章《公房承租权可以作为遗产继承》。此案例的裁判要旨就是“公有住房承租权逐步允许 、转租、上市交易的经济价值，使公有住房承租权具备了独立的私有财产的性质，公有住房承租权可以作为承租人遗产继承。”

，虽然《继承法》中并没有对公有住房的租赁权进行明确的规定，司法实践中还是可以参照继承方面来进行。在未来的立法中，可将此种福利性的公房承租权列入遗产的范畴中，也是对计划经济福利性分房制度留下的问题进行解决。在司法立案上看，应将此类案件归于民事的继承纠纷案件，而非行政诉讼案件。

【参考文献】

1、天津市高级人民法院课题组．关于公有住房使用权纠纷案件的调查与分析[J]人民司法，2012,（13）.

2、《公产房纠纷-裁判思路与法律适用》李超编著，中国法制出版社.

3、《公房承租权可以作为遗产继承—重庆南岸法院判决李义达诉向文娟继承纠纷案》严蓓佳 余洪峰.

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公房的承租权能继承吗 自管公房承租权继承顺序