自己参拍法拍房自己操作可以吗（法拍房的优先购买人必须参拍吗）

法拍房能拿不动产证吗 参拍的法拍房没有房产证，是应该拍？还是不拍？

我们曾提到法拍房的过户相对二手房来说更为简单快捷，毕竟法拍房凭借法院开具的有效法律文书就可以实现单方面过户（也就是不需要原业主参与），不过在众多法拍房中，总有小部分因为存在自身问题而不能正常过户，比如本期要讲到没有房产证的情况。

根据《中华人民共和国城市房地产管理法(2009修正)》第三十八条，下列房地产，不得

（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；

（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；

（三）依法收回土地使用权的；

（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；

（五）权属有争议的；

（六）未依法登记领取权属证书的；

（七）法律、行政法规规定禁止 的其他情形。

注意以上规定的第六条规定，未依法登记领取权属证书的，是不得 ，也就不能做到正常过户。

不过因为我国法院对被执行人的不动产进行强制拍卖，是通过行使国家司法权来实现生效法律文书所确定的债权，不属于该条所调整的对象范畴，所以法拍房中自然会出现没有房产证的情况，而买受人也可以正常参拍进行拍卖。

可是对于“未依法登记领取权属证书”的法拍房产，买受人在竞拍成功以后要办理过户，其流程就相对普通房产复杂很多，而且一旦前期调查不清楚，还可能导致出现无法过户的情况。

根据致享融多年的法拍服务经验，“未依法登记领取权属证书”的法拍房产主要有以下三种情况

1、开发商取得的房屋所有权证未满三年的拆迁安置房；

2、开发商未取得房屋所有权证；

3、开发商已有房屋所有权证，而被执行人未取得房屋所有权证。

而针对以上三种情况，我们往往只能采取这样的处理方式

1、对开发商取得的房屋所有权证未满三年的拆迁安置房，只有等开发商的房屋所有权证满三年后才能办理过户手续。

一般当拆迁安置房可以过户时，需要将房产先过户给原业主，再由原业主过户到买受人，但这个过程中有可能出现联系不到原业主、原业主不配合等情况，所以建议在竞拍成功以后与法院相关人员协商清楚，在法院出具的法律文书中注明该拆迁安置房可以过户时，直接过户到买受人名下，标的产权归买受人所有。

这样操作的好处是可以在期满以后，和普通法拍房一样直接到相关机构办理单方面过户手续，不会再有需要原业主配合之类的问题。

2、对开发商未取得房屋所有权证的情况，需要多方的配合，处理起来会很麻烦。

通常开发商没有取得房屋所有权证的问题是很复杂的，所需时间很难预估，而买受人只能等开发商取得房屋所有权证以后才能到相关机构进行过户，所以要买这类法拍房产需要在竞拍成功以后到法院做笔录，延期过户时间，后续还需要持续跟进开发商的房屋所有权证进展情况。

需要注意的是，开发商的未取得房屋所有权证的房产绝大部分都是新房，而根据规定新房还需要缴纳住宅专项维修基金。

一般情况下致享融是不建议购买此类房产的。

3、开发商已有房屋所有权证，而被执行人未取得房屋所有权证的情况，直接办理二次过户就好了。

所谓二次过户，就是先将房产先过户给原业主，再由原业主过户到买受人，和之一种情况相似，整个过户流程不用原业主参与，完全可以做到直接办理。

不过二次过户会导致过户费用增加，对于税费由买受人承担的情况，两次过户所有税费（包括契税、个人、增值税等）都由买受人支付，而对于税费各自承担的情况，买受人只需要实际支付第二次过户时的税费就好了，但需要事先垫付其他的税费。

关于没有房产证的法拍房，还有一点要提醒大家，那就是这类房产无法办理按揭贷款，所以需要贷款购买这类房产的朋友一定要绕行了。

法拍房的优先购买人必须参拍吗 法拍房中的优先购买人要参拍吗